（2015）鄂黄石港胜民初字第00197号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-11-28

案件名称

原告李志刚与被告李霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市黄石港区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李志刚,李霞

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十二条，第十八条

全文

黄石市黄石港区人民法院民事判决书（2015）鄂黄石港胜民初字第00197号原告李志刚，无固定职业。委托代理人胡俊华，湖北易圣律师事务所律师。被告李霞，个体工商户。委托代理人何泽兰，无固定职业。委托代理人徐颖，湖北太圣律师事务所律师。原告李志刚与被告李霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董进担任审判长，与人民陪审员杜惠英、熊丰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李志刚及其委托代理人胡俊华，被告李霞及其委托代理人何泽兰、徐颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李志刚诉称：2010年6月18日，原告与被告签订租赁合同，合同约定，原告出租给被告一处门面房屋，租赁期为三年，从2010年6月18日起至2013年6月17日止。第一年租金每月2700元，第二年租金每月2900元，第三年租金每月3100元。被告可以对房屋进行装饰装修，费用由被告自行承担，合同期满装饰装修物被告不得破坏，原告不计付被告装饰装修折旧费。同时合同还约定，原告未收取被告的进场费、转让费、装饰装修费，本合同解除或届满后，原告不向被告偿付上述费用。2013年6月17日合同期满后，原告要求被告退出房屋，但是被告不愿意退出，要求继续租用并给付租金，但经原告多次要求，被告始终不签订书面合同，只是向原告给付租金，于是双方成立不定期租赁关系，从2014年6月至2015年6月每月租金3600元。2015年6月18日以后，原告要求被告退租，被告一再拒绝，并将后续租金直接支付至原告帐户，强行要求续租，原告于2015年7月2日，向被告发出解除合同通知，告知被告，原告不再对被告续租，将于2015年9月2日收回门面，但是被告收到解除合同通知后，提出无理要求。现在原告给予被告返还房屋的期限已到，被告依然不返还房屋，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除原、被告双方不定期租赁合同；2、被告立即返还租用的原告房屋，并不得损毁房屋及已有的装饰装修建筑；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告增加了两项诉讼请求，具体为：1、依法判令被告按每月3850元自2015年12月18日开始支付房屋占有费用，直至被告腾退房屋止。2、依法判令被告支付诉争房屋从2015年8月18日直至被告腾退房屋之日止的用电费用。原告李志刚为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据材料：第一组证据：原告李志刚的身份证复印件。证明原告诉讼主体适格。第二组证据：被告李霞的户籍信息表。证明被告诉讼主体适格。第三组证据：房屋所有权证及房屋平面构造图。证明原告系房屋所有权人及该房屋的面积构造情况。第四组证据：2010年6月18日的租赁合同。证明原、被告双方签订的租赁合同于2013年6月17日到期。其后，双方形成不定期租赁关系。第五组证据：告知书。证明原告为解除与被告之间的不定期租赁关系，已经在2015年7月2日通知被告，告知不再与其续租，并给予两个月时间做准备，要求被告于2015年9月2日前退出房屋。第六组证据：被告向原告回复信息的图片及书面记录。证明被告收到原告向其下达的告知书后给原告回复了短信，但被告拒不腾退房屋，并提出不合理的赔偿要求，双方无法达成共识。第七组证据：（2010）港胜民初字第175号民事裁定书。证明2010年原告曾就与被告的租赁事宜诉至法院，后在法院协调下撤诉，并与被告签订了三年的租赁合同。第八组证据：行政案件告知书及询问笔录。证明因房屋租赁事宜，原告妻子与被告发生过冲突，导致原告妻子因伤住院治疗及被告强租原告房屋的事实。第九组证据：照片一张。证明被告承租房屋时的状态，所搭建的玻璃房并非被告所建。被告李霞辩称：1、被告与原告的租赁关系始于2009年6月，当时也签订了书面协议，为了租赁原告的门面，还支付了9万元的转让费。原告当时承诺以后不做了，也可以转出去收转让费，不会让被告吃亏，但随后原告又提出涨租金。2、2010年签订的书面合同已经在2013年6月期满。原合同约定的双方权利义务终结，由于被告对该门面进行了大幅装修及改建，花费了大量资金，整个改建面积已经超大原有面积一倍多。因此在合同期满后，双方曾就装修及改建部分欲另行达成协议，但由于原告一再推脱，且双方达成口头协议再租给被告三年，将来也同意被告转让，未签订书面协议。3、经过双方几次商谈决定今年月租金递增250元，2015年6月26日被告将11550元即2015年第一个季度的租金给付原告。被告并未收到原告解除合同的通知。即便按原告所说，原告在2015年6月26日先收下2015年6-9月份这个季度租金，紧接着在这三个月的租赁期内原告提出解除，显然是原告违约。4、双方多年纠纷始终在租金上，原告并没有说过不租给被告，但从2015年6月份收到被告的租金后，又提出涨价。被告在9月19日又给付了涨价后的第二个季度的租金11550元，其后收到法院的诉状。原告数次说好继续租赁，收取了租金又要被告腾退房屋。这几年被告为了该门面房屋先后投入20万元装修、改建，是原告不讲信用，因此被告不同意解除租赁合同。如果法院要判决解除，原告就应当赔偿被告损失15万元。被告李霞为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据材料：第一组证据：被告李霞的身份证复印件。证明被告诉讼主体适格。第二组证据：银行帐户交易查询单5张。证明被告从2014年6月起按约定缴纳租金，租金已经缴纳至2015年12月。第三组证据：2010年8月31日的收条。证明被告向原告赔偿了1000元。第四组证据：黄石港分局治安调解协议书。证明租赁期间发生的争议已经解决。第五组证据：2009年原告收取被告三个月租金的收据复印件、金璐玲收取被告门面转让订金2000元的收条及房屋转让费9万元的收条复印件、金璐玲的身份证复印件、银行进帐单复印件、2009年6月18日的租赁合同、庭审笔录复印件。证明被告从2009年6月开始承租原告的房屋，被告为此支付了巨额转让费，并且当时约定了可以转让门面。第六组证据：证人丁某出具的证明及身份证复印件、证人张某出具的证明及身份证复印件、证人叶某的调查笔录及营业执照复印件、房屋照片4张。证明原、被告双方租赁的有关事实，以及被告对房屋进行装修改建的事实。经庭审质证，被告对原告提交的第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第三组证据的真实性无异议，对其关联性、证明目的有异议，原告出租给被告的房屋面积只有十几平方米。对第四组证据真实性、证明目的有异议。被告李霞的签字是真实的，但该合同是格式合同，被告签订时并未查看内容，且合同已经期满，与本案没有关联性。对第五组证据真实性、合法性、关联性均有异议，被告并未收到该告知书，合同就算解除也是原告违约解除。对第六组证据短信本身无异议，短信确实是被告发的，但短信是针对原告涨房租的回复，内容只是对房租进行讨论，并未提到被告收到任何通知书。对第七组证据的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，该证据说明原告是愿意将房屋出租给被告的，且被告已经承租了六年之久。对第八组证据真实性无异议，但原告陈述的大部分内容是虚假的，原告不是为了解除合同，而是为了涨房租。对第九组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。原告对被告提交的第一组证据无异议。对第二组证据的真实性无异议，合法性、关联性均有异议，2015年6月26日及2015年9月19日的房屋租金并未经过原告认可，是被告自行转账至原告账户。对第三、四组证据的真实性无异议，关联性有异议。对第五组证据有异议，与本案没有关联性，不能作为本案的证据。对第六组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，内容不能证明被告的证明目的，证人没有出庭作证，也没有相关证据佐证。本院经审查认为，原告提交的第一、二、三、四、六、七组证据能够证明原、被告双方的主体身份以及建立租赁关系期间权利义务的内容，本院予以认定。第五组证据告知书，因接收人处没有签名，被告亦否认收到，故该告知书不产生解除合同的效力，本院不予认定。第八组证据因系原告妻子与被告发生的治安案件，与本案没有关联性，本院不予认定。第九组证据系原告单方提供的照片，没有其他证据佐证，被告亦有异议，本院不予认定。被告提交的第一、二组证据能够证明被告的主体身份以及被告承租期间向原告缴纳租金的事实，本院予以认定。第三、四组证据系原告妻子与被告发生的治安案件，现已经和解结案，但与本案没有关联性，本院不予认定。第五组证据中2009年的租金收据、租赁合同、庭审笔录能够证明被告与原告建立租赁关系、向原告缴纳租金的情况，本院予以认定。该组中其他证据均是反映被告向金璐玲支付费用的情况，与本案没有关联性，本院不予认定。第六组证据因相关证人未出庭作证，房屋照片系被告单方提供，没有其他证据佐证，原告亦有异议，本院不予认定。经审理查明：2009年6月18日，原告与被告签订了门面租赁合同一份，约定原告将其所有的位于黄石市黄石港区广场路107-1号房屋（建筑面积57.23平方米，该房屋的左侧一档，被告用于经营服装，取名欧韩名店）租赁给被告使用，为期一年，至2010年6月17日止，月租金2530元。该合同到期后，原、被告于2010年6月18日续签了租赁合同，租期三年，从2010年6月18日至2013年6月17日止。第一年租金每月2700元，第二年租金每月2900元，第三年租金3100元。在续签的合同中第八条、第九条约定，被告可以对上述房屋进行装饰装修，费用由被告自行承担，合同期满已形成附合的装饰装修物，被告不得破坏，原告不计付被告装饰装修折旧费。原告未收取被告的进场费、转让费、装修装饰费，合同期满或解除后，原告不向被告偿付该费用。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金5000元。被告按约定付清了承租期间的租金，合同期满后，被告按每月3600元向原告缴纳租金，为期一年，继续使用承租房屋，双方未再签订合同。2015年6月26日，被告按每月3850元的标准向原告支付了三个月共计11550元的租金。2015年9月19日，被告每月按3850元的标准再次向原告支付了三个月共计11550元的租金。被告租金实际缴纳至2015年12月17日。原告认为是被告自行向其缴纳租金而拒不腾退房屋，双方故而成讼。本院认为：原告李志刚与被告李霞签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方的租赁期限已于2013年6月17日届满，其后，被告继续向原告交纳租金，使用租赁房屋。原、被告双方已建立不定期的租赁关系。原告有权随时解除合同，收回房屋。而被告在租赁合同到期后，负有返还租赁物的义务，对原告要求解除合同及被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。因被告实际交纳租金至2015年12月17日，对被告两次向原告交纳租金11550元的行为，虽是被告自行交纳给原告，但原告接收租金款后，并未向被告提出书面异议，也未返还该租金，应视为原告接受了该租金。双方的不定期租赁关系延续至2015年12月17日止。双方的不定期租赁关系应从2015年12月18日解除。因至今被告仍未腾退租赁房屋，此行为导致原告未能及时收回房屋，给原告造成了经济损失，但该损失实际为房屋占用费，参照被告支付的每月3850元的租金标准，现原告要求被告按此标准支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。因双方的权利义务终止，原告收取被告的保证金5000元应当返还给被告，该押金可部分抵偿原告的房屋占用费。对于原告主张的用电费用，因庭审中，原告未能提交于此相关的证据材料，对该诉请本院不予支持。对于被告要求原告赔偿装饰装修及扩建费用15万元的抗辩理由。被告装饰装修是与其经营相关的单方行为，租赁合同中已明确该部分费用到期原告不予偿付，且被告装饰装修应结合自身使用租赁物的需要进行，合同到期后装修效用亦同时消灭，对于未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除，而对已形成附合的装饰装修物，被告要求原告赔偿无法律依据，庭审中被告亦未提交与装饰装修及扩建费用有关的证据材料，该抗辩理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十八条的规定，判决如下：一、原告李志刚与被告李霞租赁黄石市黄石港区广场路107-1号房屋的合同关系于2015年12月18日解除。二、被告李霞于本判决生效后五日内腾退位于黄石市黄石港区广场路107-1号房屋（面对该地点左侧一档“欧韩名店”处），将租赁房屋返还给原告李志刚。三、被告李霞于本判决生效后五日内给付原告李志刚房屋占用费（该费用按每月3850元计算，从2015年12月18日起至被告李霞实际腾退房屋之日止，被告李霞的保证金5000元从该应付的房屋占用费数额中扣抵）。四、驳回原告李志刚的其他诉讼请求。如果被告李霞未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由原告李志刚负担100元；由被告李霞负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币1000元，款汇：湖北省黄石市中级人民法院，开户行：农行黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户。账号：17×××29，上诉人在上诉期届满后七日内仍未交上诉费的，按自动撤回上诉处理。）审　判　长　　董　进人民陪审员　　杜惠英人民陪审员　　熊　丰二〇一六年四月二十二日书　记　员　　ＸＸ元关注公众号“”