（2015）鄂下陆民初字第01173号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-12-05

案件名称

黄石市第五医院与黄石阳光投资担保有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市下陆区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄石市第五医院,黄石阳光投资担保有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十条，第二百二十一条，第二百三十五条

全文

黄石市下陆区人民法院民事判决书（2015）鄂下陆民初字第01173号原告黄石市第五医院。法定代表人张丽霞，系该院院长。委托代理人江旭红，系湖北易圣律师事务所律师，系特别授权。委托代理人王云果，系湖北易圣律师事务所实习律师，系特别授权。被告黄石阳光投资担保有限公司。法定代表人袁明卿，系该公司董事长。原告黄石市第五医院（以下简称五医院）诉被告黄石阳光投资担保有限公司（以下简称担保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法由本院代理审判员朱浩波适用简易程序，于2015年12月31日公开开庭进行了审理。原告五医院的委托代理人江旭红、王云果、被告担保公司的法定代表人袁明卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五医院诉称，位于原告大门右侧的三层房屋（约609.76平方米）的产权属于原告，被告因经营需要租赁该房屋。2009年7月7日，黄石市行政事业单位资产收益征管办公室作为出租人、被告作为承租人、原告作为管理人，三方签订房屋租赁合同。合同约定：租赁期限60个月，自2009年10月1日起至2014年9月31日止；房屋租金为每月1万元，租金交付时间为每月5日前交纳当月租金。合同还约定，若被告逾期交纳租金，每逾期一天，应按拖欠租金总额的0.5%支付租金。合同签订后，原告向被告交付了出租房屋。2011年12月黄石市财政局根据黄政办发（2007）34号和黄石政规（2010）7号文件精神，印发《黄石市行政事业单位国有商业门面出租有关问题的通知》对国有商业门面出租主体进行了调整，由房屋产权单位作为出租人，原告及时将这一文件精神通知了被告。合同履行后期被告开始拖欠租金，仅交纳4年租金48万元。在合同到期前，原告多次通知被告，合同到期后原告将收回房屋。2014年10月1日合同到期后，原告要求被告腾退房屋、支付拖欠的租金，但被告拒不退房。为维护原告合法权益，故请求判令：1、被告立即迁出所租赁的房屋，并向原告移交房屋及该房屋原有设施、设备；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金10万元（2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金），支付拖欠房屋租金而应承担的违约金5万元；3、被告赔偿因强占房屋而给原告造成的损失14万元（计算至2015年12月1日，要求按每月1万元的租金标准，自2014年10月1日起计算至被告实际腾退房屋之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、原告组织机构代码证及医疗机构执业许可证。拟证明原告主体适格。证据二、被告组织机构代码证及企业工商登记信息。拟证明被告主体适格。证据三、房产租赁合同书。拟证明2009年7月7日，黄石行政事业单位资产收益征管办公室作为出租人、被告作为承租人、原告作为管理人，三方签订房屋租赁合同，合同对于租赁期限、租金标准及交纳方式、违约责任进行了约定。证据四、关于《黄石市行政事业单位国有商业门面出租有关问题》的通知。拟证明根据黄石市财政局黄财行资发（2011）362文件精神，原租赁合同的出租主体已变更为原告。证据五、关于腾退房屋函、关于要求腾退房屋的回函。拟证明合同到期后，原告曾要求被告支付拖欠的房租并腾退房屋，被告以种种理由拒绝，且在合同履行过程中原告已书面通知被告出租主体发生了变更，被告回函认可这一事实。被告担保公司辩称，被告不拖欠原告房租。租赁房屋被告当时拍下来的时候租金是12万元。房子是财政局2009年5月份拍售的，2009年7月份签的合同。后来权利下放，财政局让五医院来进行监管。签合同时被告是与市财政局签的合同，所以五医院现在是否具备原告资格来进行起诉，被告是有异议的。当时原告没有及时交房，之前的承租人一直没有腾退房屋，被告找原告以及市财政局沟通后，被告出了几万块钱的转让费，原承租房人才把房子腾退出来。大概是10、11月份，被告接收后在装修过程中发现房屋房梁裂了，为此事被告跟原告沟通过，原告的陈科长有签字，就改变了房屋构造，当时还提供有图纸。被告是2010年5月份入驻该房屋的。关于房屋租金双方一直存在分歧，之前因为房屋转让费及改造房屋的费用，经原、被告协商同意充抵租金。原告说被告强占房屋与事实不符，因为前面腾退房屋以及房梁改造的问题，拖延了被告装修及进场办公的时间，所以实际的租期应该从2010年算起。由于原告收租金没有开具发票，原告应该补偿被告税费。原告还应该退还我们投入的装修费；原告要求腾房时，被告就交清了水电费。被告担保公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一、回函。拟证明原告关于被告差欠房屋租金的诉讼请求不成立，退还房屋装修款当时陈科长有签字。证据二、清场的资产明细表。拟证明当时进场的时候五医院同意一并接收这些资产进场。证据三、整改房屋的申请。拟证明曾为涉案房屋整改提交审批申请合法合理。证据四、证明。拟证明被告已经腾退了房屋。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的三性均无异议，但认为原告提交的证据不够全面。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为回函中间提的要求不符合法律规定，所以原告没有答应被告的要求；对证据二清场资产表有异议，认为这是被告单方面制作的表，不能证明五医院同意接收这些资产。对证据三整改房屋的申请有异议，认为被告应提供该整改申请已送达原告的证据；对证据四有异议，认为该证据只能证明双方的用电情况，既不能证明被告腾退了房屋，也不能证明五医院接收了资产。对原、被告双方无异议的证据，本院依法予以采信。对原、被告双方有异议的证据，本院认为，被告提交的证据一、证据三、证据四与本案事实相关联，且证据形式、来源合法，故本院依法予以采信。对原告提交的证据二，本院认为，证据二系被告单方制作，且在庭审中原、被告针对证据二另行达成了协议，故本院对证据二不予采信。经审理查明，2009年7月7日，黄石市行政事业单位资产收益征管办公室作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方）、原告作为管理人（丙方），三方签订《黄石市行政事业单位房产租赁合同》。合同约定：甲方将位于黄石市下陆区下陆大道33号1至3层，总面积为609.76平方米的房屋出租给乙方。该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为乙方在合同期满交还该房屋时的验收依据。租赁期限60个月，自2009年10月1日起至2014年9月31日止；房屋租金为每月1万元，租金交付时间为每月5日前交纳当月租金，丙方收款后应提供书面的收款凭证。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的安全使用。甲方提出进行维修，须提前20日书面通知乙方，乙方应积极进行配合。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付甲方滞纳金。合同签订后，被告向原告交纳押金20000元，截止至合同期满，被告共向原告交纳租金48万元。另查明，2011年12月2日，黄石市财政局印发《关于印发〈黄石市行政事业单位国有商业门面出租有关问题〉的通知》（黄财行资发（2011）362号）文件，对国有商业门面出租主体进行调整，明确各行政事业单位为出租主体。2015年1月8日，原告向被告送达《关于腾退房屋的函》，要求：1、被告于2015年2月8日前清空房屋，向原告移交房屋及原有设施、设备。否则将于2015年2月8日采取停水停电措施，由此造成的损失由被告承担；2、被告在腾退房屋的同时，交清所欠合同期内的房租，以及按租赁合同约定的租金标准自2014年10月1日起至实际向原告交回房屋之日期间的房租。2015年1月13日，被告对原告出具《关于要求腾退房屋的回函》，要求：1、以实际进场时间即2010年5月计算租金，原告退还被告多交的4万元租金，或抵扣2014年未交的租金；2、退还押金2万元，或抵扣2014年的租金；3、退还房屋修缮款43260元；4、由于2009年至2013年原告没有及时开具发票，应补偿被告相应税款；5、因被告出了清场费，原告应补偿被告装修款；6、退租后现有办公设施作价处理。2015年2月9日，原告对被告使用的水电表进行了抄码，明确了水、电表的止码数据。2016年1月15日，经本院主持调解，被告向原告移交了租赁房屋的钥匙。2016年2月24日，原被告达成一致意见，被告自愿将租赁房屋内的4台格力空调柜机KFR-120、4台格力空调挂机KFR-35、格力空调柜机KFE-120、格力空调挂机KFR-36各一台、小天鹅冰箱、美的光波炉、抽油烟机、投影仪、煤气灶、格力空调柜机各一台、会议桌一张，共计作价7万元转让给原告。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。2009年7月7日，原、被告与黄石市行政事业单位资产收益征管办公室签订的《黄石市行政事业单位房产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），不违反法律规定，合法、有效，原、被告各方均应严格遵守。上述租赁合同签订后，根据黄财行资发（2011）362号文件精神，上述合同出租方的权利、义务由原告承担，故原告是本案适格主体，有权依据《租赁合同》的约定，向被告主张相应权利。1、关于原告的第一项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，《租赁合同》约定的租期至2014年9月31日届满，原告有权要求被告返还租赁房屋，且被告已于2016年1月15日将租赁房屋移交给原告，故本院对原告关于要求被告立即迁出所租赁的房屋并向原告移交房屋的诉讼请求，依法予以支持，确认被告已于2016年1月15日将租赁房屋移交给原告。但因原告未提交签订合同时记载该房屋的装修及设施、设备情况的合同附件，故本院对原告关于要求被告移交原有设施、设备的诉讼请求不予以支持。2、关于租金。原告主张10万元（2013年10月1日至2014年9月30日，每月1万元，扣除押金2万元）。被告主张租金应从2010年5月开始计算，押金2万元、房屋修缮款43260元应从租金中扣除。关于租期。本院认为，被告签订合同的时间是2009年7月7日，合同约定支付租金的期间是2009年10月1日至2014年9月30日，被告主张从2010年5月开始支付租金无事实与法律依据，故本院对被告关于从2010年5月开始计算租金的抗辩理由不予支持。关于押金。被告主张抵扣租金，原告实际主张租金中已抵扣了押金，故本院对押金抵扣租金的事实予以确认。关于房屋修缮款费用。被告主张房屋修缮款43260元应由原告承担，该款项应抵扣租金。原告对被告的此项主张不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告在进行房屋维护前告知了原告关于维护事项及相关费用，被告未予明确答复，原告有权自行维护，该维修费用应由原告承担，故本院对被告关于房屋修缮款43260元应由原告承担的抗辩理由予以支持。关于清场费。被告主张40000元，应由原告承担。原告要求被告进一步提供相关证据。本院认为，清场费是被告与案外人达成的协议，对原告无约束力，且被告无证据证明原告同意被告支出该费用，故本院对被告关于清场费抵扣租金的意见不予支持。综上，根据合同约定，被告应向原告支付60万元租金（2009年10月1日至2014年9月31日，每月1万元），被告实付租金48万，尚欠原告租金12万元，扣除被告已交纳的押金2万元、房屋修缮款43260元，在合同约定的租期内，被告实欠原告租金56740元。故本院对原告第二项关于被告支付房屋租金10万元的诉讼请求，依法予以部分支持。3、关于违约金。原告主张被告支付违约金5万元。被告辩称不欠原告租金，故不存在违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《租赁合同》约定，被告逾期交纳其应负担的费用的，每逾期一天，则应按逾期费用总额的0.5%支付甲方滞纳金，该约定应视为原、被告关于违约金计算方法的约定。根据该约定，被告应支付的违约金数倍于银行同期贷款利率，且被告逾期支付租金的原因系双方对房屋修缮款及清场费的负担问题存在争议，故本院对原告关于被告支付违约金5万元的诉讼请求依法予以部分支持，综合本案实际情况，参照银行同期贷款利率，酌定被告支付违约金5000元，4、关于占用房屋造成的损失。原告主张按每月1万元的标准，自2014年10月1日起至被告实际腾退房屋之日止计算占用房屋损失。被告辩称2015年2月9日原告抄录水、电表截止码，该日应视为被告向原告移交了房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同履行期限届满后，出租人有权请求承租人支付逾期腾房占有使用费。本案中，根据《租赁合同》约定，合同到期日为2014年9月30日，原告主张从2014年10月1日起计算占用房屋使用费符合法律规定，应予支持。被告实际向原告交房时间为2016年1月15日，故本院确认被告应向原告支付逾期腾房占有使用费15500元。5、关于其他。被告主张原告支付装修费用。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，被告在租赁合同届满后主张原告对其装修费用进行补偿不符合法律规定，故本院对被告的此项主张不予支持。原告同意以70000元接收被告的设备，且双方对转让价格形成一致意见，故本院依法予以确认。因五医院尚未向担保公司支付该70000元转让款，故该转让款70000元可直接抵扣被告应支付给原告的租金等费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条的规定，判决如下：一、确认被告黄石阳光投资担保有限公司已于2016年1月15日将租赁房屋返还给原告黄石市第五医院。二、被告黄石阳光投资担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄石市第五医院人民币146740元（租金56740元＋违约金5000元＋逾期腾房占有使用费155000元－设备转让费70000元）。三、驳回原告黄石市第五医院的其他诉讼请求。如果黄石阳光投资担保有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币2825元，由原告黄石市第五医院负担818元（已交纳），由被告黄石阳光投资担保有限公司负担2007元（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币5650元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石市分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。代理审判员　　朱浩波二〇一六年四月二十二日书　记　员　　郭　丽微信公众号“”