（2016）辽01民终4468号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-06-29
案件名称
上诉人程金华与被上诉人李增贵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程金华,李增贵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终4468号上诉人（原审被告）：程金华，女，1960年5月30日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：张爽，辽宁正直律师事务所律师。委托代理人：孟凡有，辽宁正直律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李增贵，男，1950年2月10日出生，汉族，住址沈阳市于洪区.委托代理人：刘娜，辽宁欣合律师事务所律师。上诉人程金华因与被上诉人李增贵房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初字第3247号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月18日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年4月11日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。原审原告李增贵诉称：2008年6月13日，被告程金华与原告签订了《房屋买卖协议》一份，双方约定原告李增贵出售位于和平区南五马路136号先锋家园A1-29-5住宅，面积131.13平方米，合计人民币655650元。签订合同当日被告程金华支付定金100,000元人民币，原告交付房屋给被告，双方约定余款555,650元分期付清，但未约定付款日期。被告程金华从2008年6月13日居住使用房屋至今，拒不支付余款，经过原告李增贵多次催讨，明确表示无力支付尾款。被告程金华已迟延履行债务并明示无力履行致使合同目的无法实现，因此该房产买卖协议符合法定解除条件，故原告诉请至原审法院请求支付原告诉讼请求。诉讼请求：1、请求人民法院判令原告与被告之间签订的《房屋买卖协议》解除，被告程金华按照同地段房屋租金标准支付房屋租金（从2008年6月13日起至腾退房屋之日止）;2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为：要求被告返还诉争房屋；明确第一项诉讼请求中要求被告支付租金的具体数额，即从2008年6月13日暂计至2015年12月12日（以实际腾退为准），共计90个月，每月按2,500元计算，合计225,000元。但经原审法院释明后，原告未在指定的期限内交纳该项诉讼请求的案件受理费。原审被告程金华辩称：1、房产买卖协议是2008年6月13日签订的，双方当事人在自愿诚信的基础上签订。协议价格是655,650元，清水房。被告当天支付定金10万元（现金）。协议约定余款分期支付，未约定付款时间、年限。之后2008年6月15日原告又向被告借款15万元（现金），有借条。被告于2012年春节前装修入住诉争房屋，装修费用15万元；2、原告单方不履行协议约定价格，将房产价格上涨至120万元，还说已经卖给别人了，确实有人打电话骚扰我，而且还把我住房门锁用胶水堵塞，致使我们无法回家。按协议约定，被告未违约；3、被告要求按协议约定，卖方给买方房屋所有权证和契证办理手续。被告可支付余款405560元。办理手续一切费用由卖房人承担；4、如果卖方违约不卖此房产，定金10万元由卖方偿还给买方，违约金双倍返还，借款15万元偿还给原告，并负担利息。装修费用15万元由卖方赔偿，诉讼费用由违约方承担。原审法院经审理查明：诉争房屋位于沈阳市和平区南五马路136号（1-29-5），建筑面积131.13平方米，房屋所有权人登记为原告。2008年6月13日，原告（卖方）与被告（买方）签订《房产买卖协议》一份，约定原告将诉争房屋按5000元/每平方米价格转让给被告，其中约定：“经双方协商同意，买方先给卖方预交定金100,000元，余555,650元分期付清。定金付后，卖方交钥匙，买方可以进住装修。如遇有变化买方不买，卖方定金如数退还，买方退房。全付房款，卖方给买方交房屋所有权证和契证，买方负责办理产权变更手续……”。协议签订当日，被告向原告支付了定金100，000元，原告向被告交付了诉争房屋，并于2008年6月15日向被告出具《借条》一张，其中标注：“借购房款壹拾伍万元正”，庭审中，原、被告对该借款15万是否包含定金存有异议，但双方均未提供证据予以佐证。截止至本案最后一次法庭辩辩论终结之日（2015年12月17日），被告未向原告支付剩余购房款。另查明：原告向法庭提供证人孙阳的当庭证言，拟证明原告于2013年5月26日要求被告支付购房款，但被告未予支付，后双方协商未果。被告对证人的证言存有异议，认为证人被告不认识，证人的证言不符合实际。又查明：被告为证明其具有支付剩余房款能力，向法庭提供了其女儿王莹的借记卡账户清单及个人出借咨询服务协议，其中借记卡账户截止至2015年12月6日余额为50,110.26元，个人出借咨询服务协议中出借金额为350,000元，出借日期为2015年6月12日，出借周期为12个月。原审法院认为：民事行为应当遵循公平原则确定权利与义务关系，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订《房产买卖协议》后，原告按约定向被告交付了诉争房屋，被告应按协议约定支付剩余的购房款，否则应承担违约责任。根据原、被告签订的协议内容来看，双方虽未明确约定被告支付剩余购房款的期限，但被告自2008年6月13日占有使用诉争房屋起算，直至原告提起本案诉讼之日（2015年10月28日）止，七年多时间未支付剩余房款，其行为已有违公平原则。且庭审中，原告向法庭提供证人证言证明其已于2013年5月26日要求被告支付剩余购房款，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告作为诉争房屋的出卖人，其已于2013年5月要求被告支付购房款，而被告至本案最后一次法庭辩论终结之日（2015年12月17日）止，仍未支付剩余购房款，应属其在合理期限内未履行协议约定的支付购房款义务，其行为应属违约行为，依据合同法第九十四条第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原告要求解除其与被告签订的《房产买卖协议》的诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持；合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告均应履行返还义务，故对原告主张被告返还诉争房屋的诉讼请求，予以支持；关于原、被告签订的《房产买卖协议》解除后的后果问题。经释明后，虽被告要求解除协议后的后果与本案一并处理，但其未在指定的期限内提交书面的诉讼请求，亦未交纳相应的诉讼费，应视为其对自身权利的处分，依据上述法律规定，被告对于其主张的协议解除后的后果问题，可另行主张权利，本案不予一并审理。关于原告要求被告支付诉争房屋租金的诉讼请求。依据《中华人民共和国诉讼法》第一百一十八条：“当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交”及《最高人民法院关于印发〈人民法院诉讼收费办法〉的通知》第十三条第一款：“原告自接到人民法院预交诉讼费用通知的次日起7日内预交；反诉案件，由反诉当事人在提出反诉的同时预交案件受理费。预交确有困难的，可在预交期内向人民法院申请缓交。当事人在预交期限内未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回起诉处理”的规定，经释明后，原告未在指定的期限内交纳该项诉讼请求的案件受理费，亦未在指定的期限内提出缓交、减交或者免交申请，故原告该项诉讼请求，本案不予审理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国诉讼法》第一百一十八条、《最高人民法院关于印发〈人民法院诉讼收费办法〉的通知》第十三条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告李增贵与被告程金华于2008年6月13日就位于沈阳市和平区南五马路136号（1-29-5）房屋签订的《房产买卖协议》；二、被告程金华于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区南五马路136号（1-29-5）房屋（建筑面积131.13平方米）腾空并交予原告李增贵；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由被告程金华承担。宣判后，程金华不服原审法院判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由：1、上诉人没有构成根本违约，不应判定合同解除，一审判决适用法律错误；2、被上诉人要求解除合同的诉讼请求已超过除斥期间；3、本案解除合同成本远远高于履行合同的成本，应判决继续履行合同，上诉人愿按房屋买卖协议约定分期给付被上诉人剩余房款。被上诉人李增贵答辩称原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。理由：是上诉人违约在先，不存在我方恶意提高房价的事实，是上诉人恶意拖欠房款长达8年，并且拖欠了数万元的物业费、水电、煤气、供暖等费用。上诉人在一审庭审中依然不具备支付房款的能力，其提供的案外第三人的投资服务协议不能作为其具备履约能力的证据使用，因此一审法院认定上诉人在合理期限内未履行付款义务的事实认定是正确的。同时，上诉人已经就本案诉争的房款向皇姑法院提起诉讼要求返还房款，应当视为上诉人认可商品房买卖合同的解除效力。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述，《房产买卖协议》、房屋所有权证（复印件）、契证（复印件）、证人证言，借条、借记卡账户清单、个人出借咨询服务协议等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人程金华与被上诉人李增贵签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，双方提供的现有证据均无法否定该协议的真实有效性，故双方应按合同约定履行各自的义务，上诉人从被上诉人处取得并占有涉诉房屋长达七年之久，上诉人作为购买人至今未付清房款，构成违约，被上诉人作为房屋出卖人依法享有合同解除权。上诉人提出其不构根本违约，被上诉人要求解除合同的诉讼请求已超过除斥期间，应判决继续履行合同，上诉人愿按房屋买卖协议约定分期给付被上诉人剩余房款等上诉主张，因被上诉人对此不予认可，且上诉人未付清大部分购房款的违约行为处于持续状态，被上诉人要求行使合同解除权并未违反法律的相关规定，原审法院判令解除合同、返还涉诉房屋并无不当。至于双方《房产买卖协议》解除后的其他法律后果，由于原审时经法院释明，双方均未作出进一步明确意思表示，故对该后果双方可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人程金华负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 周海鹏代理审判员 史舒畅二〇一六年四月二十二日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”