（2016）豫07民终968号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-25
案件名称
张艳与刘青山房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘青山,张艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫07民终968号上诉人（原审被告、反诉原告）刘青山。委托代理人刘照东，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张艳。委托代理人张娜，河南联盟律师事务所律师。上诉人刘青山与被上诉人张艳房屋租赁合同纠纷一案，张艳于2015年8月14日诉至河南省新乡县人民法院（以下简称原审法院），要求判令：一、刘青山立即迁出新乡县冀中路金谷金鑫广场南611-1号、611-2号房屋，并向张艳返还该租赁房屋；二、刘青山向张艳支付逾期腾房占有使用费，占有使用费按年租金38587.5元应计至刘青山实际返还之日止。诉讼中，刘青山提出反诉，要求判令张艳赔偿其各项经济损失40000元。原审法院于2015年12月7日作出（2015）新民二初字第284号民事判决。宣判后，刘青山不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年5月25日，张艳与刘青山签订房屋租赁合同，张艳将其所有的位于新乡县冀中路金谷金鑫广场南611-1号、611-2号房屋租给刘青山使用，合同约定租金每年35000元，租赁期限内租金每年上调5%，每半年支付一次，租赁期限自2012年7月16日至2015年7月15日止。并在合同第九条约定：乙方（刘青山）装修费用由其自身承担；在合同第十二条约定：“因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方（张艳）可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责承担，乙方的装修费用甲方不予补偿。……”合同生效后，张艳依约将出租房屋交付刘青山使用，刘青山依约向张艳交纳租赁费。租赁合同到期后，双方因租金问题不能达成新的租赁协议，故张艳要求刘青山按照合同约定返还租赁房屋。刘青山认为其对租赁房屋进行了装修，张艳应赔偿其装修损失40000元，而未将该租赁房屋返还张艳。一审诉讼期间，2015年12月2日，刘青山将租赁房屋返还张艳。原审法院认为：关于张艳要求刘青山支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，因二人租赁期间届满，张艳要求刘青山返还租赁房屋符合法律规定及合同约定，刘青山应返还该租赁房屋，其未按照合同约定及时返还租赁房屋，给张艳造成的经济损失应予以赔偿。刘青山辩称其为防止装修破坏而不交还房屋，故其只承担张艳诉请50%的经济损失，该辩称无法律依据，不予支持。刘青山应向张艳支付因其延迟返还房屋给张艳造成的经济损失14694.97元。关于刘青山提出反诉要求张艳支付装修损失40000元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案双方租赁期限届满，如无合同明确约定，张艳不应向刘青山支付装修费用。刘青山诉称张艳应根据房屋租赁合同第12条之约定向其支付装修损失，但双方签订的租赁合同第12条系对因乙方（刘青山）责任终止合同后果的约定，而本案系双方租赁合同期限届满，不适用该条约定，更不能由该约定而推论出张艳与刘青山达成了支付装修损失的合���。刘青山的反诉请求，既无法律依据又无合同依据，不予支持。故刘青山申请对其装修价值进行评估鉴定，亦不存在鉴定的基础，依法不予委托司法鉴定。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷》第十二条之规定，判决：一、限刘青山于本判决生效之日起十日内支付张艳14694.97元。二、驳回刘青山的反诉请求。刘青山上诉称：一、因为房屋装修补偿，双方未能协商一致，上诉人为保护房屋装修原貌，避免新承租人重新装修而无法评估装修价值，就没有向被上诉人交付房屋钥匙。对房屋租赁损失，双方均有责任，上诉人并没有使用房屋，不应承担全部责任。二、双方对房屋装修损失有约定，被上诉人应予补偿。双方的房屋租赁合同第12条约定：因乙方（上诉人）���任甲方（被上诉人）可终止合同并收回房屋的六种情形，乙方的装修费用甲方不予补偿。该条约定包含了租赁合同期满被上诉人承诺补偿装修费用的意思。客观依据是被上诉人的房屋是新房（毛坯房）出租，租赁时必须装修，即使是前一承租人装修垫付的费用，也是上诉人在租赁时支付。依据双方签订合同可以认定：没有违约，应予补偿。属于司法解释“当事人另有约定的情形”，原审法院曲解司法解释的规定。请求二审法院依法撤销原判，公正判决。张艳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，租赁期限届满后双方未达成继续租赁协议，刘青山应当腾房。第二，刘青山未交还房屋，仍占有和控制，至于是否搬离和使用不影响给张艳造成租赁费损失的后果。第三，刘青山要求减轻50%的责任没有依据和理由。张艳租赁给刘青山的并非毛坯房，装修费也并非刘青山全部支付。本案合同终止系因租赁期限届满，且本案中双方明确约定装修费由刘青山承担，也无法从合同推论出“不违约就赔偿损失”。张艳不应赔偿刘青山装修损失，一、二审诉讼费用均应由刘青山承担。二审查明事实与原审法院认定的事实相同。本院认为：张艳与刘青山签订的房屋租赁合同合法有效。租赁合同期满后，双方因租金问题未能达成继续租赁房屋协议，刘青山应返还租赁房屋，对因其未能及时返还租赁房屋给张艳造成的经济损失应予赔偿。一审判决刘青山应向张艳支付因其延迟返还房屋给张艳造成的经济损失14694.97元并无不妥。刘青山称其未使用房屋，不应承担全部责任的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。关于装修费用，双方在房屋租赁合同第九条中明确约定由刘青山承担，而合同第十二条约定了因刘青山违约导致合同终止情形的六种情形，刘青山提出如没有违反案涉合同第十二条约定的情形，则应由张艳对其装修费用进行补偿的说法无合同明确约定，并与合同第九条约定内容相矛盾。因此，刘青山要求张艳赔偿其装修损失的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费984元，由刘青山负担。本判决为终审判决。审 判 长 ���赵霞代理审判员 王 华代理审判员 贾 威二〇一六年四月二十二日书 记 员 邢 华 更多数据：搜索“”来源：