（2016）皖0225民初185号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-06-18
案件名称
王竞与安徽省无为县鼎盛房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
无为县人民法院
所属地区
无为县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王竞,安徽省无为县鼎盛房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百零七条，第一百一十九条第一款
全文
安徽省无为县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0225民初185号原告：王竞，男，汉族，住安徽省芜湖市无为县。委托代理人：王海，男，汉族，住安徽省芜湖市无为县。（系原告王竞父亲）被告：安徽省无为县鼎盛房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市无为县。法定代表人：汤忠义董事长。委托代理人：李福林，安徽伟明律师事务所律师。本院于2016年1月5日立案受理了原告王竞与被告安徽省无为县鼎盛房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告王竞和被告的委托代理人李福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王竞诉称：2010年10月28日，原告与被告签订《无为县无城地区住宅房屋拆迁安置协议书》（被拆迁房屋位于月牙山原气象局宿舍楼204室）和《补充协议》。2015年7月22日下午，被告通知原告办理房屋安置事宜，原告对3#楼现场勘验并对比原图纸，发现被告擅自变更置换房屋结构、面积、公摊面积和设施等，违反原、被告签订的《补充协议》。据此，原告诉请：1、因被告擅自变更置换回迁房，判令被告赔偿原告损失、按房屋113.29平方米面积的50%即56.645平方米价值133682.2元（按照2360元每平方米计算）；2、因被告违反补充协议条款造成延期交房，判令被告从2015年8月1日至交房之后四个月继续支付租赁费用每月1359元；3、判令本案的诉讼费及律师费由被告承担。原告王竞为支持其主张向本院提供了以下证据：1、《住宅房屋拆迁安置协议书》和《补充协议》，证明原、被告双方签订的合同，应合法有效。2、总规划平面图，3#楼和7#楼、8#楼的总平面图，证明3#楼和7#楼、8#楼的总平面图设计不一致，被告存在违约行为。被告安徽无为县鼎盛房地产开发有限公司辩称：1、原告起诉被告擅自变更置换房屋的结构、面积、公摊面积和设施等，违反《补充协议》，要求被告按照回迁房屋面积的50%赔偿损失的理由不能成立。即使完全按照规划和房屋设计执行，那么该约定因违反法律法规的强制性规定而无效。2、即使答辩人改变了图纸，构成了违约，原告要求按照置换房屋面积的50%赔偿其损失，也不符合法律规定。若法院审理认定被告存在违约行为，被告请求减少赔偿面积及金额。3、原告起诉要求被告从2015年8月1日起继续支付房租的请求不能成立。答辩人已经在2015年6月10日协助原告办理了回迁手续，答辩人给原告的房屋租金支付到2015年7月份，2015年8月份停止支付房租没有任何不当之处。4、原告起诉被告承担律师费没有法律依据。因此，被告认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告无为县鼎盛房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提供了以下证据：1、被告的营业执照及组织机构代码证书，证明被告的主体资格适格。2、《无为县无城地区住宅房屋拆迁安置协议书》、《补充协议》、五洲雅苑7#楼、8#楼的平面图，证明双方签订协议是合法有效的；双方约定选择3#楼；签订时3#楼的图纸还未出来，只是约定设计参照7#楼、8#楼，并不是完全按照7#楼、8#楼设计（只有一部电梯）。3、五洲雅苑3#楼的图纸及审查意见，证明五洲雅苑3#楼的图纸经审查通过并于2011年6月27日最终确定，这两份协议签订时3#楼的图纸尚未形成，更不存在通过审批。4、五洲雅苑3#楼1-17层及7#楼、8#楼1-15层测绘报告，证明3#楼的楼层为17层，按照住宅规定电梯不得少于2台，3#楼与7#楼、8#楼分摊系数差为0.034012。5、气象局超面积结算借款表，证明六层的结构结算价为2336元每平方米。6、五洲雅苑项目回迁安置通知，证明五洲雅苑的回迁时间是2015年6月10日，此后被告无须再支付拆迁户房租。7、申请书，证明被告按照合同规定履约，并不存在违约行为，即使被告有违约行为，原告提出的赔偿请求也超过实际损失。经庭审质证，原告对被告证据1和证据5的合法性、客观性和关联性，无异议。对被告提供的证据2、3、4存在异议，认为原、被告在达成拆迁安置协议和补充协议明确约定被告安置原告的房屋应为3#楼，并被告知原告3#楼的设计图纸和参照7#楼、8#楼的设计图纸，不改变7#楼和8#楼的房屋结构，但被告擅自改变了3#楼的房屋结构、面积、公摊面积和设施等，被告在改变房屋结构等的同时，没有及时告知原告，构成了违约。对证据6，被告虽发出回迁安置通知，但被告违约在先，经政府多次调解双方未能对回迁结算达成协议，导致回迁房屋未能实际交付。被告只支付了至2015年7月份的房租，至2015年8月1日后的房租仍应由被告支付。对证据7申请书，认为此申请书不能作为证据使用，合同明确约定被告违约应承担房款的50%作为违约金，被告认为原告的损失只有1万余元，不符合客观事实，应按照合同约定的支付违约金。被告对原告王竞提供的两组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。原告提供的证据不足以证明被告方违约。经本院审查，原告提供的证据1、2及被告提供的证据1、5，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院予以认定。对被告提供的证据2、3、4，本院对其合法性、客观性、关联性认可，但不能达到被告的证明目的。原、被告双方在《补充协议》第四条约定：甲方（无为县鼎盛房地产开发有限公司）应提供乙方（王竞）“五洲雅苑”小区总规划平面图和3#楼标准层平面图复印件标明房屋位置并加盖甲方公章。甲方不得减少乙方房屋建筑面积（113.29平方米），不得以任何理由擅自变更原3#楼规划和本户房屋设计，否则在乙方原面积的基础上另赔偿百分之五十面积或此面积按市场折算的赔偿金。乙方不得提出变更原规划和设计，实行对等原则。同时被告将小区总体设计图纸和7#楼、8#楼的设计图纸盖章确认后交付原告，并在7#楼、8#楼图纸上注明3#楼的设计参照7#楼和8#楼。但被告对3#楼的容积率进行了调整，改变了原设计方案，未参照7#楼和8#楼的设计图纸设计进行建设，故构成了违约。根据原、被告的举证、质证及本院认证，本院确认如下案件事实：原告原居住在月牙山原气象局宿舍楼204室，随着城市建设的发展和规划，被告对原告居住的房屋进行拆迁开发。2010年10月28日，原、被告双方达成《无为县无城地区住宅房屋拆迁安置协议书》和《补充协议》，《无为县无城地区住宅房屋拆迁安置协议书》中对房屋拆迁补偿方式、房租和安置进行了约定。《补充协议》还约定：1、甲方（无为县鼎盛房地产开发有限公司）同意乙方（王竞）产权置换，乙方以合法的原房建筑面积113.29平方米置换甲方五洲雅苑小区3#楼（销售区房）五层东侧一大套，设计建筑面积约120.36平方米，超出面积部分乙方按农机二厂拆迁户超面积结算标准找补甲方。2、甲方补偿乙方装潢费用（包括附属物补偿）共计贰万元，签订协议时一次付清。新旧房差价减免。3甲方暂时付乙方过渡期房租，按现标准一次付清一年房租，超过18个月不能回迁，按两倍价付给乙方房租。搬迁费用一次付清。新标准实行，按新标准补差。4、甲方应提供乙方“五洲雅苑”小区总规划平面图和3#楼标准层平面图复印件标明房屋位置并加盖甲方公章。甲方不得减少乙方房屋建筑面积（113.29平方米），不得以任何理由擅自变更原规划3#楼规划和本户房屋设计，否则在乙方原面积的基础上另赔偿百分之五十面积或此面积按市场折算的赔偿金。乙方不得提出变更原规划和设计，实行对等原则等其他事宜。此后，原告将原居住的房屋交给被告开发，被告按拆迁安置协议支付过渡期间的租金。2011年3月22日，经县城市规划委员会研究，同意被告对“五洲雅苑”开发项目容积率进行调整的要求，2011年6月27日被告开发项目容积率的调整得到无为县城乡规划局的批准。被告开发的“五洲雅苑”项目竣工后，于2015年6月3日向五洲雅苑项目各被拆迁户发出回迁安置通知。原告到被安置的3#楼进行现场勘查，发现3#楼的设计未参照7#楼和8#楼的设计，增加了公摊面积，改变了房屋结构。遂与被告交涉，经政府多次调解，双方对回迁结算和违约责任承担未能协商一致，致诉。另查明被告支付到2015年7月31日前的房屋租金，后拒绝支付租金。本院认为：原、被告签订的《无为县无城地区住宅房屋拆迁安置协议书》和《补充协议》是在双方平等自愿的基础协商一致签订的，未违反法律规定，应为合法有效，受法律保护。原、被告在达成协议时约定安置的3#楼应参照7#楼和8#楼的设计，被告为调整容积率，调整了设计方案，但未向原告明示，也未征得原告同意，构成违约，应承担违约责任。鉴于回迁房屋基本结构没有实质改变，公摊面积略有增加的原因是由于3#楼安装两部电梯，两部电梯较一部电梯而言客观上给住户带来了一定便利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院根据被告的违约程度和违约后果，对被告书面向本院提出的对合同约定的违约金进行调整的申请予以采纳，酌定被告承担违约金3万元。对原告要求被告继续承担2016年8月1日至实际交付房屋之后四个月的租金的请求。本院认为被告开发完成的房屋符合交房条件，并发出回迁安置通知，原告以被告违约和对回迁房屋的结算未能达成一致为由，拒绝收房，导致租金继续发生的损失，本院认为原、被告对违约责任的承担和结算未能协商一致，可通过法律途径解决，而不能原告作为拒绝收房的条件，因此原告继续租房的租金属于损失的扩大，且协议也未约定，此种情形产生的损失应由被告承担。故对原告此项诉讼请求本院不予支持。此鉴于律师费不属于诉讼必须付出的费用，且原告未委托律师出庭，律师费未支出，原告要求被告承担律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告安徽省无为县鼎盛房地产开发有限公司向原告王竞支付违约金3万元，此款限于本判决生效后十五日内支付。二、驳回原告王竞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由原告王竞承担1000元和被告无为县鼎盛房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长 邢依群审 判 员 汪 莲人民陪审员 张从寿二〇一六年四月二十二日书 记 员 赵园园附件：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 来源：