（2016）桂11民终145号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-07-01

案件名称

陈科与贺州市桂佳房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区贺州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区贺州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈科,贺州市桂佳房地产开发有限责任公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

广西壮族自治区贺州市中级人民法院民事判决书（2016）桂11民终145号上诉人（一审原告）：陈科。委托代理人：杨桦，八步区法律事务中心法律工作者。被上诉人（一审被告）：贺州市桂佳房地产开发有限责任公司，住所地：贺州市八步区钟山西路5号2-6室。法定代表人：黄礼艳，该公司董事长。委托代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。上诉人陈科因诉贺州市桂佳房地产开发有限责任公司关于经济适用房买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈科及其委托代理人杨桦，被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司的委托代理人钟晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审经审理查明，2011年4月25日，原告与被告签订《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》，约定：被告将坐落在贺州市江南新城汽车站旁、建筑面积134.73平方米的光明花园第一幢第三单元801号出卖给原告，合同约定该经济适用房属于政府定价，建筑面积每平方米暂定1560元，总价款210179元；合同第八条约定：交房房时间在2013年8月31日前，该经济适用房具备经验收合格条件。如下可延期：1、遭遇不可抗力……；2、遭遇政府政策原因造成的延期交房，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第九条约定逾期交房的违约责任：最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告出卖的贺州市经济适用房光明花园小区1、2、5、8、11号楼均为电梯房，已于2012年11月16日前全部施工完毕，并通过建设工程质量竣工验收，但因小区两侧市政道路等市政工程未落实规划开工建设，被告的工程建设施工原使用的临时用电量已超负荷，不能满足1、2、5、8、11号楼的电量供应，电力部门因小区道路未施工建设无法进行电力设施铺设施工。虽然为解决小区电力问题，被告从2009年开始不断向市政府及有关部门反映，但因客观原因政府及有关部门迟迟未能解决，直接导致上述电梯房在2012年11月施工完毕后因没有生活用电而无法进行验收备案，被告也无法在合同约定的交房期限内完成备案和交付房屋，为此，被告于2013年8月7日向经济适用房主管机关贺州市房产管理局汇报情况，并通过电话方式通知各购房业主。2014年8月26日，购买光明花园小区11号楼的业主黄海生向该院提起诉讼，请要求被告继续履行合同，并支付逾期交房违约金。该院以被告未能按期交房是“遭遇政府政策性原因”等原因为由，驳回黄海生的诉讼请求。该案已生效。通过架设临时供电设施解决小区的用电问题后，2015年7月8日，被告向原告等购房业主交付了经济适用房。本案双方当事人争议的焦点是：被告迟延交房是否构成违约，应否承担违约责任，反之，被告的免责事由是否成立？一审法院经审理认为：涉案合同有效，双方当事人均应全面履行合同义务。关于被告迟延交房是否构成违约，应否承担违约责任的问题。一方面，包括涉案房屋在内的光明花园一期工程1、2、5、8、11号楼，已于2012年11月16日前全部施工完毕，并于2012年11月16日通过建设工程质量竣工验收，就建设施工单位而言，被告已尽到安全、保质、按期施工，按期提供所售房屋的义务；另一方面，被告所售房屋的交付，还必须同时具备配套的硬件设施，如住房小区周边的道路交通设施以及住房小区的电力供应等，被告未能按约定期限交房的原因，是涉案房屋所在光明花园经济适用房小区两侧市政道路未开通，电力部门无法进行电力设施铺设，没有电力供应所致，而市政道路的开通、设施的铺设，属政府及相关部门的职责，符合本案合同第八条约定的“遭遇政府政策原因造成的延期交房”约定的情形，非被告之所能及。遇上述交房障碍后，被告于2013年8月7日向经济适用房主管机关贺州市房产管理局汇报，同时通过电话方式通知各购房业主，已尽合同约定的告知义务，未能按期交房的原因不在于被告。被告提出的免责抗辩理由成立，该院予以采信。综上，该院依照相关法律规定判决：驳回原告陈科的诉讼请求。上诉人陈科不服一审判决，上诉称，请求撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上述认定涉案房屋所在的光明小区两侧市政道路未开通，电力部门无法进行电力设施铺设，没有电力供应所致，属政府政策性的原因，可以据实延期交房缺乏合同依据及法律依据，被上诉人对道路、电力等配套设施不完善的事实在双方缔结合同之前就是已经明确的客观事实，被上诉人在明知有配套设施不完善的情况下与上诉人缔结合同确定明确的交房日期，该理由不能对抗上诉人，因此被上诉人延期交房的构成违约，应当赔偿上诉人因此造成的经济损失。二、被上诉人没有履行合同约定发生逾期交房事由30日内告知义务。三、被上诉人2012年11月16日具备交房条件未交房，已逾期。四、依据《经济适用房管理办法》规定，经济适用房项目外的基础设施建设费用由政府负担，未说明项目外基础设施建筑不准开发商完成，从双方订立的合同第14条约定，交房时通电、通水、路通、场地平整，明确基础设施、公共配套建筑由开发商完成，被上诉人未能履行该合同义务，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，一审法院在此之前也是有相关的案件审判生效的，根据相关民诉法的法律规定，生效法律文书具有直接的证明效力，其所认定的事实依法应当作为后续案件认定事实的依据，因此，本系列案二审的上诉理由与已经发生法律效力的同类判决书所认定的事实是冲突的，根据法律相关规定，应当以已经生效的判决书所认定的事实作为本案件的证据采信。各方当事人在二审期间均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人陈科与被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司签订的经济适用住房买卖合同是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方在合同中约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、遭遇政府政策原因造成的延期交房”，现双方就贺州市桂佳房地产开发有限责任公司的延期交房是否适用合同约定的顺延理由产生争议。本院认为，被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司于2012年11月16日施工完毕并通过建设工程质量竣工验收，对光明花园小区用地红线范围内的电力、供水设施已经完成建设，红线范围外的道路、电力、供水属于市政配套设施，从实际施工情况来看，道路、电力、供水设施均不是被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司施工建设，基础设施建设费用是由政府负担并组织实施。被上诉人对道路、电力等配套设施不能按预期完善是无法预见和能力所及的，此种情况符合双方合同约定的第2项顺延原因，可以据实予以延期。因政府原因造成项目不能验收备案和房屋不能交付使用，被上诉人于2013年8月7日向经济适用房主管机关贺州市房产管理局汇报，并通过电话方式通知各购房业主，且上诉人在诉争房屋合同约定交房日期后就逾期交房问题与被上诉人交涉过程中也已获知因电力问题出现合同约定据实可延期事由，被上诉人已尽合同约定的告知义务。综上，贺州市桂佳房地产开发有限责任公司虽未按照合同约定的日期交房，但具有合同约定的顺延理由，并不构成违约。综上所述，上诉人陈科的上诉理由不成立。一审判决程序合法，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1680元，由上诉人陈科负担。本判决为终审判决。审　判　长　　苏少勋代理审判员　　张依传代理审判员　　蒙晓华二〇一六年四月二十二日书　记　员　　谢玉闲来源：百度搜索“”