（2016）鄂05民终529号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-24
案件名称
李红与枝江市中尚物业管理有限公司、枝江妙尚投资有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
枝江市中尚物业管理有限公司,李红,枝江妙尚投资有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终529号上诉人（原审被告）枝江市中尚物业管理有限公司。法定代表人林剑，该公司总经理。委托代理人肖发红，该公司法务部经理，特别授权代理。委托代理人余念念，该公司行政经理，特别授权代理。被上诉人（原审原告）李红，个体工商户。委托代理人王作新，湖北骁阳律师事务所律师。特别授权代理。原审被告枝江妙尚投资有限公司。法定代表人吴建妙，该公司董事长。委托代理人肖发红，该公司法务部经理，特别授权代理。委托代理人余念念，该公司行政经理，特别授权代理。上诉人枝江市中尚物业管理有限公司（以下简称中尚物业）因与被上诉人李红、枝江妙尚投资有限公司（以下简称妙尚公司）合同纠纷一案，不服枝江市人民法院（2015）鄂枝江民初字第01335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成由审判员陈继雄担任审判长，审判员刘强、王明兵参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2011年12月13日，李红与中尚物业签订《委托经营协议》。协议约定：李红将其所购买的由妙尚公司开发的妙尚商业广场一层1012号商铺委托给中尚物业统一经营，委托经营期限为三年，即2012年1月1日起至2014年12月31日止，商铺产权面积约为28.71平方米。协议第三条约定了商铺固定经营收益及支付方式：1、李红购铺实际成交金额为306180元；2、为了培育市场，中尚物业将在委托期限内对李红给予按购房款如下的比例支付商铺经营的固定回报收益：2012年1月1日至2012年12月31日，按合同实付购房款的8%的比例交付商铺经营收益共计24494元，2013年度、2014年度经营收益比例、金额均与2012年度相同，每年24494元。同时约定支付时间：2012年1月1日支付2012年度商铺经营收益，从2013年起每年6月1日起向李红支付当年的商铺经营收益，如果中尚物业延期支付经营收益超过25个连续工作日，则视违约，应依照银行同期活期存款利率4倍支付违约金。协议第七条约定，如中尚物业不能履行合同时，将由第三方妙尚公司继续履行，妙尚公司作为协议履行的第三方担保人在协议上盖章。同时，该协议第十条还约定：1、合同期满前三个月，李红与中尚物业共同协商续签委托经营合同；2、合同期满后，若李红自营或出租给第三方经营，必须按双方签订的《妙尚广场物业管理协议》及《妙尚广场经营管理公约》执行；3、合同期满时，中尚物业按委托前的商铺状态，空铺交还给李红。协议签订后，李红依约将商铺交由中尚物业统一经营管理。2012年6月1日，中尚物业与承租人公安县宝帝服装超市签订一份《商铺租赁合同》，中尚物业将枝江妙尚广场或妙尚广场步行街第一层整层商铺面积约3000平方米（包含李红所有的1012号商铺28.71平方米）整体出租给公安县宝帝服装超市（又称宝帝服饰广场），租赁期限为2012年6月1日至2017年12月31日。租金标准是2012年6月1日至2012年9月30日为免租期间，2012年10月1日起至2013年9月30日为80万元；2013年10月1日至2014年9月30日为80万元；2014年10月1日至2015年9月30日为100万元；2015年10月1日至2016年9月30日为100万元；2016年10月1日至2017年12月31日为150万元。但自2012年度开始，中尚物业未依《委托经营协议》按时向李红支付经营收益。2013年5月30日，李红向枝江市人民法院起诉，要求中尚物业、妙尚公司支付2012年、2013年度的经营收益，枝江市人民法院经审理后判决支持了李红的诉讼请求。后李红再次起诉，要求中尚物业、妙尚公司支付2014年度的经营收益，收回商铺，并按经营收益的标准支付合同期满后中尚物业未归还商铺期间的占用费。李红一审诉讼请求：1、中尚物业、妙尚公司支付2014年度经营收益24494元及2015年度前8个月的经营收益16410元，并支付欠付的经营收益的违约金；2、中尚物业、妙尚公司交还商铺并支付到交还之日为止的经营收益。原审法院认为：李红与中尚物业签订的《委托经营协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，双方均应受协议约束。李红依约将商铺委托中尚物业统一经营，中尚物业应当按照协议约定支付委托经营期间的收益。中尚物业辩称其只起介绍作用，将商铺租赁出去即可，应由李红自行向承租户收取租金的意见，不符合双方在《委托经营协议》中的约定，此意见不予采纳。同时，协议中约定了支付违约金的条件和标准，李红因此主张违约金损失，应得到支持。《委托经营协议》约定了合同期满，未续签协议的，中尚物业应按委托前的商铺状态，空铺交还给李红，现合同期限已满，李红要求收回商铺，是法律赋予物权所有者的权利，也是双方协议约定的权利，应得到支持。至于合同期满后，中尚物业管理有限公司未将商铺归还李红期间占用费标准问题，双方签订《委托经营协议》是双方自愿签订的协议，中尚物业在委托管理期限内可与案外人签订租赁合同，但无权超越委托管理协议所确定的管理期限将商铺出租，现委托管理期限已满，李红要求收回商铺，中尚物业未依约归还，责任在于中尚物业，李红要求按照原《委托经营协议》确定的收益标准支付占用费，合理合法，应得到支持。至于妙尚公司在本案中的责任问题，《委托经营协议》约定：“如枝江市中尚物业管理有限公司不能履行合同时，将由第三方枝江妙尚投资有限公司继续履行”符合《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行合同债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，故妙尚公司承担一般保证责任，一般保证责任的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，判决：一、中尚物业于判决生效后十日内向李红支付2014年度经营收益24494元，并从2014年6月26日起按照中国人民银行同期活期存款利率的4倍支付违约金至经营收益付清之日止；二、中尚物业于本判决生效后十日内将妙尚商业广场一层1012号商铺（面积28.71平方米）空铺交付给李红，并从2015年1月1日起按每月2041元标准支付占用费至商铺交付之日止；三、在中尚物业经依法强制执行仍不能履行债务时，妙尚公司承担保证责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院同时一并决定，一审案件受理费410元，由中尚物业负担。中尚物业不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、中尚物业与李红于2011年12月13日签订《委托经营协议》，双方约定由李红将自有商铺委托给中尚物业经营，形成的是委托合同关系，不是租赁合同关系。在商铺租赁出去后，应当由李红自行向承租户收取租金。2014年6月3日，中尚物业向李红发出通知，告知其所有的商铺已经出租给了湖北宝帝服饰有限公司，租赁期限为2012年6月1日至2017年12月31日。李红在知悉情况后未提出异议。因此，李红主张的2014年之后的经营收益是不存在的，中尚物业无需向其支付，更无需承担违约责任。二、根据合同法的相关规定，中尚物业以自己的名义，在李红授权范围内与湖北宝帝服饰有限公司所签订的《商铺租赁合同》，包括李红在内的所有商铺已经出租给了该公司，该合同条款对于李红应同样具有约束力。在租赁期限尚未届满的情况下，李红要求将商铺交还没有事实依据与法律依据。三、李红提出逾期交还商铺期间应以商铺价值及银行利率为计算依据，但事实上二者并无必然可比性，不具备参照价值。即使中尚物业需向李红支付逾期交还商铺期间的经营收益，也应当以中尚物业占用期间的实际收益作为依据，故应参照中尚物业与湖北宝帝服饰有限公司签订的《租赁合同》中约定的该地段商铺每平方米月租价格为宜。因此，请求二审人民法院依法撤销原审判决第一项，改判中尚物业无需向李红支付经营收益及违约金；依法撤销原审判决第二项，改判中尚物业无需交付商铺及占用费。被上诉人李红辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审人民法院依法驳回上述，维持原判。原审被告妙尚公司未提交书面答辩意见。二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于案涉《委托经营协议》的性质及中尚物业与李红之间是否为委托代理关系的问题。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事故的合同。委托合同的基本特征是委托人基于对受托人品格、能力等的信任，将自己的事务交由受托人处理。委托人将自己的事务交由受托人处理，并不意味着委托人丧失对该事务的处理权；一旦委托人与受托人之间的信任不复存在，委托人与受托人均享有任意解除权。对合同性质的审查，不应拘泥于合同的名称，而是应当根据当事人在合同中对权利义务的具体约定来判断。中尚物业与李红于2011年12月13日签订的合同虽名为《委托经营协议》，但双方约定李红将其商铺交给中尚物业经营，李红不干涉中尚物业对该商铺经营的一切事务，不得以任何理由提前收回委托给中尚物业经营的商铺，中尚物业在经营期间给予李红固定回报收益，上述约定均不符合委托合同的基本特征。该《委托经营协议》的实质为中尚物业通过支付对价的方式，有偿取得李红等商户的商铺的经营权，然后通过整体对外发包谋取商业利益。此类合同《中华人民共和国合同法》分则中并无规定，因此应认定为无名、有偿合同。中尚物业关于其与李红之间为委托代理关系，其相关法律行为的后果应由李红承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于中尚物业是否应当将案涉商铺返还李红的问题。中尚物业与李红签订《委托经营协议》内容不违反法律的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。该《委托经营协议》中明确约定，合同期满时（（2014年12月31日），中尚物业按委托前的商铺状态，空铺交还给李红，故李红关于要求中尚物业返还商铺，支付违约金的请求应予支持。至于中尚物业与湖北宝帝服饰有限公司签订的《商铺租赁合同》问题，根据合同的相对性原则，中尚物业不得以第三人的原因对抗合同相对人。故本院对中尚物业关于其与湖北宝帝服饰有限公司合同期尚未届满，不应返还商铺、支付违约金的上诉请求不予支持。三、关于中尚物业未将商铺归还李红期间占用费标准问题。商事审判应当体现倡导诚信，保护守约方的信赖利益；惩戒违法、背信行为的价值导向。当事人不能因其违约行为额外受益。审查中尚物业与湖北宝帝服饰有限公司所签订的《商铺租赁合同》可知，中尚物业收取的租赁费是呈递增状态，而中尚物业却主张以低于《委托经营协议》的标准向李红支付逾期期间的占用费，明显有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，中尚物业的上诉请求均不能成立。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元（枝江市中尚物业管理有限公司已预交），由枝江市中尚物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈继雄审判员 刘 强审判员 王明兵二〇一六年四月二十二日书记员 张 娟 关注微信公众号“”