（2016）苏01民终1321号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-05-26

案件名称

上诉人王钢、王众望与上诉人王钢、王众望上诉人焦雁因按份共有纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

焦雁,王钢,王众望

案由

共有纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1321号上诉人（原审原告）焦雁，女，1969年2月2日生，汉族。委托代理人焦志杰，男，1939年2月23日生。上诉人（原审被告）王钢，男，1964年7月19日生。委托代理人涂咏毛，江苏中虑律师事务所律师。委托代理人黄彪，江苏中虑律师事务所律师。上诉人（原审被告）王众望，男，1990年12月15日生，汉族。委托代理人侯君霞，女，1965年12月2日生。委托代理人涂咏毛，江苏中虑律师事务所律师。上诉人焦雁委托代理人侯君霞，女，1965年12月2日生。上诉人王钢、王众望与上诉人王钢、王众望上诉人焦雁因按份共有纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦雁原审诉称，2013年9月4日与王钢、王众望共同出资向保利江苏房地产发展有限公司（以下简称保利房地产公司）购买南京市建邺区某地200号172.01平方米的房屋（以下简称诉争房屋）一间。其中，焦雁出资2468633元，占50%份额。王钢、王众望共同出资2468633元，王钢占10%份额，王众望王钢占40%份额。当日，焦雁、王钢及王众望付清全款并与保利房地产公司签订商品房现售合同，合同约定开发商于2013年9月9日前交付该房屋。经了解，保利房地产公司于2013年9月4日向焦雁、王钢及王众望共同登记的通讯地址南京市汉中路1号招商银行（即王钢的工作单位）发出收房通知书，但至今王钢、王众望未通知焦雁一同收房。王钢、王众望在焦雁不知情的情况下，于2013年9月上旬擅自进入诉争房屋使用至今。期间，焦雁自己同时委托家人通过保利物业管理有限公司江苏分公司香槟国际物业服务中心（以下简称保利物业公司）多次与王钢、王众望联系协商收房及出租事宜，均遭拒绝。王钢、王众望的行为致使焦雁无法行使对诉争房屋的合法权利，严重侵害了焦雁的合法权益。现焦雁特诉至贵院，请求判令王钢、王众望立即停止侵权，腾空诉争房屋，并赔偿焦雁2013年10月1日至2014年12月31日期间的房屋使用费197400元。本案诉讼费由王钢、王众望承担。王钢、王众望原审辩称，诉争房屋已于2015年1月10日收房，在收房前该房屋所有权人为保利房地产公司，焦雁、王钢及王众望并未取得房屋所有权证，均不是诉争房屋的所有权人，王钢、王众望在收房前对房屋的使用与焦雁并无任何利害关系，其无权主张房屋使用的相关费用。焦雁、王钢及王众望长期没有收房，是因焦雁长期在北京所致。王钢、王众望多次要求焦雁收房，但双方一直未达成一致。王钢、王众望对于焦雁所述其占用诉争房屋的期间亦不认可。综上，请求法院驳回焦雁的诉讼请求。原审法院经审理查明，王钢与王众望系父子关系，焦雁系王钢的表妹。2013年9月4日，焦雁、王钢及王众望（乙方）与保利房地产公司（甲方）签订《南京市商品房现售合同》，合同约定乙方以4937266元的价格购买诉争房屋。甲方应于2013年9月9日前向乙方交付诉争房屋。《合同的补充协议（一）》中约定，乙方在收到甲方发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知。上述合同中预留的乙方通讯地址“汉中路1号招商银行”系王钢的工作单位，联系电话亦系王钢的手机号码。同日，焦雁、王钢及王众望签订《协议书》一份，内容为：“焦雁、王众望、王钢共同购买保利香槟国际20栋底商101室（即某地200号）。总价为人民币肆佰玖拾叁万柒仟贰佰陆拾陆元整。其中焦雁及其家人（将在办理房产证时加名注）交纳50%房款，即贰佰肆拾陆万捌仟陆佰叁拾叁元。王众望交纳40%房款，即壹佰玖拾柒万肆仟玖佰零陆元。王钢交纳10%房款，即肆拾玖万叁仟柒佰贰拾柒元。特此为据声明。”上述合同签订后当日，保利房地产公司即按照焦雁、王钢及王众望预留的通讯地址寄送了收房通知单。王钢收到该通知单后未通知焦雁收房事宜。而王钢、王众望在2013年10月前后看房时取得诉争房屋钥匙，之后即实际控制诉争房屋。王钢、王众望在实际控制诉争房屋期间，将该房屋用于堆放建筑施工物品。焦雁、王钢及王众望因未能就共同收房时间确认一致，迟迟未能与保利房地产公司办理收房手续。直至2015年1月10日，焦雁、王钢及王众望双方才共同办理了收房入住手续。在王钢、王众望控制诉争房屋期间，王钢、王众望在诉争房屋的窗户玻璃上张贴了诉争房屋的招租信息和焦雁、王钢及王众望的手机号码。2014年3月3日、3月5日王钢在金陵晚报上刊登了诉争房屋的招租广告，同年5月21日、5月26日，王钢再次在现代快报上刊登了诉争房屋的招租广告。另同年5月27日，与诉争房屋相邻的某地188号和202号业主亦在现代快报上刊登了招租广告，直至同年10月，该业主才将房屋出租。2015年1月6日，王钢向焦雁寄送了其与有承租诉争房屋意向的王军签订的租房合同。2015年1月10日，焦雁、王钢及王众望（甲方）与王军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋裸房出租给王军用于经营平价菜场，甲方于2015年1月10日向乙方交付诉争房屋，租赁期限自2015年1月10日起至2025年4月30日止，其中2015年1月10日至2015年4月30日为乙方装修免租期。甲乙双方议定年租金为30万元整（税后净得价），第二年年租金不变，以后每年按8%递增。原审法院另查明，2014年10月10日，保利物业管理有限公司江苏分公司香槟国际物业服务中心出具《某地200号商铺情况说明》一份，内容为：“2013年9月上旬，业户王钢、王众望在未收房，未经产权共有人焦雁同意的情况下擅自将某地200号商铺打开使用，我司多次要求来办理收房手续。焦雁及委托人其父母多次到物业积极要求收房，但与王钢、王众望约不到一起，导致无法收房。经物业协调，我司员工周埝致电王钢及焦雁的委托人人其父母，约定于2014年8月17日上午9点谈收房事宜，焦雁委托人其父母准时到场，但王钢、王众望仍没有到场，导致无法收房。2014年8月22日我司正式向王钢、王众望发出整改通知书，要求其限期将商铺内物品搬出，王钢、王众望未按要求执行。2014年9月10日上午焦雁本人到我司要求收房，要求200号商铺搬空，我服务中心报110，警察到现场后，说王钢也是房屋产权人，他们管不了。期间我司多次致电给王钢要求腾空商铺，并与焦雁约好一起来办理收房手续，但均未约好来办理，现商铺仍由王钢、王众望摆放物品。”2015年6月19日，香槟国际物业服务中心保利物业公司再次出具一份《某地200号情况说明》，内容为：“一、根据报修和投诉记录，2014年1月1日前某地200号商铺无法使用。因资料不齐全等原因，现无法确定王钢在某地200号商铺摆放物品的具体时间。二、王钢、焦雁都曾经约对方到物业管理中心收某地200号房。但是双方一直未达成一致收房日期（焦雁本人长期在北京工作，而王钢又经常出差），故直到2015年元月10日双方达成一致，前来办理收房手续。三、关于某地200号的说明以此为准。”原审法院又查明，供电部门出具的诉争房屋用电明细显示，2014年1月之前，诉争房屋并无用电读数记载，2014年1月用电读数为139，3月为46，5月为81，7月为93，9月为115，11月为122，2015年1月为45……原审庭审中，焦雁、王钢及王众望一致确认，双方共同购买诉争房屋的目的即为了出租收益。焦雁认为，王钢、王众望私自占用诉争房屋的行为影响了焦雁对该房屋出租的收益，至诉争房屋2015年1月10日出租前，王钢、王众望占用诉争房屋15个月，应当按年租金15万元（焦雁、王钢及王众望将诉争房屋出租给王军的年租金的50%），再加上5%的税费支付房屋使用费197400元。王钢、王众望则辩称，其自2014年5月起在诉争房屋内堆放物品，同年10月即已清空诉争房屋。王钢、王众望积极对外招租，并未影响焦雁收房和对外出租，没有对焦雁造成现实的损害结果。即使需向焦雁支付房屋使用费，也应按周边仓库的出租费用计付。对此，王钢、王众望提供了网上打印的诉争房屋周边仓库的招租广告，单价约为每平方米每天0.89元（低至0.5元／天／平方米，高至1.5元／天／平方米）。上述事实，有焦雁、王钢及王众望陈述以及《协议书》、《南京市商品房现售合同》、购房发票、香槟国际物业服务中心出具的情况说明两份、照片、《房屋租赁合同》、快递回单、收房入住手续、金陵晚报与现代快报刊登的招租广告、用电明细等在卷佐证。原审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。处分按份共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。焦雁、王钢及王众望共同出资购买诉争房屋，并拟定协议明确各自的出资份额，应认定焦雁、王钢及王众望对诉争房屋系按份共有。现焦雁、王钢及王众望虽尚未领取诉争房屋所有权证，但王钢、王众望自2013年10月起，自保利房地产公司处取得房屋钥匙，并实际控制该房屋，焦雁、王钢及王众望即应享有《南京市商品房现售合同》项下诉争房屋的相关权利。王钢、王众望收到保利房地产公司的收房通知书，未通知焦雁共同办理收房手续，单方控制了诉争房屋。且未经焦雁同意，在控制诉争房屋期间，在该房屋内堆放工程物品。经焦雁主张后，王钢、王众望拒不搬出诉争房屋内物品，其行为侵犯了焦雁对诉争房屋享有的权利。依据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，焦雁、王钢及王众望一致确认，双方购买诉争房屋的目的是为了出租收益。而依据香槟国际物业服务中心出具情况说明，可以确定诉争房屋在2014年1月1日前无法使用。在诉争房屋符合使用条件后，王钢、王众望即于同年3月在报纸上刊登招租广告，并在与案外人王军达成租赁意向后，将签订的合同寄送焦雁，并于2015年1月10日共同与王军签订了租赁合同。从上述事实可以看出，王钢、王众望控制诉争房屋后，主观上是积极想将诉争房屋出租收益的。因诉争房屋所在楼盘系新建楼盘，考虑到周边配套的完善及潜在承租人对该楼盘的认可程度，诉争房屋实现出租需要一定的期限。且仓库租金与门面房租金存在较大差异，诉争房屋如能及时出租收益，王钢、王众望却不出租，反而将该房屋用作仓储堆放物品，从利益最大化的角度考虑，王钢、王众望应当不会作此选择。另外，焦雁亦未举证其在王钢、王众望控制诉争房屋期间，其与他人就诉争房屋达成租赁意向，而王钢、王众望拒绝出租的事实。综上，原审法院认为王钢、王众望的行为应未侵犯焦雁将诉争房屋出租收益的权利，焦雁要求王钢、王众望按焦雁、王钢及王众望与王军所签订的租赁合同约定的租金标准支付王钢、王众望控制诉争房屋期间的房屋使用费显然不能成立。如上所述，王钢、王众望虽未侵犯焦雁将诉争房屋出租收益的权利，但其未经焦雁同意，占用焦雁、王钢及王众望共有的诉争房屋堆放物品，应按仓储租金标准向焦雁支付房屋占有使用费。关于王钢、王众望在诉争房屋内堆放物品的时间，焦雁并无证据证明。依据供电部门出具的诉争房屋用电明细，原审法院认定王钢、王众望占用诉争房屋堆放物品的时间为8个月，参考诉争房屋周边的仓储租金标准及王钢、王众望的过错程度、焦雁、王钢及王众望对诉争房屋所占的份额，原审法院酌定王钢、王众望给付焦雁房屋使用费30000元。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院判决：王钢、王众望于判决生效之日起十日内支付焦雁房屋占有使用费30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4067元，由焦雁负担2033.5元，王钢、王众望负担2033.5元。上诉人焦雁不服原审法院判决，向本院提起上诉并答辩称：双方当事人系共有财产侵权纠纷，焦雁对诉争房产享有50%的权利，没有办证并不影响焦雁对诉争房屋的权利。一、诉争房屋是商铺，王钢、王众望与案外人王军签订的房屋租赁合同中约定房屋的用途为平价菜场。诉争房屋总价近500万元，按照仓库出租价格计算，要几十年才能收回成本；根据原审法院调取的用电记录，2014年1月到12月每月的用电读数基本超过100度，仓库并不能用这么多的电；焦雁提交的现场照片也能证实有工人在诉争房屋内进行喷漆、电镀等生产加工。综上，原审法院以仓库的租金作为参考不当，应按照商铺的租金予以计算。二、原审法院认定王钢、王众望在2013年10月前后看房时取得诉争房屋钥匙，之后即实际控制诉争房屋，实际控制即为占用。保利物业管理有限公司江苏分公司香槟国际物业服务中心于2014年10月10日出具的《某地200号商铺情况说明》，系王钢、王众望占有诉争房屋的有利证据之一。王钢、王众望缴纳物业服务费用以及房屋的用电记录均表明其已实际占用。三、王钢为了不收房，多次上门辱骂焦雁及其父母，南湖派出所于2014年6月4日和2015年1月9日两次均有出警记录。四、原审法院认为诉争房屋为新建楼盘及潜在承租人的认可度等等只是推测，并无事实依据，王钢、王众望招租只留了王钢的联系方式，而并未留焦雁的联系方式，其已剥夺了焦雁的处置权。五、诉争房屋即使未租出去，王钢、王众望也不能一直免费用下去，王钢、王众望一直控制诉争房屋，焦雁没有办法招租。综上，原审法院认定事实不清，前后矛盾，请求撤销原审法院判决，改判支持焦雁的原审诉讼请求，诉讼费用由王钢、王众望焦雁负担。上诉人王钢、王众望不服原审法院判决，向本院提起上诉并答辩称：一、诉争房屋堆放物品期间，房屋并未交付，其与焦雁并不存在共有关系，原审法律适用错误，应依法予以改判。诉争房屋在堆放物品系在2014年内，双方直至2015年1月10日双方才共同办理了收房手续，且未办理产权手续。根据《中华人民共和国物权法》中关于不动产交付登记生效的规定，在未办理收房及过户之前，该房屋的物权并未发生变动，双方之间的共有关系并未形成，并不能适用共有物处分的规定，原审法院认定王钢在诉争房屋堆放物品需经三分之二以上共有人同意，王钢未经其他共有人同意使用该房屋存在过错的认定属于法律适用错误，应依法予以改判。二、原审法院对堆放物品期间等事实认定有误，根据供电部门出具的房屋用电明细，诉争房屋的用电从20142014年11月开始计费，但此时的用电量并非是王钢、王众望在诉争房屋内堆放物品所产生的用电，而是王钢、王众望为该商铺解决通水问题及内部整修所产生的。王钢、王众望所提供的保利物业管理有限公司江苏分公司出具的《关于某地200号情况说明》，也证明了该处房产有报修及投诉记录，且该商铺在2014年1月之前并不能使用。同时，王钢、王众望所提供的用水证明以及当前承租人所出具的证明中也表明记述了诉争房屋的用水记录是从2014年5月起才开始用水，且在2014年9月前该房屋即已搬空。三、原审判决对诉争房屋使用费标准认定过高，应更予以减少。原审判决所认定的房屋使用费是按照仓储租金标准来确定的，即以具体是按照1.39元每平方米一天的标准来计算的。而根据王钢、王众望所提供的2015年10月诉争房屋周边仓储的租赁情况看，当前诉争房屋周边仓租的平均价为0.89元每平方米一天，考虑到在2014年诉争房屋周边市场及配套不完善等因素，租赁相较于当前，2014年诉争房屋的仓储价格应更低。故本案中所确定的诉争房屋使用费的标准过高，应当予以减少。综上，原审法院判决在事实认定事实不清，方面及法律适用法律错误，为了正确适用法律依法维护法律的尊严，维护王钢、王众望的合法权益，请求二审法院对本案依法改判。二审中，上诉人焦雁对“王钢、王众望在诉争房屋的窗户玻璃上张贴了诉争房屋的招租信息和双方的电话号码”有异议，其认为，上面张贴焦雁的电话号码只有五位数。上诉人王钢、王众望对原审法院认为其一直控制诉争房屋有异议，其认为王钢其确实使用过，但不是单方的控制房屋，房屋一直是共有的。双方当事人对原审法院查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。审理中，焦雁提交了以下证据：证据一、照片五张，证明诉争房屋都是商铺不是仓库；证据二、焦雁向保利物业公司及王钢、王众望发送的要求收房的函件两份，证明焦雁要求收房，要求王钢、王众望从诉争房屋搬出去；证据三、火车票复印件八张，证明2014年焦雁2014年为了诉争房屋到南京10次；证据四、焦雁和王钢关于诉争房屋纠纷的谈话录音一份，证明焦雁让王钢把诉争房屋让出来，焦雁与王钢谈话时说王钢用了诉争房屋14个月了，王钢对此没有反对；证据五、焦雁草拟的房屋租赁管理协议，王钢、王众望没有签字；证据六、房屋上边的招租照片，证明招租公告上只写有王钢的电话，没有焦雁的电话。上诉人王钢、王众望质证认为：对证据一的真实性予以认可，对照片的形成时间和关联性均不予认可，不能作为定案依据；对证据二的真实性不予认可，其并没有收到两份函，根据焦雁提供的快递单据的编号，王钢、王众望经过确认，并没有找到相关信息；证据三是复印件，对该证据的真实性、关联性有异议，该证据亦能证明焦雁长期在北京生活，来南京处理事情的时间和机会较交少；证据四不能达到焦雁所要证明的目的，王钢、王众望明确对焦雁所述提到的时间进行否认，该证据反映出双方当事人是本着协商的态度来处理双方所共有的购买房屋的出租问题，并不存在焦雁所提到的强行占有、拒绝沟通等情形；证据五系焦雁单方出具，且系复印件，对该证据的真实性和关联性其均不予认可；对证据六的真实性予以认可，该份证据系王钢、王众望在诉争房屋的玻璃上张贴，对电话号码所缺失的部分，系天气的原因所导致，并非王钢、王众望毁坏，同时该份证据也能证明王钢、王众望是本着为双方谋取最大化利益进行对外招租。另查明，南京水务集团有限公司出具用水证明，2014年5月21日抄表度数为42度，2014年7月21日、9月22日、11月22日，抄表度数均为0。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”该按份共有的权利应包括对共有财产享有占有、使用和收益的权利，焦雁作为本案争议房屋的按份共有人，按照其份额对共有财产享有占有、使用和收益的权利。本案中，王钢、王众望于2013年10月左右取得诉争房屋钥匙时，虽诉争房屋未取得房屋所有权证，但并不影响其对诉争房屋的使用，其在该期间对诉争房屋的收益，应当按照相应的比例给付焦雁。焦雁与王钢、王众望确认，双方购买诉争房屋系为了出租收益，王钢、王众望领取诉争房屋钥匙后，已积极向外招租，在未与王军达成租赁协议之前，其占有诉争房屋存放物品。焦雁认为王钢、王众望将诉争房屋用于商铺经营，其提供的证据不足以证明，且根据诉争房屋的用水、用电情况，诉争房屋不符合商铺经营的情况，焦雁主张王钢、王众望应当按照商铺租金标准向其支付使用费，没有事实依据。关于王钢、王众望实际使用诉争房屋的期间，焦雁亦未提供相应的证据予以证明。原审法院综合双方购买诉争房屋的目的，楼盘的状况与诉争房屋实际用水、用电情况，对王钢、王众望使用诉争房屋的情况予以认定，并参考综合认定王钢、王众望实际使用诉争房屋的情况，并以仓库的租金酌金为标准认定王钢、王众望给付焦雁房屋使用费30000元焦雁的实际损失，并无不当，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4067元，由上诉人焦雁负担2033.5元，由上诉人王钢、王众望负担2033.5元。本判决为终审判决。审　判　长　涂　甫代理审判员　付　双代理审判员　吴　勇二〇一六年四月二十二日书　记　员　杨文艳 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