（2016）鲁10民终609号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-04-29
案件名称
孙玉彬与威海市融泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
威海市融泰置业有限公司,孙玉彬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终609号上诉人（原审被告）威海市融泰置业有限公司，住所地威海市文登区天福办世纪大道89-1号。法定代表人倪永军，董事长。委托代理人李杰，山东旭杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙玉彬。上诉人威海市融泰置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字第1013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原、被告于2012年3月16日签订一份商品房买卖，约定由原告购买被告开发的位于威海市文登区上海豪庭居民小区20号1单元1203室房屋一套，房屋价款为383661元。合同签订当日原告向被告支付购房款383661元及住宅专项维修资金8892.8元。上述商品房买卖合同第八条约定，“出卖人应在2013年12月31日前，依照国家和地区人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…”，第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2、除本合同第八条约定的特殊原因及本合同附件四合同补充协议相关条款约定的情况外，因出卖人原因逾期，在逾期90日内，双方均不追究违约责任。逾期超过90日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付一次性赔偿金。”被告至今未将上述房屋交付原告使用。2015年8月3日，原告诉至原审法院，要求被告给付以383661元为基数、自2014年3月1日起至2015年12月31日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期交付违约金41292元。原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同复印件、公证书复印件、收款收据复印件、住宅专项维修基金专用收据复印件等证据在案为证。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可能请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定的时间向原告交付房屋，被告逾期未交付房屋，应承担违约责任。原告支付的购房款383661元由被告占有使用至今，虽然原、被告签订的商品房买卖合同中约定了违约金的计算方法，但合同约定的总房款的万分之一的违约金明显低于给原告造成的损失，按照法律规定应予调整，原告诉请被告支付其占有、使用原告款项期间的银行同期贷款利息，于法有据，予以支持。关于被告向原告支付违约金的期间，暂定为2014年3月1日至2015年11月14日，2015年11月14日之后的损失待实际发生后原告可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告威海市融泰置业有限公司于判决生效后五日内赔偿原告孙玉彬自2014年3月1日起至2015年11月14日止、以本金383661元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的经济损失；二、驳回原告孙玉彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416元，由被告威海市融泰置业有限公司负担。宣判后，上诉人威海市融泰置业有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案合同第九条第2款约定的是损失赔偿的计算方法，而非违约金，原审判决认定该条款性质为违约金并予以调整有误；即使该条款系违约金条款，亦应按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准予以调整。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人孙玉彬答辩称，涉案合同第九条第2款中违约赔偿金的约定并未改变第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”的性质，且该条款约定的违约赔偿金与被上诉人逾期付款的违约责任严重不对等，明显低于给被上诉人造成的实际损失，原审判决参照银行同期贷款利息损失对该违约金数额予以调整并无不妥。故请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，涉案根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，涉案商品房买卖合同已对“出卖人逾期交房的违约责任”作出了明确约定，并非没有约定的情形，不符合该条款适用的前提和条件，故上诉人要求按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准对诉争违约责任的约定予以调整，于法相悖，本院不予采纳。因涉案合同第九条整体系对“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，与涉案合同第七条关于“买受人逾期付款违约责任”的约定相呼应，表明第九条的全部内容均系对上诉人逾期交房违约责任的约定。从涉案合同第九条第2款约定内容看，其中前半段关于“……因出卖人原因逾期，在逾期90日内，双方均不追究违约责任……”的约定已表明双方均认可“逾期90日内”的责任系一种违约责任，根据文义解释规则和行文逻辑，该第2款后半段的“……逾期超过90日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付一次性赔偿金”的约定亦应理解为是双方对于“逾期超过90日”情形下上诉人应承担违约责任的约定。虽然“逾期超过90日”情形下的违约责任表述为“一次性赔偿金”，但不能据此改变该约定之违约赔偿性质，仍属于违约责任的范畴。故原审判决认定涉案合同第九条第2款系双方关于上诉人逾期交房违约金的约定并不无不妥，本院予以照准。因上诉人依据涉案合同第九条第2款约定的承担的逾期交付违约金（38元）明显低于给被上诉人造成的实际损失，且该违约责任的约定与被上诉人应承担的逾期付款违约责任严重不对等，违反了权利义务相一致原则，故原审判决参照同期银行贷款利息对该违约赔偿金数额予以调整并无不妥，亦符合损失填补原则和公平原则，本院予以照准。综上，上诉人之上诉请求，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费832元，由上诉人威海市融泰置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 李佳忆代理审判员 宋 杨二〇一六年四月二十二日书 记 员 丛丽颖 微信公众号“”