（2016）鲁0104民初835号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-05-24

案件名称

济南华舜物业管理有限公司与邵红华物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市槐荫区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

济南华舜物业管理有限公司,邵红华

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十五条

全文

济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初835号原告济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人隋阳，总经理。委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。被告邵红华，女，1952年12月10日出生，汉族，住济南市。委托代理人孔健（被告邵红华之夫），男，1948年3月15日出生，汉族，住济南市。原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）诉被告邵红华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理。本案依法由审判员夏珍适用简易程序，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托代理人林世军、被告邵红华的委托代理人孔健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华舜物业诉称：2001年8月1日，原告与某小区的开发商济南经济房地产开发中心签订《物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的小区进行物业服务。原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的权利，诉请判令：一、被告支付物业费1611.56元；二、被告按日支付百分之三违约金；三、被告承担诉讼费用。被告邵红华辩称：一、自从搬到涉案小区之后，被告一直正常交物业费直到原告起诉，原告起诉的欠费数额不对。原告欠被告700多字的电费，骗被告交纳350元的电表安装费，该项费用其实不用交纳。二、被告的地下室在2013年被盗，损失金额1000元左右，2014年又被盗一次，损失金额1000元左右。连续两年地下室被盗，被告自己重新安装了防盗门。12家中有9家被盗，物业管理人员没有尽到责任。被告要求小区加强物业管理，实际却是门卫涣散，外人随便进。被告以不交物业费的形式终止与原告的合同关系。三、整个小区公共区域里没有一盏灯，还会踩到狗的粪便。夏天蚊子不打药，树木不浇水，把小区的景观树都给破坏了。原告来到小区后没有进行一项建设，却破坏了不少。现在新的物业来了之后服务很到位，业主都积极交物业费。经审理查明，某小区坐落于济南市，某某开发中心为该小区的开发单位。2001年8月1日，某某开发中心作为委托方（甲方）与受委托方即原告华舜物业（乙方）签订《物业服务委托合同》一份，约定甲方将小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元／平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。原告华舜物业主张被告邵红华居住于该小区，房屋面积为132.65平方米，单价为0.54元，其说明于2014年11月19日退出小区，要求被告邵红华支付的物业服务费是自2013年1月计算至2014年11月15日，为1611.56元；其还说明要求被告邵红华支付的违约金为自2014年11月15日起至2015年11月14日止，按日百分之三标准计算。被告邵红华辩称因其为小区制作宣传片，曾与原告华舜物业达成口头协议一年一交物业费，且数额较其他业主少，为每年547元，其仅欠付2013年5月起两年的费用1094元。为此，其提供原告华舜物业开具的发票一张，显示开票日期2010年5月4日，物业管理费541.50元。原告华舜物业对该发票真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，该份证明并不能证明一年的交费数额，其对所有业主按照统一标准收取费用。以上事实有原告华舜物业提供2001年8月1日签订的《物业服务委托合同》，被告邵红华提供的发票及双方当事人的陈述为凭。被告邵红华就其答辩所称原告华舜物业欠付其700多字的电费，并说明原告华舜物业处有统计表，其在统计表上签字确认；被告邵红华就其答辩所称原告华舜物业欺骗其交付350元的电表安装费未能提供相应证据。原告华舜物业对被告邵红华答辩所称的欠付电卡费确认确有此事，并在2016年3月23日的开庭审理中说明在三日之内就被告邵红华所说的700多字度数是否准确进行落实，但其后未向本院反馈落实情况；其对被告邵红华答辩所称电表安装费350元说明该费用为电费分摊的费用。原告华舜物业就此费用的收取提供2013年10月13日的《通知》、《2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》，载明2011年1月至2013年9月电费误差为205753.60元；提供2013年10月25日加盖济南供电公司印章的《2011年1月至2013年10月某某开发中心电量电费明细》，载明自2011年1月至2013年10月期间每月的电量、电费数额；其还提供小区内各楼电表费用清单。其结合以上证据对收取被告邵红华的该费用说明当时分摊的电费是每户按照640度计350元收取。被告邵红华对原告华舜物业提供的以上证据不予认可。以上事实有原告华舜物业提供的《通知》、《2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、《2011年1月至2013年10月某某开发中心电量电费明细》、小区内各楼电表费用清单及双方当事人的陈述为凭。本院认为，原告华舜物业与小区的开发单位某某开发中心于2001年8月1日签订《物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。通过以上证据可以认定原告华舜物业在小区提供物业服务，被告邵红华居住于小区，其与原告华舜物业之间存在着物业服务合同关系。就本案审理中双方的诉、辩称及各自提供的证据，本院认为需要查明并认定以下事实：一、被告邵红华辩称其曾与原告华舜物业达成口头协议一年一交物业费，交费标准为每年547元，其仅欠付2013年5月起两年的费用1094元，并提供发票一张。对此，本院认为被告邵红华对原被告双方达成口头协议及协议内容没有提供相应证据予以证实，原告华舜物业对此不予认可，对其提供的发票发表质证意见认为其对所有业主按照统一标准收取费用，该份发票并不能证实一年的物业服务费数额，且原告华舜物业自行主张其提供物业服务至2014年11月19日，要求被告邵红华支付2013年1月至2014年11月15日的物业服务费，被告邵红华虽不予认可，但被告邵红华未就此提供反证，原告华舜物业的该项自认可予确认。依此结合被告邵红华居住房屋的面积和其交纳物业服务费的标准，原告华舜物业要求其交纳2013年1月-2014年11月15日间的物业服务费1611.56元符合合同约定。本院对此予以支持。二、被告邵红华答辩所称的欠付700余度的电卡费及交纳“电改分摊费”350元是否应当抵扣物业服务费的问题。被告邵红华答辩提出原告华舜物业欠付其700余度电的电卡费，原告华舜物业对该项事实进行了确认，并在本案开庭审理时说明三日内落实具体数额向本院反馈，但后其未予反馈。对此本院认为，原告华舜物业对被告邵红华所述该项事实予以确认，并且能够确认相应数额，但在本院限定期限内未予反馈，故本院对被告邵红华的该项辩称意见予以采信。同时因被告邵红华没有提出明确具体度数和电费数额，本院认定其余有700度电，电费数额为385元（单价每度0.55元），对该数额予以认定。因原告华舜物业已从小区退出，物业服务费与电费余额存在着折抵的可行性，故本院确认该电费余额应从被告邵红华应交纳的物业服务费中进行抵扣。被告邵红华答辩还提到交纳过“电改分摊费”350元，原告华舜物业在审理中说明确实在小区中向业主收取过该项分摊费用，其并就收取该费用的依据提供了2013年10月13日的《通知》、《2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、2013年10月25日《2011年1月至2013年10月某某开发中心电量电费明细》、小区内各楼电表费用清单等。本院认为一是原告华舜物业提供的证据多为其自制登记表，本身并不能确认电量损耗电费分摊的数额；二是即使存在着电量损耗，其作为物业服务企业要求将电费分摊给小区业主也缺乏依据；且其是否将分摊收取小区业主的该费用转交给了供电部门仅凭其现提供的证据也不能认定。故本院确定原告华舜物业收取该项所谓的电改费用没有依据。但被告邵红华在本案审理中没有提供证据证明其事实上向原告华舜物业交纳了此费用，本院对被告邵红华辩称交纳该费用的事实不予认定。综上，被告邵红华应交2013年1月-2014年11月15日间的物业服务费为1611.56元，扣减预扣电卡费385元，其还应向原告华舜物业交纳1226.56元。原告华舜物业还要求被告邵红华按日支付百分之三的违约金，鉴于本案审理查明被告邵红华未交纳物业服务费存在着以上的相应理由，本院对原告华舜物业的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，判决如下：一、被告邵红华于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2013年1月至2014年11月15日间的物业服务费1266.56元；二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告济南华舜物业管理有限公司负担20元，被告邵红华负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员　夏　珍二〇一六年四月二十二日书记员　焦婷婷 关注公众号“”