（2016）新0102民初1653号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-27
案件名称
张兰颖与新疆海里行房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市天山区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张兰颖,新疆海里行房地产开发有限公司,华夏银行股份有限公司乌鲁木齐长江路支行
案由
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条，第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0102民初1653号原告：张兰颖，女，1971年10月7日出生。被告：新疆海里行房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区中桥三巷136号大友国际商城。组织机构代码证号：76377738-7。法定代表人：范泽凯。第三人：华夏银行股份有限公司乌鲁木齐长江路支行，住所地乌鲁木齐市长江路44号。。法定代表人：陈荣新。原告张兰颖与被告海里行公司、第三人华夏银行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒋欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告王萍、被告海里行公司的委托代理人季红梅、第三人华夏银行的委托代理人郭锦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兰颖诉称：2010年7月5日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于本市天山区中桥三巷136号物流中心高层综合楼1栋2层商铺114号。原告依约交纳了首付款，并办理了银行按揭。但被告至今未能办理房产证。现要求解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；要求解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》；要求被告返还原告首付购房款388984元，首付款利息损失131603元；要求被告返还原告已付按揭贷款本金101118.54元，利息88939.7元；要求被告赔偿原告购房过程中所缴纳的契税及印花税23849.53元，维修基金15539.68元、预告登记费550元、抵押预告登记费550元，产证工本费570元、借款合同登记费200元；要求被告偿还原告在第三人处尚余的贷款本金286881.46元及利息59795.79元。被告海里行公司辩称：2010年7月5日原告与我公司签订了商品房预售合同，我公司于2011年9月完成了交房义务，此房已经交房完毕，我公司不同意解除合同，原告提出退房我方也不同意，该合同是合法有效的。我方于2012年给被告返还了租金35774.2元。被告已经与案外人重新签订了租赁协议并已收取租金4742.44元。关于房产证相关资料我方已经报送，但没有办理房产证并不影响收益。关于银行贷款，原告要解除合同，必须自行先把银行贷款还清，我方不承担相关义务。第三人华夏银行述称：我方不是商品房买卖合同的当事人。我方认为原、被告应当继续履行合同尽快办证。借款合同是双方真实意思表示，原告应当承担相应的义务，不同意解除借款合同，借款合同是合法有效的，不能随意解除。合同签订后，我方已经依照约定发放了贷款，完全履行了付款义务，不论房产公司是否办证，借款人应当履行还本息的义务。即使解除合同得到支持，原告与被告都应承担归还尚欠我方的本息的义务。经审理查明：2010年7月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：买受人购买的商品房位于本市中桥三巷136号物流中心高层综合楼1栋2层商铺114号，总金额为776984元；双方在签订合同当日，买受人需向出卖人交付50.06%房款388984元，余款49.94%房款388000元，以商业贷款方式支付10年，买受人按揭材料需在7个工作日内办理完毕，并自行报送相关审贷部。出卖人应当在2011年3月30日前将商品房验收合格交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用、规划验收合格后365个法定工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因非出卖人所能控制的事件不能备案，备案期限延至事件消除后，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如属银行按揭贷款购房产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接到乌市房地产管理局领取产证。原告于2010年7月5日向被告交清了首付款388984元。2012年10月22日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《乌鲁木齐市房产抵押合同》一份，约定：乙方为了贷款自愿将上述涉案商铺抵押于甲方，作为乙方清偿贷款本息的保证。同日，第三人取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。同日，原告张兰颖（借款人，甲方）与第三人（贷款人，乙方）、被告（保证人，丙方）签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定：本合同项下贷款金额为388000元，贷款期限为10年，自2012年10月22日至2022年10月22日；甲方（张兰颖）在此不可撤销地委托乙方（华夏银行）将全部贷款资金一次性划入售房人指定的海里行公司账户；丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下所有债务清偿完毕为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。合同由原告及其丈夫孔祥海、被告、第三人签字盖章。之后，第三人发放贷款388000元，原告自2012年11月20日开始逐月向第三人归还贷款本息，至2016年3月20日，累计归还本金101118.54元、利息88939.7元，未还本金286881.46元、利息59795.79元。被告已将房屋交付于原告使用，但至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房屋权属证书，原告遂于2016年3月17日诉至本院，提出上述请求。另，原告在签订合同后，已缴纳契税及印花税合计23849.53元、维修基金合计15539.68元、预告、抵押登记费1100元、借款合同工本费570元、借款合同公证费200元。以上事实，有《商品房预售合同》、《个人房屋抵押借款合同》、《乌鲁木齐市房产抵押合同》、收据、凭证、完税证、保险单、说明、房产抵押合同、预告登记证明、还款清单、当事人陈述等证据为证。本院认为：原告张兰颖与被告签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。原告已履行了向被告交付房款之义务，被告除应向原告交付房屋外，还应保证及时将出卖的房屋所有权转移给原告。被告应按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用变更和房屋所权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。被告现已超过合同约定办证期限两年之久，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未协助原告办理房屋权属证书，其又未能举证证明系非出卖人的原因导致不能办证。故其行为严重影响了原告订立合同时所期望的经济利益，致使原告订立合同的目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。对原告主张解除《商品房预售合同》之诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，对原告张兰颖主张解除与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》之诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告应向原告张兰颖返还已付购房首付款388984元及原告已向第三人所还贷款本金101118.54元、利息88939.7元。被告应偿付原告张兰颖已付购房首付款占用期间的利息损失91276元（388984元×69.5个月×4.875‰=131792.64元，2010年7月5日至2016年4月20日应为69.5个月，扣除被告海里行公司已付原告租金40516.64元）。被告亦应向原告张兰颖赔偿因履行商品房预售合同而支出的各项损失，即契税及印花税合计23849.53元、维修基金合计15539.68元、预告、抵押登记费1100元、借款合同工本费570元、借款合同公证费200元。第三人与原告张兰颖签订的《乌鲁木齐市房产抵押合同》及《个人房屋抵押借款合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故应由被告直接向第三人返还剩余贷款本金286881.46元、利息59795.79元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、原告张兰颖与被告海里行公司签订的《商品房预售合同》予以解除；二、原告张兰颖与第三人华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》予以解除；三、被告海里行公司返还原告张兰颖首付购房款388984元、利息91276元（388984元×69.5个月×4.875‰=131792.64元，2010年7月5日至2016年4月20日应为69.5个月，扣除被告海里行公司已付原告租金40516.64元）。四、被告海里行公司返还原告张兰颖已还按揭贷款本金101118.54元、利息88939.7元；五、被告海里行公司赔偿原告张兰颖契税及印花税23849.53元、维修基金15539.68元、预告登记费及抵押预告登记费1100元、借款合同工本费570元、借款合同公证费200元；六、被告海里行公司返还第三人华夏银行未还本金286881.46元、利息59795.79元（如被告海里行公司提前还款，利息以实际还款日据实结算）；以上被告海里行公司给付原告张兰颖款项合计711577.45元，被告海里行公司给付第三人华夏银行款项合计346677.25元，须于本判决生效后十日内付清，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案原告请求标的1098581.7元，核定给付金额1058254.7元，占请求标的的96.3%，案件受理费14687.24元（原告已预交），减半收取7343.62元，由原告负担271.72元，由被告负担7071.9元，剩余案件受理费7343.62元由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 赵梨君二〇一六年四月二十二日书记员 吕静雅 关注公众号“”