（2016）吉02民终340号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-04
案件名称
董冰与刘金贵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董冰,刘金贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终340号上诉人（原审被告、反诉原告）：董冰，男，汉族，1958年9月4日出生，无职业，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金贵，男，汉族，1949年11月9日出生，吉林市钢丝厂退休职工，住吉林省吉林市船营区。上诉人董冰因与被上诉人刘金贵房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第1655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董冰，被上诉人刘金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金贵在原审时诉称：刘金贵与董冰于2009年5月17日签订房屋租赁合同一份，约定：刘金贵将坐落于吉林市珲春北街乐山胡同43号平房一套（126平方米，一大房84平方米，一小房42平方米，两房紧挨着）出租给董冰，在租赁期间董冰存在多项违约行为。刘金贵在与董冰联系无果的情况下找到吉林市船营区向阳街道昆明社区，说明情况要求收回房屋。2013年5月3日，在社区领导在场的情况下，刘金贵将房门打开并收回房屋。现提起诉讼请求判令：1.董冰给付租金1000元（2012年12月1日至2013年5月3日）；2.赔偿火墙损失1500元；3.赔偿果树损失5100元；4.火炕损失500元；5.占用房屋租金损失8500元；6.董冰从上述房屋迁出；7.诉讼费由董冰负担。董冰在原审时辩称：1.关于1000元房租，刘金贵说是半年房租，应该从2012年12月至2013年5月3日以前的，是5个月，不是半年。董冰主动交房钱，是刘金贵不要，不是不交。按照法律规定，关于租金请求诉讼时效已经过2年了；2.火墙是2010年董冰拆的，因为火墙已经裂开与墙体分离，随时可能倒塌砸到人，董冰看有危险就给拆了。根据双方签订的合同第三条约定，允许董冰装修自主经营的，故不应该赔偿；3.17棵树董冰没砍过；4.董冰居住期间小火炕没塌；5.在另案中刘金贵都承认是董冰要拿走东西，刘金贵不让拿走；6.社区清单东西不对；7.诉讼费董冰不承担，因为已经超诉讼时效了。董冰在原审时反诉称：董冰与刘金贵此前就争议房屋有住到动迁为止的租赁合同关系。双方于2009年5月17日，经平等协商一致，签订了《房屋出租合同》，合同约定：刘金贵将其所有的位于吉林市望云山乐山胡同43号的两栋房屋院落，包括菜地、果树出租给董冰使用和管理，合同期限为动迁之日为止。合同履行期间，董冰一直按合同约定合作，为了改善居住和经营环境，分别于2009年10月和2011年9-10月等多次对所承租的房屋院落、内外围栏和院落地面进行了整体和零星改造和装修，共花费人民币一万多元。2009年10月施工期间，刘金贵对董冰施工拆除火墙行为表示同意，未表示任何异议，也未进行任何善意提醒。2013年5月3日，刘金贵突然以房屋卖出为由非法撬开房门，抢回住房，霸占董冰屋内和院内所有物品，并无理拒绝返还房屋内外董冰的所有财物。董冰认为，在双方租赁合同履行期间和未满之时，刘金贵强制解除合同，违反合同规定，董冰对所承租的房屋进行零星改造和装修，此装修和改造已经构成我国民法规定的添附。双方对此添附的归属虽无文字规定，但应当适用《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》的规定。现董冰为了维护自己的合法权益，提出反诉，请求判令：1.刘金贵赔偿董冰在承租房屋和院内非法扣押的物品，及使用损坏和过时作废、过期折旧、过期贬值计1万元；2.物品丢失和评估费，及证人出庭补助费由刘金贵承担；3.反诉费由刘金贵负担。刘金贵在原审时针对董冰的反诉辩称：对董冰要求赔偿有异议：1.董冰说刘金贵两次当庭拒绝返还财物，不属实；2.2013年5月在社区领导在场的情况下，刘金贵打开房门是合法的，因为刘金贵找不到董冰，打电话不接，才找的社区领导，当时有很多人能证明。后董冰管刘金贵要一万元，说不给钱，不拉走东西；3.董冰强占房子，刘金贵没责任替董冰看管物品。原审法院经审理查明：2009年5月31日，董冰与刘金贵签订协议书一份，约定：刘金贵将坐落于吉林市望云山乐山胡同43号平房一处租给董冰，租金每年2000元，租赁期间未经刘金贵同意不得转租、转借，允许装修，自主经营。2013年5月3日，刘金贵在吉林市船营区向阳街道昆明社区工作人员在场的情况下将租赁房屋收回，并对租赁房屋内回收旧物品出具清单，该清单载明：1.沙发1个；2.皮椅子4个；3.木头椅子8个；4.钢管椅子4个；5.单人沙发2个；6.麻将桌1张；7.电视柜1个；8.音箱4对；9.电饭锅1个；10.电炒勺1个；11.桌子1个；12.电视1台；13.投影布1个；14.电热器2个；15.电风扇3个；16.吧台椅2个；17.调音键盘1个；18.圆桌1张；19.炕柜1个；20.影碟机2个；21.煤气罐5个；22.炉具1个；23.冰箱1个；24.木头碗柜1个；25.电钻1个。2014年4月29日董冰作为原告诉至原审法院，请求终止与刘金贵之间租赁合同，返还电费抵押金100元；给付电器损失6000元和装修损失12000元。原审法院于2014年8月20日作出（2014）船民一初字第498号民事判决，判决：1.自本判决生效之日起解除董冰与刘金贵于2009年5月31日签订的关于吉林市望云山乐山胡同43号平房的租赁协议；2.刘金贵自本判决生效之日起三日内给付董冰押金100元；3.驳回董冰其他诉讼请求。董冰对该判决不服，上诉于吉林市中级人民法院，2014年11月7日吉林市中级人民法院作出（2014）吉中民一终字第875号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查：董冰从2012年12月1日至2013年5月3日没有交纳租金。吉林市船营区向阳街道昆明社区工作人员清点的物品，董冰没有取走，仍存放在租赁房屋内。诉讼中，刘金贵撤回对火墙、火炕、果树的损失鉴定申请。原审法院认为：董冰与刘金贵于2009年5月31日签订的关于吉林市望云山乐山胡同43号平房的租赁协议书已经法院判决解除，董冰应当返还租赁房屋。鉴于2013年5月3日刘金贵在船营区向阳街昆明社区见证下，将房屋收回，刘金贵请求董冰从涉案房屋迁出的请求，实际为将社区工作人员清点物品取走，本院对该项请求予以调整，董冰应将清单上物品从租赁房屋取走。根据法律相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求支付。董冰作为承租人，没有按期交纳租金，应承担给付义务。刘金贵主张应支付2012年12月1日至2013年5月3日租金请求，予以支持，金额为2000元÷365天×154天=843元；关于对火墙、火炕及果树损失赔偿，因刘金贵撤回鉴定申请，对刘金贵请求董冰赔偿火墙、火炕及果树相应损失，因无证据证明，不予支持。关于占用房屋租金损失，因涉案房屋一直进行民事诉讼，董冰自2013年5月3日之后没有在本案争议房屋居住使用，故不存在占用房屋，不存在支付占用房屋租金损失，对这一诉讼请求，不予支持。关于刘金贵主张董冰留在屋内物品没有取走导致其不能将房屋出租的主张，因刘金贵可以采取其他方式予以放置董冰物品，而留置在屋内并不是唯一方式，故对其主张，不予采纳。关于董冰的反诉请求，因董冰未能举证证明其租赁刘金贵房屋放置哪些物品及哪些物品过期、哪些物品刘金贵使用，故对董冰反诉请求第一项，不予支持；本次诉讼董冰没有提供证人出庭，故不存在证人出庭费用，对这一诉讼请求，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告董冰自本判决生效之日起三日内给付原告刘金贵租金843元（2012年12月1日至2013年5月3日）；二、被告董冰自本判决生效之日起三日内将留在原告刘金贵所有的位于吉林市望云山乐山胡同43号平房内物品（1.沙发1个；2.皮椅子4个；3.木头椅子8个；4.钢管椅子4个；5.单人沙发2个；6.麻将桌1张；7.电视柜1个；8.音箱4对；9.电饭锅1个；10.电炒勺1个；11.桌子1个；12.电视1台；13.投影布1个；14.电热器2个；15.电风扇3个；16.吧台椅2个；17.调音键盘1个；18.圆桌1张；19.炕柜1个；20.影碟机2个；21.煤气罐5个；22.炉具1个；23.冰箱1个；24.木头碗柜1个；25.电钻1个）取走；三、驳回原告刘金贵的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告董冰的诉讼请求。被告董冰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费215元由本诉原告刘金贵负担165元；本诉被告董冰负担50元。本诉被告董冰负担部分于本判决生效之日起三日内向本院交纳。反诉案件受理费50元（反诉原告已交纳）由反诉原告董冰负担。董冰不服吉林市船营区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2014）船民一初字第1655号民事判决第一项、第二项和第四项，改判驳回刘金贵的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费、反诉费用由刘金贵负担；三、同案审理董冰的反诉请求；四、依法查清刘金贵非法占有董冰的全部财物和损失；五、退赔刘金贵占有董冰的全部财物。上诉的事实和理由：一、刘金贵重大违约在先。刘金贵与董冰在2009年5月17日签订《房屋租赁合同》，刘金贵将坐落于吉林市船营区珲春北街乐山胡同43号平房院落一套出租给董冰。合同履行到2012年6月，刘金贵无理由拒绝履行房屋维修责任，致使房屋漏雨，给董冰造成重大损失。2012年刘金贵要求增加房租，被董冰拒绝，刘金贵便拒绝收取房租。2013年5月初，刘金贵以房屋出卖为由强行撬开房门占有董冰承租的房屋及屋内所有物品，影响董冰正常使用，导致董冰损失了大量装修费用和大量电器及居家用品。二、2012年5月，刘金贵非法占房，造成董冰损失装修费用和屋内物品近3万元。刘金贵存在上述三项重大违约行为，董冰在一审审理中已经提供了证据予以证明，但一审法院未予评价，故意回避，导致本案错判。三、董冰有权不支付租金及违约金。鉴于刘金贵存在三项重大违约情形，根据合同法上关于同时履行抗辩权的规定，在双务合同中，刘金贵负有维修房屋的义务，在其履行义务不符合约定的情况下，对方有权拒绝履行。尽管如此，董冰还是打电话主动要求交纳租金，但刘金贵拒收房租。四、刘金贵占有物品缺少上百件，返还物品中部分物品损坏严重，对损坏物品未作赔偿。刘金贵存在重大违约行为，原审法院应当判决其承担违约赔偿责任。原审法院以董冰没有提供证据为由，对董冰要求赔偿损失的反诉请求不予支持不当，请求二审法院依法改判。刘金贵辩称：一、董冰违约在先。董冰从2012年12月至2013年5月没有交付房租。根据合同约定拖欠一个月以上就属违约，刘金贵就可以收回房屋。董冰说刘金贵拒绝收取房租根本不存在。二、董冰上诉状所述与事实不符。三、董冰说损失3万元不存在。刘金贵是2013年5月入住的，董冰的损失与刘金贵无关。四、一审中董冰在没有证据的情况下提起反诉，原审法院的法官允许董冰到刘金贵家查看他自己的东西，董冰放在刘金贵家的东西都是废品。五、董冰没有证据证明物品丢失。一审判决正确，应予维持。本案在本院审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益，他人合法权益的除外”之规定，董冰在二审庭审中明确其上诉请求第三项、第四项、第五项实质是请求支持其一审中的反诉请求。关于董冰在原审中的反诉请求，因董冰没有举证证明其在承租的房屋内放置了哪些物品、刘金贵使用了哪些物品及哪些物品已经过期、物品的损坏程度，董冰请求刘金贵赔偿1万元系其根据市场价格作出的预算，亦无客观依据；董冰所称丢失物品并未评估，并未产生评估费用；证人亦未出庭，不存在证人出庭的费用。综上，董冰上诉请求支持其原审时的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于董冰应否支付拖欠的租金问题，董冰与刘金贵签订的租赁合同合法有效，刘金贵履行了交付租赁物的义务，作为承租人的董冰负有按照合同约定的期限交付租金的义务，董冰抗辩系刘金贵不收取租金，但并未举证证明，故对其该项抗辩不予支持。董冰无正当理由未按期交纳租金，应承担给付义务。一审判决支持刘金贵20**年12月1日至2013年5月3日租金的诉讼请求正确，应予维持。2013年5月刘金贵在社区工作人员在场的情况下收回出租房屋，董冰于2014年4月在原审法院提起诉讼，2014年12月刘金贵亦在原审法院提起诉讼，涉案房屋一直在进行民事诉讼，故刘金贵起诉并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人董冰的上诉请求没有事实基础和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费215元，由被上诉人刘金贵负担165元，由上诉人董冰负担50元。反诉案件受理费50元，由上诉人董冰负担。二审案件受理费71元，由上诉人董冰负担。本判决为终审判决。审 判 长 高忠华审 判 员 毕雪松代理审判员 佟 宁二〇一六年四月二十二日代理书记员 于 丹