（2015）淮开民初字第2045号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-06-03

案件名称

淮安飞宏物业服务有限公司与淮安经济技术开发区东湖街道办事处、淮安经济技术开发区东兴物业服务有限公司等排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

淮安经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

淮安飞宏物业服务有限公司,淮安经济技术开发区东湖街道办事处,淮安经济技术开发区东兴物业服务有限公司,淮安经济技术开发区机场东湖办事处机场社区居民委员会,江苏恒大物业服务有限公司,淮安市比佛利花园业主委员会

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条，第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省淮安经济技术开发区人民法院民事判决书（2015）淮开民初字第2045号原告淮安飞宏物业服务有限公司。法定代表人蒋兆光，该公司总经理。委托代理人丁承惠，该公司员工。被告淮安经济技术开发区东湖街道办事处。法定代表人马惕非，该办事处主任。委托代理人庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。被告淮安经济技术开发区东兴物业服务有限公司。法定代表人肖立权，该公司经理。委托代理人庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。被告淮安经济技术开发区机场东湖办事处机场社区居民委员会，住所地淮安经济技术开发区济南路2号。法定代表人孙玉前，该委员会主任。委托代理人庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。被告江苏恒大物业服务有限公司，住所地淮安市清河区健康西路51号。法定代表人汪庆云，该公司总经理。第三人淮安市比佛利花园业主委员会，住所地淮安经济技术开发区珠海路8号。法定代表人孙巧云，该委员会主任。原告淮安飞宏物业服务有限公司（以下简称飞宏物业公司）与被告淮安经济技术开发区东湖街道办事处（以下简称东湖办）、淮安经济技术开发区东兴物业服务有限公司（东兴物业公司）、淮安经济技术开发区机场东湖办事处机场社区居民委员会（机场居民委员会）、江苏恒大物业服务有限公司（恒大物业公司）、第三人淮安市比佛利花园业主委员会（比佛利业主委员会）排除妨害纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告飞宏公司法定代表人蒋兆光及其委托代理人丁承惠、被告东湖办、东兴物业公司、机场居民委员会委托代理人庄志刚、被告恒达物业公司法定代表人汪庆云到庭参加诉讼，本案被告比佛利委员会未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告飞宏物业公司诉称：2014年8月26日，原告与第三人签订了《物业服务委托合同》，约定：第三人将淮安市比佛利花园小区的物业管理服务委托给原告，委托管理期限为2014年11月1日至2016年10月31日；合同自双方签字之日生效，自合同生效后15日办理完交接手续。合同生效后，被告淮安经济技术开发区东湖办事处委派被告淮安市东兴物业服务有限公司占据第三人小区，不让原告进场实施物业管理，原告多次找被告商谈未果，原告认为，被告的行为侵犯了原告以及第三人的合法权益，妨碍了原告对第三人小区的正常物业管理，故诉至法院请求判令：1、江苏恒大物业退出比佛利小区；2、四被告赔偿原告的损失（计算至2015年12月1日650728元）；3、被告承担本案诉讼费。被告东湖办辩称：1、原告作为专业的物业服务企业，其应当知道到一个物业小区去服务必须要经过业主大会或业主代表大会决定是否聘用，在业主大会授权的情况由业主委员会和物业公司签订合同，原告方没有经过该法定程序，因此它的合同是无效的合同；2、原告和第三人签订合同的时候，该业主委员会的任期已经到期，并且该业委会成员之间矛盾重重，已经不能正常的行使业委会的相关职权，原告和第三人签订合同，并不是业委会的决定，而仅仅是业主委员会的主任孙巧云私下和原告签订的合同，因此从业委会的反应来看是孙巧云的个人行为，不是业主委员会的行为；3、原告公司在比佛利小区并没有服务过一天，原告主张65万元的损失没有法律和事实的依据；4、东湖办作为政府派出机构，在该事项中没有委托东兴物业，因此东湖办在该事项中没有任何关系，原告滥用诉权。请求法庭依法驳回原告对东湖办的诉请。被告机场居民委员会辩称：委托东兴物业去比佛利花园区从事物业服务是机场村居民委员会委托的，因为当时的物业要退出，物业服务处于瘫痪状态，为了保证文明城市建设，机场村居民委员会暂时委托东兴物业公司到小区内提供物业服务，其他意见同东湖办的意见。被告东兴物业公司辩称：我方是受机场村社区委员会委托进场的，至今未收取一分钱物业费，因此要求驳回原告对东兴物业的诉请。被告恒大物业公司辩称：我们是6月30日下午与东兴物业进行交接的，合同上的日期是7月1日，我们根据相关依据进入比佛利小区提供物业服务，原告要求赔偿损失的主张不成立，不应当得到支持。第三人比佛利业主委员会未答辩。经审理查明：2011年8月30日，比佛利小区业主委员会成立。2011年10月18日，被告机场居民委员会在比佛利花园小区业主大会、业主委员会备案登记表上社区居委会意见一栏盖章，该备案登记表记载，业主大会的执行机构为比佛利业主委员会，孙巧云系业主委员会主任，王红系业主委员会副主任，马晓村、王文明、张竹秋、郭耀宗、崔均均为业主委员会委员。该备案登记表备案意见一栏记载：“经比佛利小区业主大会选举产生的新一届业主委员会，选举程序合法，符合登记条件。按淮安市淮政发，《2010》209号文件精神，本届业务会任期三年。请依照有关法律、法规积极开展工作、行使权力，履行义务，保证物业管理工作的顺利进行。”被告东湖办及淮安经济技术开发区建设房管局在备案登记表备案意见一栏盖章。2014年8月7日，被告机场居民委员会在比佛利花园小区发布告示：一、孙巧云仍然是比佛利业主委员会正主任，比佛利小区对外签章为“淮安市比佛利花园业务委员会”。2014年8月26日，原告飞宏物业公司与第三人比佛利业主委员会签订了一份《比佛利花园小区物业服务合同》，合同约定第三人比佛利业主委员会委托原告飞宏物业公司为比佛利花园小区提供物业管理服务，合同期限为两年，2014年11月1日至2016年10月31日。该合同加盖第三人比佛利业主委员会印章，比佛利业主委员会主张孙巧云在合同上签字。2014年10月30日之前，淮安市崇大物业管理公司为比佛利花园小区提供物业管理服务。2014年10月30日，被告机场居民委员会在比佛利花园小区发布通告，宣布比佛利小区业主委员会因未能在任期内按期进行换届选举，任期已于2014年8月30日届满。按照相关文件规定，本届业主委员会任期届满后，已不能继续履行职责。同时宣布本届业主委员会招聘的崇大物业在比佛利花园小区的服务期限于2014年10月30日24时到期，到期后将按约定时间准时撤出比佛利小区。经东湖办事处机场社区居委会研究暂由淮安经济技术开发区东湖办事处东兴物业服务公司代行比佛利花园小区的物业管理工作。同时通告近期将启动比佛利小区业主大会并选举产生新一届业主委员会的筹备工作。2014年11月1日至2015年6月30日，被告东兴物业公司根据被告机场居民委员会的授权为比佛利小区物业公司提供物业管理服务。2015年4月10日，被告机场居民委员会在比佛利花园小区发布公告，告知根据部分业主的申请，比佛利小区业主委员会换届选择工作于2014年11月17日正式启动，于2014年12月11日筹备组召开第一次会议，因部分业主存在禁止行为，致使报名人数未能达到规定的差额选举人数，不具备召开选举大会的条件，此次换届选举不成功。2015年4月10日，被告机场居民委员会在比佛利花园小区发布比佛利小区成立物业管理委员会的告业主书。2015年4月22日，被告机场居民委员会在比佛利花园小区发布关于比佛利小区成立物业管理委员会的第一号公告。公告比佛利小区物业管理委员会成立的相关事宜、物业管理委员会组成和委员拟定人选、委员确定方式以及委员的资格及条件。2015年4月30日，被告机场居民委员会在比佛利花园小区发布关于比佛利小区成立物业管理委员会的第二号公告。公告比佛利小区物业管理委员会单位代表、业主代表委员拟定人选名单。2015年5月9日，被告机场居民委员会在比佛利花园小区发布关于比佛利小区成立物业管理委员会的第三号公告。公告比佛利小区物业管理委员会成立时间为2015年5月8日。比佛利小区物业管理委员会组成人员。2015年5月30日，被告机场居民委员会比佛利小区物业管理委员会在淮海晚报发布公开招聘比佛利花园小区物业公司的公告。2015年6月18日，被告机场居民委员会比佛利小区物业管理委员会在机场居民委员会会议室进行比佛利花园小区物业招投标会。2015年6月23日，被告机场居民委员会比佛利小区物业管理委员会在比佛利花园小区发布公告，确认被告恒大公司为比佛利小区物业管理服务的中标单位。2015年6月27日，被告恒大物业公司与被告机场居民委员会比佛利小区物业管理委员会签订物业管理服务合同，约定由被告恒大物业公司为比佛利花园小区提供物业管理服务。委托期限为5年，2015年7月1日至2020年6月30日。2015年6月30日，被告机场居民委员会比佛利小区物业管理委员会在比佛利花园小区发布公告：通过公开招投标，最终选聘江苏恒大物业有限公司对比佛利小区提供服事项，时间从2015年7月1日开始。2015年7月1日，被告恒大物业公司进驻比佛利花园小区提供物业管理服务。截止原告飞宏物业公司起诉之日，原告飞宏物业公司未进入比佛利花园小区提供物业管理服务。以上事实，有原、被告当庭陈述、物业服务合同、公告、业务会备案登记表等证据载卷予以证明，本院予以确认。本院认为：本案系排除妨碍纠纷，被告东兴物业公司经过比佛利小区物业管理委员会的招投标进入比佛利花园小区提供物业服务，故原告飞宏物业服务要求被告东兴物业公司退出比佛利花园小区的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，原告飞宏物业公司未能举证证明其与第三人比佛利小区业主委员会在签订物业服务合同前比佛利业主委员会采用集体讨论的形式召开业主大会及采用法律规定业主大会会议可以采取的书面方式征求了比佛利花园小区所有业主对选聘飞宏物业公司提供物业服务的意见，亦未能提供证据证明在签订物业服务合同之后取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认，也没有提供业主委员会关于选聘物业服务公司的决议，故原告飞宏物业公司与第三人比佛利小区业主委员会未按法定程序签订的物业服务合同是无效的。本案中，被告机场居民委员会作为比佛利小区所在地的居民委员会在业主委员会未能在任期内完成业主委员会的换届选举工作情况下，代行使业主委员的职责决定由被告东兴物业公司为比佛利花园小区提供物业服务并不违反相关法律规定。被告恒大物业公司系通过比佛利小区物业管理委员会的招投标，其进入比佛利花园小区提供物业服务有合法依据，且原告飞宏物业公司也没有进入比佛利花园小区提供物业服务，故其要求四被告承担因物业服务合同履行不能造成的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回淮安飞宏物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费7307元，由淮安飞宏物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：3454）。审　判　长　　谢国春人民陪审员　　杨　洋人民陪审员　　刘建中二〇一六年四月二十二日书　记　员　　陈姜晔附录法律条文：第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。百度搜索“”