（2016）苏03民终952号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-27
案件名称
徐州嘉福物业管理有限公司与张艳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州嘉福物业管理有限公司,张艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终952号上诉人（原审原告）徐州嘉福物业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区观宇路2号。法定代表人田龙，该公司总经理。委托代理人阎建国，该公司总经理助理。被上诉人（原审被告）张艳。上诉人徐州嘉福物业管理有限公司（以下简称嘉福公司）因与被上诉人张艳物业合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第04403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月4日立案受理后，依法审理了本案。上诉人嘉福公司的委托代理人阎建国到庭参加诉讼。被上诉人张艳经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年12月28日，云龙区东方美地小区南院业主委员会（甲方）与嘉福公司（乙方）签订东方美地小区南院物业服务合同，合同约定：甲方将东方美地小区南院委托乙方实施物业管理，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业服务费，收取经过协商同意的特约服务费用，物业服务费收缴及支出情况每半年和年底前30天如实公布在小区宣传栏；物业服务费实行包干制，按业主的建筑面积交纳，多层住宅0.38元／月／平方米，空置房屋按70%收取物业费，公共水电费60元／年／户，地上车位及道路上临时停车位收费标准按政府有关文件规定执行，乙方按照上述标准收取物业服务费，按照本合同的约定内容，保质保量服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费，根据省、市物业管理条例规定办理；物业费应依据条例规定采取预收方式，可以按半年、一年交纳；双方还就物业专项特约服务、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，嘉福公司即开始为东方美地南院小区进行物业服务管理。张艳为东方美地南院小区xx－x－xxx室房屋所有权人，房屋建筑面积90.58平方米，其尚欠2014年1月1日至12月31日期间的物业服务费90.58平方米×0.38元／月／平方米×12个月＝413.04元、公共能耗费60元。嘉福公司多次催要未果，遂提起诉讼，故请求判令张艳支付物业服务费413.04元（2014年1月1日至2014年12月31日）、利息1.22元（按银行活期利率0.35%每年计算）、公共能耗费60元、公共能耗电费滞纳金510.75元（按电业局日千分之二的标准计算），合计985.01元。原审法院另查明，嘉福公司在为东方美地南院小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如楼道保洁不到位且堆存大量废品、单元门门锁损坏长期不修理、公共绿地被侵占严重、部分业主改变房屋结构原告不作为、小区内车辆停放管理混乱、小区内监控设施毁损长期不修理更换、小区道路破坏严重不予维修保养，对业主反映的其他问题不予解决或解决不及时。原审法院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。嘉福公司和东方美地小区南院业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对东方美地南院小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。张艳为东方美地南院小区业主，应及时给付物业服务费。因嘉福公司在为东方美地南院小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的物业服务质量不一致，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，故确定张艳应向嘉福公司交纳的物业费为413.04元×90%＝371.74元。由于嘉福公司的物业服务质量存在瑕疵，故无权向张艳主张利息及滞纳金。综上，遂判决：一、本判决生效之日起十日内，张艳向徐州嘉福物业管理有限公司支付物业服务费371.74元、公共能耗费60元，合计431.74元。二、驳回徐州嘉福物业管理有限公司的其他诉讼请求。上诉人嘉福公司不服上述民事判决，向本院提其上诉称：1、原审法院未审先判，列举的我公司的所谓服务瑕疵没有事实依据。在没有证据证明我公司违反合同的情况下，判决收费打折不当。2、电费是代收代缴的资费，如果我们不按时交纳电费，电业局按照《供电营业规则》要罚我公司滞纳金，故我公司有权向张艳主张滞纳金。请求撤销原审“被告影响原告交纳90%物业费”的判决和“原告无权向被告主张利息及滞纳金”的判决，并支付案件受理费。被上诉人张艳未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。经当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、一审法院按照上诉人主张的物业费的90%予以裁量是否有事实和法律依据。2、被上诉人是否应当支付上诉人的电费所产生的滞纳金。本院认为，关于上诉人主张的物业费数额应否扣减的问题。本案系上诉人起诉众多东方美地南院小区业主索要物业费系列纠纷案件之一。虽然本案的被上诉人张艳未到庭，未行使抗辩权，但东方美地南院小区其他部分业主在另案中到庭参加了诉讼。在一审法院（2015）云民初字第4401号案件中，东方美地南院小区业主张猛到庭参加诉讼，并举证证明了上诉人嘉福公司在东方美地南院小区的物业服务存在瑕疵，一审法院据此对张猛的物业费酌定扣减，该判决已生效。本案中的被上诉人张艳和张猛同为东方美地南院小区业主，一审法院同案同判并无不当。关于被上诉人张艳应否支付电费滞纳金的问题。电费滞纳金系供电部门依据《供电营业规则》对用户做出的处罚措施。上诉人并非供电部门，其主张电费滞纳金没有法律依据。上诉人没有证据证明其向供电部门缴纳了滞纳金，其和被上诉人张艳在物业服务合同中也没有对电费滞纳金作出约定。故上诉人要求张艳承担电费滞纳金的请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人嘉福物业公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐州嘉福物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟代理审判员 胡元静二〇一六年四月二十二日书 记 员 苗 鑫 关注公众号“”