（2016）渝0108民初5012号
裁判日期: 2016-04-23
公开日期: 2018-02-27
案件名称
重庆海清物业管理有限公司与吴远新物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆海清物业管理有限公司,吴远新
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初5012号原告重庆海清物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路35号8-2号，组织机构代码59923634-2。法定代表人冉海，总经理。委托代理人卢世忠，男，汉族，住重庆市江北区，该公司员工。被告吴远新，男，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人张秀华，女，汉族，住址同吴远新，系吴远新妻子。原告重庆海清物业管理有限公司（以下简称海清物管公司）诉被告吴远新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员薛莲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海清物管公司的委托代理人卢世忠、被告吴远新的委托代理人张秀华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海清物管公司诉称，2012年10月1日，原告与南岸区广胜大厦小区业主委员会签订了《广胜大厦物业服务合同》，约定原告为广胜大厦提供物业服务。小区业主则按约定向原告缴纳物业服务费、代收代缴的水费。其中物管费按住宅（电梯楼）建筑面积计算为每平方米1元，水费一次供水3.5元/吨。合同还约定逾期缴费的滞纳金按每日万分之二十计算。合同签订后，被告作为广胜大厦A栋17-9号业主自2015年1月起就停止向原告缴纳上述费用。原告还为被告垫付水费达10个月之久。原告多次派人口头和书面催收，均遭被告无理拒付。截至2015年10月31日，被告共拖欠原告物业服务费1027元，应缴滞纳金345.04元，水费159.90元。请求法院判令被告支付以上拖欠费用及付清之日止的滞纳金。被告吴远新辩称，被告是广胜大厦X号房屋的业主，从2015年1月至2015年10月未缴纳物业服务费和水费属实。被告不缴物管费是因为原告串通广胜小区非法成立的业主委员会，盗用业主委员会印章，故其签订的物业服务合同及补充合同均系非法的，与作为被告的小区业主毫无关系，原告并非本案的适格主体，由于原告霸占小区强行提供服务导致业主无法让其他服务更好的物业服务公司入场，被告并不接受原告的服务。另外原告在广胜大厦配备的服务人员未达到合同约定的数目，影响了服务质量。小区内环境卫生脏乱差，物业服务不到位。被告之前缴纳了一部分物管费也是因为法院判决强制缴纳，并非自愿缴纳。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告系具有叁级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区南坪东路42号广胜大厦X号房屋业主，该房屋建筑面积102.66平方米。2012年10月1日，原告海清物管公司与南岸区广胜大厦业主委员会签订了《广胜大厦物业服务合同》。合同约定由海清物管公司为广胜大厦提供物业服务，合同期限为三年。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、合同双方的权利义务、违约责任等事项。合同约定，住宅的物业服务费按建筑面积计算，0.85元/月/平方米（包含电梯费）；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费应按欠费金额每日万分之二十的标准向原告支付滞纳金。2013年6月10日，原告海清物管公司与广胜大厦业主委员会签订《补充合同》，将住宅的物业服务费调整为按建筑面积计算1元/月/平方米（包含电梯费）。合同签订后，原告一直为广胜大厦提供物业服务至2015年10月底合同期限届满并交接后撤场。由于被告拒交物管费，原告曾为此提起诉讼，本院审理后作出（2015）南法民初字第03610号民事判决书，判决被告缴纳从2013年6月至2014年12月的物业服务费及水费，并以原告提供服务存在瑕疵未支持滞纳金。被告从2015年1月起开始未缴纳物业服务费、水费。按《补充合同》约定的收费标准计算，从2015年1月起至2015年10月止被告累计拖欠原告物业服务费1027元、水费159.90元。原告就被告拖欠的物业服务费及水费，向被告进行了催收。庭审中，原告提交了房屋登记信息、原告资质证书、《物业服务合同》、《补充合同》、请求涨价的物业工作函、对要求调整物业服务费的意见、业主表决意见公示、收费台帐等证据，被告提交了关于撤销刘国移自建不法筹备组的通知、业主大会延期召开的通知、业主大会会议议程、首届业主委员会印鉴及物业服务合同等工作情况移交清单、业主委员会换届选举工作安排公告、《物业服务合同》、房产证、紧急通知等证据，经法庭组织质证，被告对原告证据真实性无异议，但认为合同签订主体资格违法不予认可合同合法性，故其余证据合法性和关联性均不予认可；原告对被告证据中房产证、《物业服务合同》予以认可，其余证据认为与本案无关联性不予认可，结合原、被告陈述，本院对上述审理查明事实予以认定。本院另调取了（2015）南法民初字第04757号生效民事判决书，系广胜大厦X号房屋业主罗树云等起诉广胜大厦业主委员会、海清物管公司业主撤销权纠纷，罗树云等认为广胜大厦业主委员会的成立不合法，其与海清物管公司签订的《物业服务合同》及补充合同均无效，故起诉要求撤销，经审理本院作出驳回罗树云等人诉讼请求的判决。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释规定，广胜大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》及《补充合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告虽称不认可原告资格，但实际仍享受了原告的物业服务，其主张业主委员会系非法成立并给小区业主造成损失不属于本案调整范围，其认为物业服务合同无效要求撤销的诉讼请求已经生效判决驳回，其主张物业服务不到位，虽有生效判决认定原告在2015年1月前物业服务确存在瑕疵，但不能当然认定2015年1月至10月的物业服务仍然存在瑕疵，被告也未提交相关证据予以证明，现被告拒不缴纳物业服务费、水费于法无据，故原告要求被告给付从2015年1月至2015年10月累计拖欠原告物业服务费1027元、水费159.90元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张的物业服务费滞纳金，本院认为，被告未按时缴纳物业服务费，给原告造成一定损失，故原告有权要求被告支付滞纳金，根据双方提交的物业服务合同，其中约定的滞纳金具有违约金性质，但约定的标准过高，被告对包括滞纳金在内的该合同整体内容也均不予认可，故本院酌情予以调整为从欠费之日起以本院支持的物业服务费金额为基数按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算滞纳金至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告吴远新于本判决生效之日起十日内支付原告重庆海清物业管理有限公司从2015年1月至2015年10月的物业服务费1027元、水费159.90元，共计1186.90元；并按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率支付物业服务费滞纳金（滞纳金以每月所欠物业服务费金额为基数，自欠费之日起计算至付清之日止）。二、驳回原告重庆海清物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告吴远新承担（此款已由原告重庆海清物业管理有限公司垫付，被告吴远新支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 薛莲二〇一六年四月二十三日书 记 员 曾凯 来自