（2015）东民初字第5780号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-06-02
案件名称
徐丹与天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河东区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐丹,天津天邦润泽商贸有限公司,天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司,天津天邦投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第5780号原告徐丹，1982年2月4日，无职业。被告天津天邦润泽商贸有限公司，住所地天津市河东区津塘公路138号六层A区06号商铺。法定代表人宁新强。被告天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街60号。法定代表人宁新强。被告天津天邦投资发展有限公司，住所地天津市津南区青科工贸园区（微山路）。法定代表人傅鸿斌。原告徐丹诉被告天津天邦润泽商贸有限公司（以下简称天邦商贸）、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司（以下简称天邦营销）、天津天邦投资发展有限公司（以下简称天邦投资）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告徐丹到庭参加诉讼，被告天邦商贸、天邦营销、天邦投资经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，该案现已审理终结。原告诉称，2010年11月11日，原告与被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司签订租赁合同，约定由原告租赁被告位于天津市河东区津塘路138号的《天润中山门商业广场》5层B区054号，租期是五年。合同签订后，原告如约履行了义务，但因二被告原因致使原告不能正常经营。2011年9月1日原告与天邦商贸签订了转租协议，将商铺转租给天邦商贸，天邦商贸分五期支付给原告租金，天邦商贸在支付原告一年租金后，迟迟没有支付其余款项。2012年8月商场已经全部关闭停止营业，2012年9月3日原告得知，滨海快速与天邦投资在明知商场四证不全的情况下达成换乘楼整体租赁协议，滨海快速同意天邦投资将商铺转给原告，天邦投资委托天邦商贸、天邦营销与原告签订租赁合同，而滨海快速与天邦投资之间的合同被法院认定为无效。鉴于以上事实，原告与被告签订的租赁合同及转租协议均无效，现原告起诉来院要求：1、请求法院确认被告天邦营销、天邦商贸与原告签订的中山门商业广场5层A区54号商铺租赁合同及转租协议均无效；2、判令三被告连带返还店铺租金尾款75200元（购铺全款94000元，第一年返还款18800元）、履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金610元，电表余额352.5元，共计人民币80162.5元；3、判令被告赔偿原告延期支付滞纳金；4、诉讼费由三被告承担。原告举证如下：1、租赁合同复印件一份；2、补充协议复印件1份；3、转租协议复印件1份；4、天润中山门商业广场交铺交接确认单复印件一份；5、（2013）二中民四初字第294号民事判决书复印件1份；6、收据复印件1份。被告天邦商贸、天邦营销、天邦投资未到庭参加诉讼，也未提供证据。经审理查明，经审理查明，2009年12月11日，被告天邦投资和案外人天津滨海快速交通发展有限公司签订《中山门换乘楼整体租赁合同》，约定案外人天津滨海快速交通发展有限公司将包括原告租赁商铺在内的“中山门换乘楼地下一层设备用房中山门换乘楼地下停车场中山门换乘楼一至七层”租与被告天邦投资公司，租赁期限15年，租金第1-3年为16286000元，之后逐年递增。2012年2月17日本案案外人滨海快速作为原告，以被告天邦投资公司拖欠房屋使用费，支付延期付款利息损失为由，向天津市第二中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷一案，该院在本院认为中认定“……本案中，原告至今不能提交建设工程规划许可证，根据上述规定，原告与被告签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》、《中山门换乘楼租赁合同补偿协议（一）》，应当认定无效。……关于原告要求被告按合同约定给付利息损失问题，因合同已被确认无效，且合同无效系因原告未能提供建设工程规划许可证所致，故原告对合同无效存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：…。双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告主张不予支持。”并判决：“一、被告天津天邦投资发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告天津滨海快速交通发展有限公司2011年7月1日至2012年6月30日的房屋使用费16286000元；二、驳回原告天津滨海快速交通发展有限公司其他诉讼请求。”该判决涉及的原、被告均未上诉。原告与被告天邦营销签订租赁合同，约定由原告承租被告位于天津市河东区津塘路138号“天润中山门商业广场”5层A区54号，租期是五年。签订合同后，原告依约向天邦营销及天邦商贸一次性交纳了租金94000元，履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金610元、电费500元，并履行租赁合同。2011年9月1日，被告天邦商贸与原告签订《转租协议》，约定被告天邦商贸以5年（2011年10月12日至2016年10月11日）包租的形式承租上述商铺，分期付款退还租金（转租协议执行之日起7个工作日内，由天邦商贸支付原告一个租赁年度的租金，以后每一个租赁年度一付，如延期支付则加付每日万分之二的滞纳金）。租金支付标准第一年为18800元，第二年20680元，第三年为23500元，第四年为28200元，第五年为33370元。被告天邦商贸在支付原告第一年租金18800元后，未依约继续返还原告后期租金。上述事实，有原告陈述及提供证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，天津市第二中级人民法院已经确认天津滨海快速交通发展有限公司与被告天邦投资之间签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》因未取得建设工程施工许可证而无效，故原告与被告天邦营销、天邦商贸签订的《租赁合同》及《转租协议》应属无效合同。故原告请求确认与被告签订的《租赁合同》及《转租协议》无效的请求，本院予以支持。原告交付商铺租金84000元，依据《转租协议》收取被告天邦商贸租金18800元，故原告应得到的返还租金数额为94000元-18800元=75200元，现原告主张被告返还75200元，本院予以支持。关于返还租金等款项的主体确认。被告天邦投资基于与天津滨海快速交通发展有限公司的《中山门换乘楼整体租赁合同》，取得了包括原告租赁商铺在内的中山门换乘楼整体使用权，后与天邦营销订立合同，并依约成立天邦商贸作为全资子公司实际经营管理上述项目。由此可见，被告天邦营销、天邦商贸、天邦投资系中山门换乘楼出租权、收益权共同体，根据公平原则，原告主张由天邦投资同天邦商贸、天邦营销对返还款项承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的由被告退还履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金610元、电费352.5元，本院认为，转租协议仅涉及租金的返还，除此之外，未涉及其他费用的返还，由于《租赁合同》无效，被告应当依约返还原告交纳的履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金610元。关于电费，因此费用在原告使用涉诉租赁商铺期间已实际发生，故不宜予以返还。原告主张的延期支付滞纳金问题。天津市第二中级人民法院已经确认滨海快速与天邦投资之间签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》无效。依据法律规定，本案的商铺租赁合同及转租协议也应认定为无效合同。合同无效，相关的条款及违约责任条款亦归于无效，故原告主张要求依据协议付款时间给付延期支付滞纳金，没有事实和法律依据，故原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告徐丹与被告天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司于2010年11月11日签订的《租赁合同》及原告徐丹与被告天津天邦润泽商贸有限公司于2011年9月1日签订的《转租协议》无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带返还原告徐丹租金75200元、履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金610元；三、驳回原告徐丹其他诉讼请求。如被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1804元，公告费600元，由被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 李 菊人民陪审员 王致友人民陪审员 刘 英二〇一六年四月二十二日书 记 员 张 茜 百度搜索“”