（2016）京民终字第40号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-06-01
案件名称
葛汝义与张洪彦等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市高级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
葛汝义,张瑞菊,李华刚,张洪彦,张洪海,张洪江
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2016）京民终字第40号上诉人（原审原告）葛汝义，女，1961年10月20日出生。委托代理人黄共兴，河北硕华律师事务所律师。委托代理人李宏伟，河北硕华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张瑞菊，女，1972年2月28日出生。被上诉人（原审被告）李华刚，男，1966年8月29日出生。委托代理人周涛，北京上泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张洪彦，1959年7月2日出生。委托代理人张淼（张洪彦之子），1985年12月1日出生。原审第三人张洪海（张洪彦之兄），1950年1月17日出生。委托代理人张淼（张洪彦之子），1985年12月1日出生。原审第三人张洪江（张洪彦之兄），1955年8月18日出生。委托代理人张淼（张洪彦之子），1985年12月1日出生。上诉人葛汝义因第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市第一中级人民法院（2015）一中民初字第05656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。2015年7月，葛汝义向原审法院起诉称：我与张洪彦系夫妻，张洪江、张洪海为张洪彦的哥哥。乔淑兰为张洪彦、张洪江、张洪海的母亲。张淼为我与张洪彦之子。北京市门头沟区安全上街75排2号宅基地使用权人为张洪彦，安全上街76号宅基地使用权人为乔淑兰。乔淑兰于2012年12月9日去世。2009年，门头沟区安全上街75排2号、76号房屋被拆迁，获得一居室（40㎡）七套，二居室（60㎡）六套，三居室（80㎡）四套。上述房屋应当为夫妻共同财产。在我不知情的情况下，张洪彦于2012年2月19日与李华刚签订《北京市房屋买卖合同》，将上述拆迁安置房屋中80㎡三居室一套售予李华刚。此后张洪彦与李华刚因房屋买卖合同纠纷诉讼至北京市石景山区人民法院（以下简称石景山法院），张瑞菊、张洪江、张洪海作为第三人参加该诉讼。在该诉讼中，张洪彦的诉讼请求为：解除张洪彦与李华刚于2012年2月19日签订的《北京市房屋买卖合同》及补充协议。张瑞菊的诉讼请求为：1、判令张洪彦交付门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋；2、判令张洪彦按照约定支付违约金30万元。石景山法院作出（2013）石民初字第7348号民事判决，判令张洪彦将门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋交付张瑞菊。在该诉讼的二审中，我申请作为当事人参加诉讼，张洪彦的代理人也提出我应当作为当事人参加本案诉讼，但是法院未予准许。我认为，该案所涉房屋是我与张洪彦的夫妻共同财产，张洪彦未经我同意出卖诉争房屋，构成无权处分。我不同意张洪彦出卖诉争房屋，张洪彦的处分行为无效。张洪彦未将房屋交付给张瑞菊，且房屋未经转移登记，张瑞菊不构成善意取得，我有权追回该房屋。因我是该案诉讼的第三人，法院未准许我参加该案诉讼导致裁判的结果部分错误，损害了我的合法权益。现起诉请求：1、撤销北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第03311号民事判决（以下简称03311号判决）；2、撤销北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第7348号民事判决（以下简称7348号判决）第一项、第二项；3、确认我为北京市门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋的共同共有人。李华刚辩称：不同意葛汝义的诉讼请求。葛汝义与张洪彦是夫妻关系，二人共同生活，葛汝义不可能不知道张洪彦出卖房屋。（2013）石民初字第7348号案件（以下简称7348号案件）的财产保全经过了公告程序，葛汝义不可能不知道诉讼的存在，在该案审理中，葛汝义没有申请作为第三人参加诉讼，未参加是其自己的责任，说明她放弃了诉讼的权利，故葛汝义不具有本案第三人撤销之诉的主体资格。在张洪彦与张瑞菊签订合同的过程中，张洪彦、张淼都参与到交易中，葛汝义作为家庭成员，对于出卖房屋不可能不知情。7348号判决和03311号判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在错误，也没有损害葛汝义的利益，故不应当撤销。张瑞菊辩称：不同意葛汝义的诉讼请求。在7348号案件的审理过程中，张洪彦曾认可其与妻子通过胡文杰找到李华刚卖了一套房子。乔淑兰、张洪彦、张淼都出现在房屋交易过程中，可以证明葛汝义一家三代人都参与了房屋买卖，葛汝义对于房屋买卖一事不可能不知情。其他答辩意见与李华刚的答辩意见相同。张洪彦、张洪江、张洪海辩称：同意葛汝义的诉讼请求。张洪彦对葛汝义隐瞒了房屋买卖的事实，葛汝义对于房屋买卖不知情。张洪彦的处分行为无效。7348号判决与03311号判决错误，应当撤销。原审法院经审理认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。本案中，门头沟区安全上街75排2号拆迁发生于葛汝义与张洪彦的婚姻关系存续期间，因拆迁取得的安置利益为葛汝义与张洪彦的夫妻共同财产。葛汝义作为安置房屋的共有权益人，对于7348号案件所争议的房屋买卖合同履行之法律关系，具有独立的请求权，为有独立请求权的第三人。在该案中，葛汝义因不能归责于其的事由未参加诉讼。现其在认为民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉并提交了相关证据，符合法律关于第三人撤销之诉主体资格及起诉条件的程序性要求。本案中，葛汝义以张洪彦未经其同意出卖诉争房屋，构成无权处分为由，主张7348号判决以及03311号判决判令合同继续履行错误。张瑞菊、李华刚则以葛汝义对于房屋买卖一事知情，并且其有理由相信葛汝义知情作为抗辩。因葛汝义所持其对于房屋买卖不知情的事实主张为否定主张，故首先应当由张瑞菊、李华刚就葛汝义对张洪彦出售房屋一事知情或其有理由相信葛汝义知情提供证据。葛汝义可以就张瑞菊、李华刚提供的证据加以反驳。现有证据可以证明，葛汝义与张洪彦结婚多年，在张洪彦与李华刚的房屋买卖合同签订及履行过程中，葛汝义与张洪彦共居一处。张淼作为二人之子，与葛汝义、张洪彦均具有密切的亲属关系。在张洪彦与李华刚签订的房屋买卖合同的履行过程中，张淼与李华刚的代理人胡文杰共同出具《声明》，确认该交易完成，在李华刚与张瑞菊之间的房屋买卖过程中，在张瑞菊对李华刚的权利提出质疑、胡文杰与张洪彦联系后，张淼持有张洪彦的授权委托书等相关材料参与买卖过程，且从未对葛汝义不知情或不同意出卖房屋进行提示。此外，除本案所涉房屋买卖事宜外，张淼还就涉案房屋与他人签订房屋租赁合同。可见，张淼作为张洪彦与葛汝义之子，对于涉案的买卖合同的签订、履行及其他相关事宜自始知情，且亲自参与其中。在张淼向张瑞菊出示张洪彦的授权委托书等材料、未向张瑞菊表示葛汝义不同意出售房屋，且张瑞菊尽到谨慎、合理的注意义务的情况下，张瑞菊有理由相信张淼的代理行为是葛汝义、张洪彦的共同意思表示。在7348号案件的审理中，张洪彦曾认可其与葛汝义共同向李华刚出卖安置房，从未提出葛汝义对卖房一事不知情、不同意的理由或抗辩意见，同时以葛汝义应当作为必要的共同诉讼当事人参加诉讼，作为要求解除房屋买卖合同的上诉理由。在综合考虑葛汝义与张洪彦的夫妻关系及居住情况、张淼的代理行为及张洪彦的诉讼主张等因素的基础上，法院认为葛汝义对于出卖房屋一事应当知情。在葛汝义未能提供充分的相反证据对张瑞菊、李华刚的事实主张进行反驳的情况下，对于葛汝义所持其对房屋买卖不知情的主张，法院不予采信。依据前述分析，7348号判决及03311号判决在依法认定张洪彦与李华刚之间以及李华刚与张瑞菊之间均存在合法有效的房屋买卖合同法律关系的情况下，基于合同的履行情况，认定合同约定的交房条件已经成就，判令张洪彦向张瑞菊交付门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋并无不当。葛汝义要求撤销前述判决的诉讼请求不能成立，法院对此不予支持。因葛汝义、张洪彦并未取得门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋的所有权登记，且张瑞菊已通过购买取得该房屋的相应权利，故对于葛汝义要求确认其为门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋的共同共有人的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，原审法院判决：驳回葛汝义的诉讼请求。判决后，葛汝义不服向本院提起上诉。葛汝义上诉认为其在7348号案件及03311号案件中为无独立请求权第三人，一审判决认定葛汝义对于房屋买卖知情错误、不予认定葛汝义对涉案房屋享有共同共有权利错误、适用法律错误。葛汝义上诉请求：依法改判撤销03311号判决，7348号判决的第一项、第二项；确认葛汝义为北京市门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋的共同共有人。李华刚、张瑞菊同意原审判决。张洪彦、张洪海、张洪江同意葛汝义上诉意见。经审理查明：乔淑兰与张洪彦、张洪海、张洪江系母子关系，乔淑兰于2012年12月9日去世。葛汝义与张洪彦系夫妻关系，张淼为二人之子。门头沟区安全上街75排2号宅基地使用权人为张洪彦，门头沟区安全上街76号宅基地使用权人为乔淑兰。2009年8月13日，张洪彦作为门头沟区安全上街75排2号房屋的被拆迁人及安全上街76号房屋被拆迁人乔淑兰的委托代理人分别与拆迁人北京市门头沟区龙泉镇人民政府（以下简称龙泉镇政府）签订《门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《采空棚户区拆迁补偿协议》）两份，其中载明：75排2号房屋建筑面积815.47平方米，补偿款总计3727365元；76号房屋建筑面积73.6平方米，补偿款总计432899元。上述协议未标注编号。2011年8月11日，张洪彦作为被拆迁人与龙泉镇政府签订《按照房屋置换方式进行调整确认单》（以下简称《房屋置换调整确认单》），其中载明：被拆迁人房屋地址安全上街75排2号、76号；建筑面积815.47＋73.6＝889.07㎡；原安置协议编号054；实际安置面积一居室（40㎡）七套，二居室（60㎡）六套，三居室（80㎡）四套。根据《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》规定，上述安置房为按照经济适用住房产权管理的房屋。2012年2月19日，张洪彦与李华刚签订《北京市房屋买卖合同》将上述拆迁安置房屋中80㎡三居室一套售予李华刚，合同约定：第一条、房屋基本情况出卖人所售房屋坐落为门头沟区，建筑面积80平方米；第二条、房屋权属情况《采空棚户区拆迁补偿协议》及《房屋置换调整确认单》；第三条房屋成交价格58万元，定金2万元，买受人于2012年2月26日前支付预付款48万元。同日，张洪彦（甲方）与李华刚（乙方）签订《补充协议》，约定：因本补充协议签订的安全上街76号的永定地区回迁房三居室80平米的房屋尚未交付，经甲乙双方协商一致，双方达成如下协议：1、甲乙双方本着平等自愿的原则，甲方把《采空棚户区拆迁补偿协议》《房屋置换调整确认单》上所涉及的安全上街75排2号所对应的回迁房石门营地区80平米3居室出售给乙方一套；2、乙方在2012年2月26日之前付甲方房款五十万元整，剩余八万元房款于2012年4月18日之前一次性付清，期间八万元出现的利息，每过一个银行固定还款日按每月1120元支付；3、乙方在签订本合同两个月内负责改名，甲方积极配合后，如乙方在两个月内改名失败，则等到房屋交付后再进行过户手续，所有在本合同签订后因本房屋发生的所有费用，如过户费、改名费、产权转移登记费等由乙方支付，甲方积极配合过户；4、无论将来本房屋价值涨或降，甲乙双方均不得反悔；5、本补充协议与《北京市房屋买卖合同》同样具有法律效力。上述《北京市房屋买卖合同》与《补充协议》落款处均由张洪彦、李华刚签字并按捺手印，但以上两份合同抬头处出卖人及甲方处均为乔淑兰、张洪彦。2012年5月13日，张淼与李华刚代理人胡文杰签订《声明》一份，载明：“乔淑兰、张洪彦和李华刚签定的安全上街76号的永定地区回迁房三居室80平米的房屋已交易完成，双方无争议。以有房款全部付清。卖房人：张淼，买房人：胡文杰代李华刚，日期：2012.5.13”。2012年7月16日，李华刚委托胡文杰与张瑞菊、北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）签订《房屋买卖居间合同》，将其从张洪彦处所购三居室房屋通过中介公司出售给张瑞菊，合同中载明：出卖方（甲方）胡文杰，买受方（乙方）张瑞菊，居间方（丙方）金城阜业公司；第一条、房屋基本情况门头沟区安全上街75排2号、76号房屋，回迁协议编号（拆）第054号，建筑面积80平方米；第二条、房屋售价88万元，签订合同当天乙方支付甲方定金2万元，乙方于2012年8月20日前支付甲方第一笔房款20万元，于2012年10月1日前支付第二笔房款58万元，剩余房款8万元于房本下发过户当日同时支付；第四条、产权转移及房屋交付甲方于房屋所有权证办理完毕后10个工作日内与乙方办理产权转移登记手续，房屋于开发商交钥匙前进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交付乙方。当日，胡文杰（甲方）、张瑞菊（乙方）、金城阜业公司（丙方）又签订《补充协议》，约定：房屋地址门头沟区安全上街75排2号、76号房屋，拆迁协议编号（拆）第054号，成交价格88万元；甲方承诺并配合为乙方直接办理一手产权证，一手房所需费用由乙方承担，如甲方不能将产权证办理到乙方名下，办理产权过户时所产生的税费由甲方承担；80㎡以上的面积由乙方补交，以开发商实际收费为准；合同一经签订如有一方违约，赔付守约方相当于总房款的百分之百。以上《房屋买卖居间合同》及《补充协议》合同文件落款处均由胡文杰、张淼、张瑞菊签字，由金城阜业公司盖章并由其工作人员吴静签字，其中张淼签字内容为“张淼（代张洪彦）”，另张淼在《房屋买卖居间合同》封面“卖方”处签字。上述合同文件签订后，张瑞菊经查询所售房屋权利人为张洪彦，故张瑞菊找到金城阜业公司，金城阜业公司与胡文杰进行约谈，经电话确认后由张洪彦之子张淼持载有张洪彦签名并按捺手印的授权委托书及户口簿、身份证来到现场，在《房屋买卖居间合同》及《补充协议》上签字，并于2012年7月26日另行签订《补充协议》，确认将三居室房屋售予张瑞菊，并共同委托胡文杰代办相关手续。该《补充协议》约定：张洪彦（卖方，甲方）、张瑞菊（买方，乙方）甲乙双方就产权一事，重新协商，双方认可此交易无论此房权属性质如何，双方终身不得对此房提出任何疑议或反悔，不得提出合同无效的无理要求，如有违约，违约方向守约方赔付相当于总房款的百分之二百，甲方张洪彦张淼委托胡文杰代办此房的一切手续（包括接受房款、领取钥匙及相关手续）。此《补充协议》落款处由张淼、张瑞菊、胡文杰签订，其中张淼签字内容为“张淼（代张洪彦）”，胡文杰以受托人身份签字。2012年7月16日，张瑞菊给付胡文杰定金2万元。2012年7月30日，张瑞菊给付胡文杰房款14万元。2012年8月23日，张瑞菊给付胡文杰房款10万元；2012年10月20日，张瑞菊给付胡文杰房款54万元，总计80万元。2013年5月，张洪彦将李华刚诉至石景山法院，以其与李华刚所签《北京市房屋买卖合同》对房屋约定不明确，合同没有履行基础，亦违反了安置房屋买卖相关政策为由，要求解除其与李华刚于2012年2月19日签订的《北京市房屋买卖合同》及补充协议。张瑞菊、张洪江、张洪海作为第三人参加诉讼。张瑞菊在该案中提出独立的诉讼请求：1、要求张洪彦交付门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋；2、要求张洪彦依约支付违约金30万元。该案审理过程中，张瑞菊申请财产保全，要求查封冻结石门营A4地块12号楼5单元103号房屋。因石门营A4地块12号楼5单元103号房屋现已由张淼代理张洪彦与案外人签订《北京市房屋租赁合同》，将房屋出租给案外人，故法院通过向案外承租人送达民事裁定书及在小区张贴公告的方式对上述房屋予以保全。该案庭审中，张瑞菊出示2012年2月19日张洪彦委托张淼售房的授权委托书和2012年7月26日李华刚委托胡文杰售房的授权委托书，两份委托书的委托人处签字“张洪彦”和“李华刚”均非张洪彦、李华刚本人所签，受托人处分别为张淼、胡文杰签字。张洪彦表示其未在授权委托书上签字，亦未委托张淼售房。李华刚认可胡文杰系其受托人，授权胡文杰出售房屋。金城阜业公司工作人员吴静、孟帅出庭作证陈述：张瑞菊与胡文杰在我公司居间下签订房屋买卖合同后，张瑞菊向拆迁办查询发现房屋权利人为张洪彦，于是找到我公司；两三天后，我公司将胡文杰约来，胡文杰当场给张洪彦打电话，在电话中张洪彦表示知道卖房事宜，并称可以委托其子张淼来公司补签协议；又两三天后，张洪彦之子张淼拿着张洪彦出具的授权委托书及户口簿、身份证来到我公司，当场又给张洪彦打电话，经张洪彦同意后，张淼在合同文件上签字，并签订补充协议。张洪彦否认接到关于出售房屋的电话。石景山法院于2014年12月5日作出7348号判决，该判决认定：张洪彦、李华刚形成了房屋买卖合同法律关系。张洪彦处分的回迁安置房屋为有权处分，张洪彦与李华刚签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同。胡文杰受李华刚委托与张瑞菊、金城阜业公司于2012年7月16日签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，李华刚与张瑞菊形成了房屋买卖合同关系，该两份合同亦为有效。张瑞菊在核对授权委托书、户口薄、身份证并进行电话确认的情况下，已经完成了适当、合理的注意义务和审查义务，张瑞菊有理由相信张淼有代理权，张淼已构成表见代理。张淼在2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》上签字的行为应视为张洪彦认可李华刚与张瑞菊的房屋买卖合同的权利义务内容，并以房屋原始权利人的身份同意配合办理房屋过户等相关手续。因四套安置房屋已由拆迁单位交付张洪彦，具有明确的房屋坐落，所以合同约定对80平方米三居室进行买卖实质应系房屋买卖合同中的种类物买卖，张洪彦应依据诚实信用原则将四套80平方米安置房中任意一套作为买卖合同标的物按照合同约定予以履行。张洪彦主张买卖标的物不明确、要求解除合同的请求，无事实和法律依据。现四套房屋均已由张洪彦办理完毕入住手续，在张洪彦已取得李华刚房款和张瑞菊已按约定支付李华刚房款的情况下，依据2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》和2012年7月26日《补充协议》，张洪彦应向张瑞菊交付房屋。因法院已对石门营A4地块12号楼5单元103号房屋进行保全，故确定张洪彦应将石门营A4地块12号楼5单元103号房屋交付张瑞菊管理使用，即张洪彦为张瑞菊办理房屋交付及与案外承租人的交接管理手续。并据此判决：一、张洪彦于判决生效后七日内将位于北京市门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103室房屋交付张瑞菊管理使用，李华刚予以协助；二、驳回张洪彦的诉讼请求。三、驳回张瑞菊的其他诉讼请求。判决后，张洪彦不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。上诉请求为：撤销原判第一、二项，支持其一审诉讼请求，驳回张瑞菊的全部诉讼请求。主要上诉理由为：张洪彦与李华刚以及李华刚与张瑞菊之间签订的两份合同因为标的物没有特定化且没有网签而不成立；门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋还有其他共有人，处分行为无效，葛汝义作为张洪彦的配偶应当参加诉讼；门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋依据拆迁政策应当是安置给乔淑兰的而不是张洪彦的；张淼的行为不构成表见代理；张瑞菊不应是有独立请求权第三人。北京市第一中级人民法院于2015年5月14日作出03311号判决，驳回上诉，维持原判。就葛汝义与张洪彦的居住状况，李华刚及张瑞菊表示二人一直共同居住。张洪彦的代理人张淼主张，张洪彦与葛汝义原共同居住于被拆迁院落，龙门地区的拆迁安置房屋交付后，2013年春节前后开始，二人分别居住在两套安置房屋中。另查，门头沟区石门营A4地块12号楼5单元103号房屋现尚未办理所有权登记手续。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、拆迁补偿协议、调整确认单、补偿安置方案、火化证明、房屋买卖居间合同、补充协议、身份证、声明、收条、银行凭单、授权委托书、权属证明、门头沟法院谈话笔录、调查笔录、工作记录、照片、（2013）石民初字第7348号判决书、（2015）一中民终字第03311号民事判决书及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：葛汝义以第三人撤销之诉为案由起诉，符合法律规定。本案仅审查葛汝义所诉，对张洪海、张洪江权益不在本案（第三人撤销之诉）中审查。7348号判决及03311号判决当事人在本案中均无权要求撤销7348号判决及03311号判决。张洪彦作为被拆迁人、同时还作为被拆迁人乔淑兰的委托代理人与拆迁人北京市门头沟区龙泉镇人民政府签订《采空棚户区拆迁补偿协议》取得涉案房屋，葛汝义此时为涉案房屋的相关权利人。根据《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》规定，安置房屋为按照经济适用住房产权管理的房屋，可以进行交易。在2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》和2012年7月26日《补充协议》中，张瑞菊在核对张淼的授权委托书、户口薄、身份证并进行电话确认的情况下，已经完成了适当、合理的注意义务和审查义务。张瑞菊有理由相信张淼有代理权，张淼已构成表见代理。张瑞菊现占有涉案房屋，涉案房屋尚未办理所有权初始登记，张瑞菊已通过购买取得该房屋的相应权利。据此，葛汝义的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由葛汝义负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由葛汝义负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张稚侠代理审判员 金 曦代理审判员 汪 明二〇一六年四月二十二日书 记 员 孔甜甜 搜索“”