（2015）南民二终字第01276号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-07-05

案件名称

魏珂与南阳市兴立房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省南阳市中级人民法院

所属地区

河南省南阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王兰侠,魏珂,南阳市兴立房地产开发有限公司,王小芳

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省南阳市中级人民法院民事判决书（2015）南民二终字第01276号上诉人（原审第三人）王兰侠，女。委托代理人李书选，河南书选律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏珂，女。委托代理人温向东，河南问鼎律师事务所律师。原审被告南阳市兴立房地产开发有限公司。地址南阳市。法定代表人柯贤文，该公司董事长。原审第三人王小芳，女。委托代理人李书选，河南书选律师事务所律师。上诉人王兰侠与被上诉人魏珂、原审被告南阳市兴立房地产开发有限公司、原审第三人王小芳为房产买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2013）宛民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王兰侠及原审第三人王小芳的共同委托代理人李书选，被上诉人魏珂及其委托代理人温向东到庭参加了诉讼。南阳市兴立房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年8月29日，原告魏珂（乙方）与被告兴立公司（甲方）签订了《商品综合楼售房协议》一份，协议约定：一、该商品房坐落��甲方所有的土地上。二、乙方向甲方购买商品房建筑面积共137.63平方米。该商品房坐落位置是一单元五层东户。该商品房阳台是全封闭式。上述面积为甲方暂指面积，最终以房管局发放的房产证上面积为准，多退少补。三、该商品房一切费用均由乙方承担。该房的价格为每平方米1880元，��额为258744元。四、甲方给予乙方每平方米优惠，即实际付款额为20万元。五、乙方在决定购房后，应向甲方交纳房价全额，定金交付后如欲退房，应在5日内办理退款手续，5日后视为预定，所交定金甲方不予退还。六、在双方交接商品房时，乙方应将房价款全额及办理房权证费用向甲方付清。七、乙方如未按本合同第五条、第六条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月息按1%利率计算。逾期超过60天，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述约定追究乙方的违约责任：1、终止合同，乙方应按累计应付款的5%向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。违约金和经济损失均从乙方已付房价款金额中��除。2、甲方有权将该房屋另行出售，乙方不得干涉。八、甲方须将竣工验收合格的该集资房交付乙方使用。但遇有下列特殊原因，甲方可以据实延期。1、人力不可抗拒的自然灾害。2、雨、雪、停水、停电。3、政策性干预。4、其他双方意志以外不能预见的事由。九、除本合同第八条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算。此项只限一次性付款的购房户，分期付款的购房户不享受此违约责任。十、该商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到通知之日起15天内，到甲方指定地点付清本合同第六条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方��权按本合同第七条规定向乙方追加违约责任。十一、在乙方付清本合同第六条规定的应付款之日起15天内，双方对该商品房进行验收交接，交接钥匙，签署房屋交接单。若因甲方责任在乙方付清全部付款之日仍未进行验收交接，乙方有权按本合同第九条的约定追究甲方的违约责任。十二、房产手续由甲方负责办理，国家统一规定的房产契税及有关费用由乙方支付，房屋产权归乙方所有，乙方对所购房屋享有转让、租赁和继承权，乙方产权变更时，应通知甲方备案。十三、售后服务与管理。十四、有关房屋质量事项。十五、补充协议的效力。十六、争议解决办法。十七、本合同经甲、乙双方签字之日起生效。十八、本合同生效后，甲、乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款的5%赔偿对方损失。甲方：南阳市兴立房地产开发有限公司合同专用章，并有王兰霞签字。乙方：魏珂签字。备注：一单元五层同面积、同户型共两套。王小芳签字。签于2007年8月29日。合同签订后，原告于2007年8月29日支付20万元整，由被告向原告出具了有顾健丙、王小芳、王兰霞签字的收据，该收据注明系付一单元五层东户。2007年9月7日，原告又支付20万元整，被告又向原告出具了有顾健丙、王小芳签名的收据，该收据注明系付一单元五层中户。后原告要求被告交房时，被告知原告所购买的房产已经被转售给他人。原告遂诉至本院，请求：1、退还房款及利息，利息自交付房款之日起按同期银行贷款利率计算到款付清之日止；2、支付房款1倍的赔偿责任。另查明，原、被告所签订的《商品综合楼售房协议》中涉及的房屋所占土地的使用权人为南阳地区林产品经销公司，土地使用权证号为宛市证地（1987）73号。该房产是第三人王兰霞投资兴建，现在土地使用权证载明的土地使用权人仍为南阳地区林产品经销公司。第三人王兰霞在兴建该房产时欲借用被告兴立公司的资质，兴立公司将空白的售房合同交给第三人王兰霞。后因未能变更该宗土地的土地使用权人，第三人王兰霞在没有相关手续的情况下兴建了该房产，但被告兴立公司也未将以前交给王兰霞的售房合同收回。再查明，原告与被告所签订购房合同中所涉及的房屋已被第三人王兰霞出售给他人。顾健丙分别于2008年3月16日出具的内容为：“今借现金壹万元整。顾健丙。”借条1份；2010年4月20日出具的内容为：“今收到现金贰万元整。顾健丙。”的收条1份；2010年4月26日出具的内容为“今收到现金贰万元整。顾健丙。退房。”收条1份；2010年6月24日出具的内容为：“今收到现金贰万元整。退房款。顾健丙。”收条1份；2010年7月8日出具的内容为：“今收到现金贰万元整。退房。顾健丙。”收条1份；2011年4月18日出具的内容为：“今收到现金贰万元整。顾健丙。”收条1份；2008年7月28日出具的内容为：“今借到现金壹万元整。魏房款。经手顾健丙。”凭条1份；2009年11月2日出具的内容为：“今收到现金伍万元整。顾健丙”凭条1份；2009年12月24日出具的内容为：“今收到现金伍万元整。顾健丙。退房款。”收条1份；2010年1月6号出具的内容为：“收到现金伍万元整。顾健丙。﹤草原兴发﹥”收条1份；2010年2月5日出具的内容为：今收到现金伍万元整。退房。顾健丙。﹤纺织站门口﹥”凭条1份；2010年3月31号出具的内容为：“今收到退房款叁万元整。顾健丙。”收条1份。2008年1月16日顾书平出具的内容为：“今收到现金贰万元整。顾书平。﹤专医院门口﹥顾健丙在场。”收条1份。魏厚彬分别于2009年1月21日出具的内容为：“今收到现金壹万整。魏厚彬。在新华东路。”收条1份；2009年11月2日出具的内容为：“今收到现金肆万元整。魏厚彬。﹤顾书平、魏厚彬晚上﹥”收条1份。原审认为，第三人王兰侠在未取得商品房预售许可证的情况下，以被告兴立公司的购房合同，与原告魏珂签订《商品综合楼售房协议》，违反法律规定，该合同应为无效合同。第三人王兰侠在与原告魏珂签订售房合同时，未取得商品房预售许可证，应当承担造成合同无效的相应责任。现原告请求判令返还已付购房款，并支付利息，理由正当，予以支持。原告在签订购房合同时，没有审查被告是否取得商品房预售许可证，对合同无效也有责任，故原告请求1倍赔偿不予支持。被告兴立公司明知第三人王兰侠未取得商品房预售许可证，仍将盖过其合同专用章的售房合同书交给第三人王兰侠，使第三人王兰侠与原告签订售房合同，应当与第三人王兰侠互负连带责任。第三人王小芳不是兴建该房产的合伙人，不承担责任。被告兴立公司辩称其与原告的购房合同没有履行，该房子也不是被告开发的，被告也没有收原告的房款，被告不应该承担责任的理由没有相应依据，不予支持。第三人王兰侠辩称，原告所支付的房款是王兰侠、王小芳、顾建丙三人收取的，原告所交房款已经全部退完，另外加2万元利��，原审认为王兰侠、王小芳、顾建丙三人收取房款不影响原告已经支付全部房款的事实，第三人王兰侠所举出的收据均不是原告魏珂所写，原告魏珂也不认可委托他人办理退款手续，且第三人王兰侠所举的收据也未能显示是退原告的房款。故对第三人王兰侠辩称原告的房款已经全部退完的理由不予采信。第三人王兰侠如与顾健丙等人有其他纠纷，可另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、第三人王兰侠于本判决生效后十日内返还原告魏珂购房款400000元及利息（其中200000元的利息应自2007年8月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本院指定履行期限届满之日止，200000元的利息应自2007年9月7日起按中国人民银行同期��款利率计算至本院指定履行期限届满之日止）。二、被告南阳市兴立房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，保全费2520元，由被告南阳市兴立房地产开发有限公司和第三人王兰侠负担。王兰侠上诉称：1、原审程序违法，漏列当事人，原审诉讼过程中南阳市兴立房地产开发有限公司申请追加上诉人王兰侠及王小芳、魏厚彬、顾书平、顾建丙为第三人，原审法院仅通知上诉人王兰侠和王小芳为第三人参加诉讼，未追加魏厚彬、顾书平、顾建丙参加诉讼，程序严重违法；魏厚彬、顾书平、顾建丙与本案有利害关系，也是魏珂的直系亲属，是本案必须参加诉讼的当事人；原审判决超出请求范围，被上诉人魏珂请求被告南阳市兴立房地产开发有限公司返还房款，并未请求上诉人还款，但原审判决上诉人返还房款及利息，超出原告诉讼请求范围。2、原审认定事实不清，证据不足，判决错误。收款收据虽显示为20万元，但因购房人是顾建丙妹妹的小姑子，顾建丙是工地工作人员，故每套房子实收19万元。房款交付后，因建房手续不齐迟迟没有开工，被上诉人提出退房，从2008年到2011年分14次退回房款及利息42万元，均有上诉人哥哥魏厚彬、嫂子顾书平及顾建丙领取，并出具收条，原审未依法追加第三人参加诉讼，导致事实未查清，判决上诉人退还购房款没有依据。请求撤销原审第一项，判决上诉人不承担还款责任或发还重审。魏珂答辩称：1、一审中上诉人要求追加顾建丙、顾书平、魏厚彬无法律依据。2、我们并未��托这些人去退房款，并不能因此损害答辩人的诉讼权利。3、一审法院审理案件事实清楚，应予以维持。王小芳答辩称：同意王兰侠的上诉意见。2007年，王兰侠和南阳市兴立房地产开发有限公司合作开发房地产，我当时担任会计，顾建丙是项目工作人员，2007年8月，顾建丙介绍其妹子顾书平、魏珂（顾书平的小姑子）来买房子，魏珂想买一套，一次性付款20万元一套，内部人员介绍的再优惠1万元。魏珂签了售房协议后，顾书平提出也要一套同面积、同户型的房子，房价相同。因当时空白售房协议用完了，经协商，我在魏珂的售房协议后备注一条：一单元五层同面积、同房型共两套，王小芳。她两个人共用一份售房协议，当天魏珂付了房款，顾书平在2007年9月7日付了房款。因建房手续没有批，迟迟没有开工，魏珂、顾书平提出退房，在2008年后，陆续把她俩��购房款加上利息共42万元退给了她们，有顾建丙、顾书平、魏厚彬领取并出具了退房款收条。当时问他们要售房协议和收据，顾建丙说都是自己人，房款已经退了，售房协议和收据也没有用处，所以一直没有收回售房协议和收据。后来房屋建成后另行出售给他人。南阳市兴立房地产开发有限公司未答辩。根据诉辩各方的意见，合议庭归纳本案的争议焦点为：一审程序是否合法，一审判令王兰侠向魏珂返还购房款及利息是否正确。双方当事人对该争议焦点均无异议补充。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案中签订售房协议的买受人系魏珂，购房款40万元也是由魏珂交纳，收款收据系向魏珂出具，故魏珂系本案中房产买卖关系的当事人，当售房协议中的房产因故不能交付时，有权要求退还购房款的权利人为魏珂。因王兰侠系本案所争议房产的实际开发人、出售人和收款人，原审依照当事人申请追加王兰侠为当事人并判令王兰侠承担责任符合法律规定，并无不当。王兰侠上诉称魏珂实际交纳购房款38万元，但其向魏珂出具的收据上明确记载每套房产收到魏珂20万元，其所提交的记账联上注明“实收190000元”系其单方添加，本院不予采信。王兰侠虽提交证据证明其向魏厚彬、顾书平、顾建丙支付了42万元，但并未提交证据证明魏珂委托魏厚彬、顾书平、顾建丙办理退款事宜，也无证据证明魏珂与魏厚彬、顾书平、顾建丙恶意串通，王兰侠将魏珂的购房款退给魏厚彬、顾书平、顾建丙无依据，故仍应承担向魏珂返还购房款及相应利息的责任。一审诉讼期间原审法院向南阳市兴立房地产开发有限公司释明其应提供魏厚彬、顾书平��顾建丙的详细信息以及如不能及时提供应承担的不利后果，但南阳市兴立房地产开发有限公司并未提供魏厚彬、顾书平、顾建丙的具体信息，且王兰侠如认为向魏厚彬、顾书平、顾建丙支付的42万元系退还给魏珂的购房款及利息，其也可另行主张权利，原审未追加魏厚彬、顾书平、顾建丙程序并不违法。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人王兰侠负担。本判决为终审判决。审判长　王　生审判员　王小军审判员　高　璐二〇一六年四月二十二日书记员　王恒嵩百度搜索“”