（2016）浙06民终724号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-06-24
案件名称
周雅芳与黄玉钦、绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄玉钦,周雅芳,绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行,虞水鑫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终724号上诉人（原审被告）黄玉钦。委托代理人（特别授权代理）杨红耀、金华，浙江越光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周雅芳。委托代理人（特别授权代理）陈显明、胡海娟，浙江明显律师事务所律师。原审被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道中泽村南墩八角亭。经营者李光华。原审被告虞水鑫。委托代理人（特别授权代理）施颖颖，浙江纳森律师事务所律师。上诉人黄玉钦为与被上诉人周雅芳、原审被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行（以下简称玉兔商行）、虞水鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：涉案租赁物系坐落于柯桥区柯桥街道中泽村南墩八角亭（上下共二层，总面积约1500平方米左右）的一个摊位。2013年12月15日，被告虞水鑫（合同甲方）与李光华（合同乙方）签订《租赁协议书》一份，约定甲方将涉案房屋租给乙方，面积1500平方米，办个体经营“月（玉）兔艺术品商行”；租费每年12000元；租用时间2013年12月15日至2015年12月30日等。2013年12月20日，李光华向工商部门申请开业登记，同年12月24日，以李光华为经营者，以“绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行”为字号的被告成立，其经营范围为批发、零售艺术品。嗣后，被告玉兔商行将涉案房屋上下二层均分割成多个独立的小商铺摊位进行出租。2013年12月26日，原告（合同乙方）作为承租方与被告玉兔商行（合同甲方）作为出租方，签订《摊位租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于柯桥万商路北旁鸡笼江八角亭摊位一间，一楼摊位119号，建筑面积为9平方米，租赁期限为六年，自2015年12月31日起至2021年12月30日止，六年租金为300000元，物业管理费1000元／年，租期内乙方所使用的水、电费用由乙方每月按时向甲方支付，并收水电费及摊位设施押金1000元。由乙方在签订本合同时一次性支付300000元租金及押金1000元，合计301000元给甲方；摊位用途：经营艺术品、批发、零售；租期内甲方允许乙方摊位进行适当的装修，但不得改变摊位的内部结构，如需改动应经甲方书面同意，期满后依附于摊位的装修归甲方无偿所有等。合同对其他事项作了约定。合同签订后，原告支付租金及押金合计201000元。上述款项，由被告玉兔商行出具收据为凭。2014年3月19日，被告玉兔商行、虞水鑫共同出具承诺书一份，载明“玉兔文化市场承诺在2014年4月初运行市场，更好发展。如若不运行，同意摊位原价退款。（在2014年4月30日前退还）”。2014年11月10日，被告虞水鑫出具声明一份，表明八角亭的房子其占50%股份，被告黄玉钦占50%股份。2014年12月12日，被告黄玉钦与40间代表（即向被告玉兔商行租赁房屋的承租人）李伟民、章寿阳签订《协议书》一份，约定由被告黄玉钦承诺在2014年12月20日前，办理涉案房屋市场三证（营业执照、税务登记证、市场许可证），如不同意办理或不符合开艺术品市场条件，则无条件退还40户业主6年租房款，被告黄玉钦承担其中50%金额，另外50%金额由被告虞水鑫承担。协议书还对其他内容作了约定。另查明，2015年5月28日，含原告在内的16名承租人，通过邮政EMS向被告玉兔商行发出“关于解除摊位租赁合同的通知”，因被告玉兔商行、黄玉钦、虞水鑫在2014年12月20日前未办妥市场三证，要求解除合同并返还款项支付利息。但该快递并未送达至被告玉兔商行。又查明，被告玉兔商行迄今尚未向原告交付租赁房屋，也未取得市场许可证。原告等多名承租人曾向绍兴市柯桥区公安局经济犯罪侦查大队报案，后被告黄玉钦、虞水鑫等在经侦大队均作了相关笔录。因经侦未作立案处理，故原告等多名承租人遂向该院起诉，酿成本案纠纷。原审法院审理认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，分析原告的诉求可知，原告要求法院判决解除其与被告玉兔商行于2013年12月26日签订的《摊位租赁合同》，基于其签订合同的根本目的无法实现。故本案的争议焦点在于：一、涉案《摊位租赁合同》是否具备解除条件？二、如涉案合同解除，原告的诉求如何处理？三、被告玉兔商行、黄玉钦、虞水鑫之间的法律关系及责任承担问题？针对争议焦点一，涉案《摊位租赁合同》是否具备解除条件的问题。该院认为，原告与被告玉兔商行签订的《摊位租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的合同义务，并享有合同权利。结合双方签订合同时的目的，对原告而言，其合同目的是通过租赁摊位，作为出售艺术品商行从而形成文化市场。而被告玉兔商行应当在将租赁摊位交付原告的同时，于2014年12月20日前办理市场三证（营业执照、税务登记证、市场许可证），以便形成艺术品市场。然原告已在合同签订后支付了相应的租金、押金等费用，而被告玉兔商行迄今未能办全市场三证，也未交付租赁摊位，签订合同时约定的开启艺术品市场也尚未完成，致使原告签订合同的目的不能实现。根据我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现被告玉兔商行的行为显然已构成违约，原告要求法院判决解除双方签订的《摊位租赁合同》符合上述第（四）项规定，故原告要求法院判决解除合同的诉求，该院予以支持。针对争议焦点二，合同解除后原告诉求如何处理的问题。该院认为，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告要求被告玉兔商行返还已经支付的租金及押金201000元，符合法律规定，该院予以支持。至于原告主张要求被告支付该款按银行同期贷款利率计算的利息损失，系其合理损失范围，该院予以支持。具体的起算时间，原告主张自2013年12月27日起至法院判决确定还款日止，因原告款项支付时间为2013年12月26日，故其要求自2013年12月27日起支付的诉求该院予以支持。针对争议焦点三，被告玉兔商行、黄玉钦、虞水鑫三者之间的关系问题。原告主张被告玉兔商行系登记经营者，被告黄玉钦、虞水鑫系实际经营者。被告黄玉钦对此予以否认，被告虞水鑫表示其系实际经营者，黄玉钦与玉兔商行经营无关。该院认为，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。在对外债务上，登记业主与实际经营者应当承担连带责任。本案中，从被告虞水鑫与李光华签订的《租赁协议书》、被告虞水鑫出具的《承诺书》及其在庭审中的陈述及自认可知，被告虞水鑫作为玉兔商行的实际经营者的事实清楚，可以确认。因此，原告要求被告玉兔商行承担还款责任，并要求被告虞水鑫承担连带责任的诉求，该院予以支持。至于被告黄玉钦，虽被告虞水鑫表示被告黄玉钦未在玉兔商行中充当实际经营者的角色，且原告也尚未充分举证证明被告黄玉钦的实际经营者身份，但根据被告黄玉钦于2014年12月12日出具的《协议书》可知，其一，被告黄玉钦对被告玉兔商行关于开启艺术品市场办理三证相关事项并非全不知情，其二，被告黄玉钦承诺在艺术品市场无法开启的情况下，退还包含原告在内的承租人租房款，并表示其中50%的金额由其承担。因此，被告黄玉钦所作的承诺，表明愿意承担50%的还款责任，并未损害原告及被告玉兔商行、被告虞水鑫之利益，该院予以照准。为减少当事人诉累，该院一并予以理涉。鉴于被告黄玉钦应对被告虞水鑫应返还的款项中，承担50%还款的责任，而被告虞水鑫与被告玉兔商行应对返还原告款项承担连带责任，故被告黄玉钦应对返还的201000元中，对其中50%计105000元承担连带还款责任。被告黄玉钦辩称，上述《协议书》非其真实意愿所签，而是被胁迫所签，但未能提供相应证据予以证明，该院对其抗辩意见不予采信。综上，该院对原告诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告周雅芳与被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行于2013年12月26日签订的《摊位租赁合同》于判决生效之日起解除；二、被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行于判决生效后十日内返还给原告周雅芳租金及押金201000元，并支付该款自2013年12月27日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；三、被告虞水鑫对上述款项承担连带清偿责任；四、被告黄玉钦对上述款项中的105000元承担连带清偿责任；五、驳回原告周雅芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4585元，由被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行、虞水鑫共同负担，限于判决生效之日起七日内向该院交纳。上诉人黄玉钦不服原审判决，提起上诉称：一、一审法院事实认定错误。上诉人在2014年12月12日被迫签具的“协议书”中，被上诉人并非协议书中的合同相对方。上述“协议书”签具背景系案外人虚构事实，向公安局以上诉人等涉嫌合同诈骗等刑事责任报案。该协议书中上诉人作出的50%金额的退款承诺，应当是刑事附带民事的退赃行为，协议最后明确如经侦大队不处理的，该协议另行协商。上诉人并非玉兔商行的经营者，更非违法行为的犯罪嫌疑人，依法无需承担相应的付款责任。二、一审法院适用法律严重错误。一审法院以“为减少当事人诉累”为由，以上述协议书判令上诉人承担相应清偿责任缺乏法律依据，有悖“不告不理”、公平、公正原则。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。被上诉人周雅芳答辩称：一、上诉人于2014年12月12日在柯桥区经××大队出具的协议书系其真实意思表示，内容合法有效，是其作为玉兔商行实际经营者身份所作的承诺。上诉人认为该协议书系被迫出具、50%金额退款系退赃行为的抗辩理由不成立。协议书中“如经侦大队不帮助处理安排，另行协商处理”的前提是上诉人依约于2014年12月30日前将款项交至经侦大队，但上诉人未依约交款，故不存在另行协商之说。二、上诉人在涉案摊位租赁合同签订、付款时均在现场，而且与其2014年10月31日及虞水鑫2014年10月22日在经侦大队所作笔录相符合，可证实他们买房前有商量，目的是为了投资、开艺术品商行，且以租金支付了购房款，只不过上诉人与虞水鑫分工不同，尤其是上诉人最后明确保证一定会开办这个市场，这些均表明上诉人是玉兔商行的实际经营者。三、正因上诉人是玉兔商行的实际经营者，其才会作出如三证办不出就退款的承诺，故依法应承担连带清偿责任。一审法院根据诚实信用原则，依据上诉人所作的书面承诺，作出的判决并无不当。综上，请求二审法院查明事实，依法判决。原审被告虞水鑫答辩称：上诉人黄玉钦在2014年12月12日签订协议书，是对附表中所列业主退款的介入，应当按照协议约定来承担相应的责任。原审被告玉兔商行未发表答辩意见。被上诉人周雅芳在二审中提交上诉人黄玉钦、原审被告虞水鑫在绍兴市柯桥区公安局经济犯罪侦查大队所做的询问笔录两份以及上诉人黄玉钦于2014年11月10日出具的声明一份，要求证明黄玉钦、虞水鑫系玉兔商行的实际经营者，本案债务应由黄玉钦、虞水鑫共同承担连带责任。上诉人黄玉钦质证认为，关于2014年11月10日出具的声明，主要是关于房屋占股比例的表述，上诉人黄玉钦其身份系房东，与被上诉人一审诉请要求黄玉钦作为实际经营者承担连带责任无任何关联性。关于两份询问笔录，根据笔录内容，仅能反映出上诉人黄玉钦没有实际参与经营，仅是涉案房屋的房东之一。原审被告虞水鑫质证认为，上述证据的真实性和关联性由法院确定。原审被告玉兔商行未发表质证意见。本院认证认为，被上诉人周雅芳未就一审判决提起上诉，故上述证据与本案的审理不具有关联性，本院依法不予认定。其余当事人在二审中均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于上诉人黄玉钦提出的其不应对原审被告玉兔商行返还被上诉人租金、押金及过户费的50%承担连带还款责任的问题，落款日期为2014年12月12日由上诉人黄玉钦与玉兔商行40间业主代表签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。根据协议书内容，上诉人黄玉钦承诺对玉兔商行40间业主租房款退款承担50%的责任，并在2014年12月30日前将50%金额交由柯桥区经侦大队处理安排，可认定上诉人黄玉钦已加入到玉兔商行与40间业主的债务关系中。上诉人黄玉钦认为该协议书最后明确“如经侦大队不帮助处理安排，那么此协议另行协商”，故无须再向被上诉人承担50%的退款责任，但根据原审被告虞水鑫的声明及上诉人黄玉钦的自认，涉案八角亭的房屋上诉人黄玉钦占50%股份，其签具协议书承诺承担50%的付款责任亦是基于此，且协议书中“如经侦大队不帮助处理安排，另行协商处理”的前提是上诉人依约于2014年12月30日前将款项交至经侦大队，但上诉人未依约交款，故不能推翻其愿承担50%退款责任的承诺。本案被上诉人系协议书所附40间业主之一，故原审法院判令上诉人对原审被告玉兔商行返还被上诉人租金、押金及过户费的50%承担连带还款责任并无不当。上诉人的上诉理由不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人黄玉钦负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑森轶审 判 员 楼晓东代理审判员 李丹丹二〇一六年四月二十二日书 记 员 刘莎莎 来自：