（2016）京0114民初2982号
裁判日期: 2016-04-23
公开日期: 2016-06-27
案件名称
王韶蓉与周红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王韶蓉,周红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十四条第一款，第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初2982号原告王韶蓉，女，1959年7月20日出生。委托代理人霍淑芳(原告之夫)，男，1957年7月6日出生。被告周红，男，1989年10月11日出生。原告王韶蓉与被告周红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆婧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王韶蓉的委托代理人霍淑芳、被告周红到庭参加了诉讼。在最后一次庭审中，被告周红经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王韶蓉诉称：2014年10月1日原告出租给被告北京市昌平区天通苑北一区某房屋一套。当时被告承诺是自己一家人居住，并且爱护房屋。但被告在居住期间擅自破坏原告房屋，在客厅处打了一段隔断墙，并且把隔出来的客厅、主卧、次卧全部出租给其他房客。先后更换了好几拨租客，使我的房屋变成了群租房，房屋家居都造成了不同程度的破坏。甚至被告还发生过由于房屋押金问题和主客厅的房客打架斗殴的严重事迹，并让天通苑派出所110警车带到警局处理，给社会治安造成了破坏，严重影响其他邻居的生活环境。被告擅自在原告的房屋打隔断已对房屋造成了严重的破坏，存在严重的安全隐患（北京市明令禁止打隔断群租）。原告和被告签订的房屋租赁合同第一条明确禁止把房屋进行转租，现我可提供被告和其他房客转租的租赁合同。另外被告拖欠物业的水费煤气费及电视光缆费，房管员多次联系被告均未解决，故起诉至法院。庭审中，原告变更诉讼请求，最终为：1、解除房屋租赁合同,原告收回天通苑北一区某房屋；2、赔偿违约金4200元；3、被告交清租住期间（至腾房之日止）的水费和煤气费；4、诉讼费由被告承担。被告周红辩称：不同意解除合同，除非原告赔偿我损失，才同意。我没有违约，在房屋内我没有打隔断，我是用柜子挡着的，家具影视墙上掉了一块砖，是由于时间长自行脱落，不是我们人为弄掉的。家具是在案外人的卧室内，我无法进去观看，不清楚是否损坏。我没有拖欠水费、燃气费。这次该付的租金我今天支付。经审理查明：位于北京市昌平区东小口镇天通北苑一区某房屋（以下简称为涉案房屋）登记权利人是王韶蓉。2014年9月28日，原告王韶蓉（出租方、甲方）与被告周红（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁房屋位于北京市昌平区天通苑小区某号。租赁期限为2014年10月1日至2017年9月30日。房屋租金为每月4200元人民币。付款方式为押一付一支付，另付押金4200元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费由乙方支付，物业管理费、房屋修缮等费用由甲方支付。原告称《房屋租赁合同》中的房屋与房产证上的房屋是同一个房屋。2015年10月23日，被告周红与案外人康茜签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于北京市昌平区天通苑小区某号。租赁期限2015年10月23日至2016年10月22日。2015年2月11日，被告周红与案外人郑芳签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于北京市昌平区天通苑小区某号。租赁期限为2015年2月12日至2016年2月11日。被告周红称住在涉案房屋内的是其朋友，称其曾电话通知原告并且原告同意这些人在涉案房屋内居住。原告表示不认可。庭审中，原被告均承认双方约定了涉诉房屋不准转租。原告与被告均认可合同中双方没有约定违约金。被告没有缴纳水费、煤气费。上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋产权证以及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告王韶蓉与周红签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。本案中被告周红就涉案房屋与案外人签订《房屋租赁合同》的行为属于转租。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果，原被告双方约定不允许对涉案房屋进行转租，庭审中被告周红主张对房屋进行转租征得了原告的同意，但是被告周红对原告王韶蓉同意其转租的主张没有提供证据，本院对被告主张不予采信。因此，本院对原告提出的解除其与被告签订的《房屋租赁合同》的主张予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，因合同中并未约定违约金，故对于该项请求依据不足，本院不予支持。原告要求被告向其支付租赁期间至腾房之日止的水费、燃气费的主张，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王韶蓉与被告周红于二〇一四年九月二十八日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周红向原告王韶蓉返还位于北京市昌平区东小口镇天通北苑一区，某号房屋，于本判决生效后十日内执行；三、被告周红向原告王韶蓉结清至腾房之日止实际占用租赁房屋期间的水费、燃气费，于本判决生效后十日内执行；四、驳回原告王韶蓉的的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千六百六十二元，由被告周红负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 陆婧二〇一六年四月二十三日书 记 员 周静