（2016）黔27民终196号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-09-01

案件名称

夏林与黔南龙顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

夏林,黔南龙顺房地产开发有限公司,王忠宇

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终196号上诉人（原审原告）夏林。委托代理人程飚，贵州谦明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黔南龙顺房地产开发有限公司，住所地黔南州都匀市。法定代表人江成明，该公司经理。被上诉人（原审第三人）王忠宇，罗甸县自来水公司职工。上诉人夏林与被上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司（以下简称黔南龙顺房开公司）、王忠宇商品房预售合同纠纷一案，罗甸县人民法院于2015年10月10日作出（2015）罗民初字第254号民事判决后，夏林不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。一审审理查明：2008年被告黔南龙顺房开公司因欠原告夏林巨额债务，被告遂将其开发的位于罗甸县龙坪镇龙兴商城的第18幢A单元12号住房一套出售给原告夏林抵债，于同年10月31日签订《商品房买卖合同》，并到罗甸县房产管理所进行备案，被告于同年11月5日向原告出具了购房收据，金额为192878元。2009年11月份，被告以与原告达成口头协议，由被告将该套住房出售，所得房款交给原告。被告遂将该套住房出售给第三人王忠宇，价格为171150元，王忠宇于2009年10月19日交首付款52150元，尚欠尾款119000元至今未付，2010年该房屋经有关部门验收后交由第三人装修后使用至今。原告发现该房屋被第三人使用后，便向有关部门反映，由于当时被告法定代表人江成明涉嫌犯罪，此事一直未得到解决。原告与第三人所争议的房屋被原告先行备案，故第三人一直未办理相关手续，所欠房款也一直未能支付给被告。2015年4月，原告认为该房屋系自己先行购得且备了案，自己享有该房屋的所有权，故向法院提起诉讼。原审原告夏林一审诉称：原告与被告于2008年10月31日签订《商品房买卖合同》，原告购得被告开发建设的位于罗甸县××龙××商城××单元××住房一套，同日到罗甸县房地产管理所办理了备案登记，并于同年11月5日全额付清购房款，合同约定2009年4月交房，后因被告法定代表人涉嫌犯罪，一直未交付房屋和未给原告办理房屋产权证。为此，提起诉讼要求判决被告按照合同约定交付房屋和为原告办理房屋产权证，本案诉讼费用由被告承担。原审被告黔南龙顺房开公司一审辩称：2007年因资金周转困难，我公司以门面和住房抵押给原告，向原告借款380万元，原告为安全起见，与我公司签订《商品房买卖合同》，同时到房管所备了案。后经与原告口头协商，原告同意我公司将抵押给原告的门面和住房卖掉，所得房款用于偿还欠原告的借款。在卖抵押给原告的门面和住房过程中，因不能再次备案，办理不了银行按揭，故至今还不了原告的借款。我公司建议，由法院协调让购房户把尾款支付给原告，利息部分由我公司支付给原告。原审第三人王忠宇一审述称：我与被告签订《商品房买卖合同》合法有效，之前并不知道被告已将房屋卖给原告，我在实际接收房屋并进行装修期间，原告未提出任何异议，我属于善意取得，故请求法院判决该争议房屋归我享有，判决被告办理房屋产权证给我。一审审理认为：原告与被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示，应予以认定。但被告以与原告达成口头协议，原告同意由被告将已出售给原告的房屋再行出售为由，被告又将该房屋出售给第三人装修使用达5年之久，其行为已违反诚实信用原则。综述本案的事实，虽然原告与被告所签订的合同真实有效，但由于被告的违约行为导致合同不能履行，只能按照违约责任处理。因为作为善意占有该房屋的第三人王忠宇没有过错，并已向被告缴纳了各种费用，对争议的房屋已实际占有并使用。原告以自己购房时已备了案，且已全部付清房款，应享有对房屋的所有权的主张不能成立，因《商品房买卖合同》备案不是不动产登记，不能说明合同备案就享有房屋所有权。被告亦明确表示不能履行原合同把房屋交付给原告，因此，被告对原告的违约，只能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，即返还购房款及利息、赔偿损失来处理。故原告只能另行起诉被告返还购房款及利息、赔偿损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四第之规定，判决：驳回原告夏林的诉讼请求。案件受理费4158元，由原告夏林承担。一审判决宣判后，夏林不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判房屋产权归上诉人所有；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由：1、一审认定事实不清。一审对被上诉人王忠宇占用房屋的成因及关联事实未作审查，相关事实不清。如：被上诉人王忠宇向房开商支付了多少首期款，至今尚欠多少房款？被上诉人王忠宇是在什么时候向银行申请办理按揭贷款？是什么时候收到房屋的？为什么在房款未付清前可以入住该房屋等等；2、一审适用法律错误。一审适用《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定属于适用法律错误，物权争议和是否构成善意占有应适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，应予纠正。如果转让人在转让财产时形迹可疑，那么往往表明其是恶意的，关于善意的确定时间，《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定，受让人的善意限于领受财产时，即受让人与转让人交付财产时受让人须是善意的，如果受让人在领受财产以前出于恶意，一般推定其领受财产为恶意，不适用善意取得。法律设立善意取得制度最终是保护受让人即时取得财产的所有权，因此，发生所有权的转移是善意取得条件之一。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，在需要进行转让登记的情况下，以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志，善意取得制度，对于动产而言，需要受让人已经实际占有，对于不动产而言，受让人应当已经办理了登记，财产所有权转移到其名下，否则，不产生取得的法律后果。由此可见，被上诉人王忠宇与房开商签订《商品房买卖合同》后，在按揭贷款未予以办理，也未交付房款的情况下领受房开商交付的房屋，占用房屋达数年中也不能办理房屋产权证，不能产生善意取得的法律构成要件，被上诉人王忠宇不是善意占有的第三人；3、一审判决逻辑错误。一审引用《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条驳回上诉人的诉讼请求，而上述条款均是保护上诉人合法权益的，一审判决书认定被上诉人王忠宇系善意取得争议房产，都没有在审理查明中审查善意取得构成要求的相关事实，更没有认定被上诉人王忠宇符合哪个实体法而善意取得财产。被上诉人王忠宇二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、二被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意愿并且已经履行，被上诉人王忠宇是按当地市场价格购买的房屋，用于自己居住使用，维持基本的生产生活，没有主观恶意，应受《中华人民共和国合同法》保护；2、被上诉人王忠宇均按《商品房买卖合同》的约定交纳了首期款，其中包括有房屋公共维修金、购房按揭保证金、水电闭路开户费、产权办理税费等，至今尚欠尾款119000元，后因被上诉人黔南龙顺房开公司法定代表人江成明涉嫌犯罪被追究刑事责任，这是不可抗力造成的局面，责任不在被上诉人王忠宇，被上诉人王忠宇已经领受标的物达五年之久，完全符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定；3、上诉人与被上诉人黔南龙顺房开公司签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意愿，上诉人与被上诉人黔南龙顺房开公司法定代表人江成明存在高利贷借款关系，在江成明资金紧张的情况下，上诉人乘人之危签订的合同，并非双方真实意愿，是上诉人为了掩盖非法目的签订的合同，是无效的民事行为。另外，上诉人与被上诉人黔南龙顺房开公司签订的《商品房买卖合同》是到罗甸县房地产管理所备案，该部门当时没有备案资格，这个备案不符合确定物权的行政管理制度，没有法律效力，当时有资格备案的是罗甸县建设局住宅与房地产业管理股。被上诉人黔南龙顺房开公司二审未答辩。经本院二审审理查明，除一审查明的“2009年11月份，被告以与原告达成口头协议，由被告将该套住房出售，所得房款交给原告”的事实不能认定外，其他查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明：被上诉人王忠宇与被上诉人黔南龙顺房开公司于2009年10月15日签订了《商品房买卖合同》。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记才具有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制，充分保障了预告登记权利人的合法权益。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权效力，即排他效力，即使卖方存在“一物二卖”等违反预告登记载明的处分行为，基于上述法律规定，该处分行为均为无效。本案中，上诉人夏林与被上诉人黔南龙顺房开公司于2008年10月31日签订《商品房买卖合同》后，于当日到罗甸县房地产管理所对该合同进行备案，而合同备案属于行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，故该备案并不是争议房屋的预告登记，不具有优先享有不动产登记请求权的物权效力，即上诉人夏林不能以此为由主张优先享有争议房屋产权。虽然被上诉人王忠宇与被上诉人黔南龙顺房开公司签订《商品房买卖合同》的时间为2009年10月15日，晚于上诉人夏林签订的《商品房买卖合同》时间，但是本案争议的房屋在2010年竣工验收合格后，被上诉人黔南龙顺房开公司就将该房屋交付被上诉人王忠宇装修使用至今，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被上诉人王忠宇已基于其与被上诉人黔南龙顺房开公司的合同占有本案争议房屋，即被上诉人王忠宇与被上诉人黔南龙顺房开公司签订《商品房买卖合同》已实际履行，故本案争议房屋已不能交付上诉人夏林，其与被上诉人黔南龙顺房开公司签订《商品房买卖合同》的目的已不能实现。因此，上诉人夏林主张本案争议房屋归其所有的理由不成立，本院不予支持。综上，一审认定事实基本清楚，处理并无不当。上诉人夏林的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4158元，由上诉人夏林承担。本判决为终审判决。审　判　长　　李家荣代理审判员　　王天才代理审判员　　蔡云飞二〇一六年四月二十二日书　记　员　　王　铨 微信公众号“”