（2016）粤0705民初962号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-07-12

案件名称

许达平与江门市新会区天浩物业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

江门市新会区人民法院

所属地区

江门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许达平,江门市新会区天浩物业管理有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十条，第六十条第一款；《广东省物业管理条例》：第三十六条；《中华人民共和国反不正当竞争法》：第六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款

全文

广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初962号原告许达平，男，汉族。被告江门市新会区天浩物业管理有限公司。法定代表人林柏健。诉讼代理人吴年发，系广东广能律师事务所律师。原告许达平诉被告江门市新会区天浩物业管理有限公司（以下简称“天浩公司”）合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法由审判员吴子媚适用简易程序于同年4月5日公开开庭进行了审理，原告许达平、被告天浩公司的诉讼代理人吴年发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许达平诉称：一、《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》中的有关格式条款违反多项法律规定：1、天浩公司与本人所签订的《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》所包含的“加重本人责任、排除和限制本人主要权利”的格式条款，天浩公司“没有履行合理提醒和说明义务”，应当依法认定无效：本人于2015年5月3日与尚境置业有限公司的售房部签订“商品房认购书”，购买位于“XXX单元”一套，同时售房人员受天浩公司委托要求本人在一份《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》（甲方是本案的天浩公司，乙方是本人）的格式条款的合同中签名，本人当时也交纳了购房定金。其中，该份《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》第二条的第二点“乙方的权利和义务”中第15项第（9）小点所写的“（乙方）不得有下列行为：不按规定安装防盗网。小区内所有单元不准外装不锈钢防盗网或凸网，只可安装在窗内，前后阳台也不得安装防盗网、花架和封窗”，严重限制了本人使用购买的房屋时自主选择其他更优良或更符合自己审美需求、防盗性能更好的装修材料等等主要权利。还有，《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》的第六条“其他费用”第三点所写的“业主物业装修完工后经甲方进行检查，在无违反室内装饰装修管理规定的情况下。业主缴纳的装修按金才予返还”的条款，违法地扩大了“对本人的处罚范围”，加重了本人的责任，侵害本人的合法权益。同时，售房人员当时提供的这份《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》里面的多个条款的内容写着要求本人无条件遵守一些“不知具体内容详情”的管理细则，包括《尚城峰境临时管理规约》、《临时规约》、《装饰装修管理规定》、《房屋装饰装修管理协议》等。这些名称的细则，天浩公司以及销售人员在当时也完全没有给本人看到过。显然，这是一个设计的陷阱，使得天浩公司在诱骗本人签订的合同上留了一个可以让天浩公司随意侵害业主权益的“非法后门”，以后这些“后门”的细则怎样制定、规定，完全是由天浩公司一方所掌控和主宰，完全排除或限制了本人的知情权等主要权利、加重了本人的责任。显然，天浩公司提供的《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》的上述相关条款，都是“加重对方责任、排除和限制对方主要权利”的格式条款。但销售人员在本人签订“商品房认购书”和交付购房款的当时，并没有采取正当、合理的方式提醒本人注意有这些“对本人不利”的条款内容。天浩公司也拿不出证据证明他们当时有尽到合理提醒的义务。本人购买房屋，不但是购买房屋的实物本身，还包括使用房屋、物业管理提供服务的应有的质量和便利性。如果本人早先知道会有这样的不合理限制的话，也许不会购买此处的房屋而另选别处。但销售人员及其所代理的物管公司（即天浩公司）的行为不是在本人付款购买的时候“开心见诚”地把所有协议一次性展示出来，而是采取故意隐瞒、一步一步地诱骗本人付完款后，日后再加以一项一项的限制，达到其欺诈、投机取巧非法牟利的目的。综上所述，根据《合同法》第四十条“提供格式条款一方……加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款……，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”的规定，请求法院判决下列格式条款无效：（1）《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》的第二条第二点“乙方的权利和义务”中第15项第（9）小点所写的“（乙方）不得有下列行为：不按规定安装防盗网。小区内所有单元不准外装不锈钢防盗网或凸网，只可安装在窗内，前后阳台也不得安装防盗网、花架和封窗”；（2）《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》第六条“其他费用”第三点所写的“业主物业装修完工后经甲方进行检查，在无违反室内装饰装修管理规定的情况下。业主缴纳的装修按金才予返还”的格式条款；（3）《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》里面凡写有“《尚城峰境临时管理规约》”、“《临时规约》”、“《装饰装修管理规定》”、“《房屋装饰装修管理协议》”的所有条款。2、《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》没有依法在相关行政部门备案，也可以认定为无效协议，其所包含的全部条款也当然无效：根据《广东省物业管理条例》第三十六条规定“前期物业管理阶段。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”但天浩公司不能提供证据证明《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》等“相关物业管理的合同资料”均已经依法进行备案，属于违反相关行政法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条（五）“违反法律、行政法规的强制性规定合同无效”的规定，《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》也是不具有任何法律效力的。因此，请求法院同样按请求一的内容依法作出判决。二、本人在办理装修申请时在天浩公司处所签的（天浩公司单方面拟定的）《装修注意事项》第5点①、②、③项“关于窗框颜色和样式、窗玻璃颜色、阳台防盗网样式”等加重本人责任、排除或限制本人权利的格式条款、《尚城峰境装修指南》、《已阅读尚城峰境临时管理规约确认书》、《装修物料搬运保证书》”等协议，同样涉及违反多项法规：1、《装修注意事项》存在“加重本人责任、排除和限制本人主要权利”的格式条款，应当依法认定无效：本人在2015年5月3日与开发商签订“商品房认购书”，并陆续办理好了购房手续已付清款项之后，到了2015年6月12日（大约是完成交款的40天后），本人要向天浩公司（物业管理公司）申请装修房屋的时候，天浩公司要求本人必须在一些他们单方面拟定的《装修注意事项》、《尚城峰境装修指南》、《装修物料搬运保证书》、《已阅读尚城峰境临时管理规约确认书》等等格式条款的书面文书上签名，并务必要本人交纳押金2000.00元。同时天浩公司明确指出，不签名和交费就不予提供装修的条件（包括不允许本人的装修物料进小区、不提供水电供应等等）。其中，《装修注意事项》第5点规定：“①前阳台只可以安装6厘隐形防盗网禁止安装不锈钢防盗网，更不能安装网。②房间、厨房窗户防盗网，只准安装不锈钢平网。③厨房铝窗及其他玻璃类，要求跟小区颜色一样，啡色铝框，有色玻璃。”这些规定包括了窗框颜色和样式、窗玻璃颜色、阳台防盗网样式等，本人必须要按天浩公司指定的这个“苛刻要求”来装修，否则天浩公司会一律根据前面提到的《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》的规定，按“不符合装修管理规定”而要没收本人的押金2000.00元。可见，该格式条款也很明显是加重了本人的责任，严重排除本人使用所购买的房屋的自主选择权等主要权利。根据《合同法》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项的规定，请求法院判决《装修注意事项》中第5点①、②、③项关于“窗框颜色和样式、窗玻璃颜色、阳台防盗网样式要求”等“加重本人责任、排除或限制本人主要权利”的格式条款无效。2、《装修注意事项》存在违反《反不正当竞争法》的内容，应当认定该部分内容为无效协议：《装修注意事项》的纸张正面的第5点①、②、③项规定了“苛刻的装修要求”，而同时又在背面印有天浩公司所自行经营的一些“符合要求”的装修材料和施工费用的价目表。很明显，天浩公司是企图用其物业管理所独有的支配性地位来强行推销其另外所经营的商品来额外牟利，严重违反了《反不正当竞争法》第六条“公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争”的规定，企图以合法的形式来掩盖其非法牟利的目的。根据《合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”的规定，该《装修注意事项》第5点①、②、③项的协议也属于无效协议。3、《装修注意事项》、《尚城峰境装修指南》、《装修物料搬运保证书》、《已阅读尚城峰境临时管理规约确认书》等协议文书，均违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》这两份“行政法规”的强制性规定：（1）虽然《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令（2002）第110号）第十六条的规定赋予了物业管理公司跟本人（业主）签订装修细节的服务协议的权力，但这一权力必须在依法的程序下进行，并不是说有了这一权力就能作为物业管理公司可以不受限制地为所欲为欺诈、侵害业主权益、达到自己意图违法获益的“尚方宝剑”。因为，《广东省物业管理条例》第三十七条规定了“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容”，国务院发布的《物业管理条例》第二十二条规定了“建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”、第二十三条规定了“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明”。而《装修注意事项》、《尚城峰境装修指南》、《装修物料搬运保证书》、《已阅读尚城峰境临时管理规约确认书》等书面文件完全属于上述“行政法规”所称的“前期物业服务合同”和“临时管理规约”的范畴，理应依法按照上述行政法规的规定，在与本人签订“商品房认购书”的时候一并全部向本人出示并提醒、说明，但天浩公司没有依法在购房的当时出示并告知本人知晓，而是在事后才拿出来限制、企图侵害本人的合法权益。（2）根据《广东省物业管理条例》第三十六条规定“前期物业管理阶段。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”但天浩公司不能提供证据证明《装修注意事项》、《尚城峰境装修指南》、《已阅读尚城峰境临时管理规约确认书》、《装修物料搬运保证书》等“相关物业管理的合同资料”均已经依法进行备案，违反上述行政法规的强制性规定。（3）所以，天浩公司事后所提供的这些《装修注意事项》、《尚城峰境装修指南》、《装修物料搬运保证书》、《已阅读尚城峰境临时管理规约确认书》等书面文件，完全违反了行政法规《物业管理条例》第二十二条“应及时明示、说明”、《广东省物业管理条例》第三十六条“应依法备案”的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，《装修注意事项》、《尚城峰境装修指南》、《装修物料搬运保证书》、《已阅读尚城峰境临时管理规约确认书》等协议或文书，应当依法认定无效，其包含的条款当然也全部无效。4、综上所述，请求法院判决下列格式条款无效（即诉讼请求二的内容）：（1）天浩公司单方面所拟定的《装修注意事项》“加重本人责任、排除本人主要权利”的第5点①、②、③项“关于窗框颜色和样式、窗玻璃颜色、阳台防盗网样式要求”的格式条款；（2）《尚城峰境装修指南》、《已阅读尚城峰境临时管理规约确认书》、《装修物料搬运保证书》等协议或文书的全部条款。三、天浩公司无权继续扣留或侵占本人所交付的押金：根据《江门市发展和改革局、江门市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》第二十一条规定“业主对其物业进行室内装修……，装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏……，并经双方验收合格的，物业服务企业应在验收合格之日起15个工作日内全额无息退还装修保证金（押金）”，可见，该规定允许天浩公司收取的押金的权利，只限于作为“对共用部位、共用设施设备造成损坏的维修”的一种保证措施，而除此之外的其他事项，没有任何法规赋予本人有权收取任何押金（或继续扣留押金）。所以，本人的装修对共用部位、共用设施设备没有造成任何损坏，天浩公司就无权继续扣留、非法占有本人所交的押金，天浩公司理应及时退还2000.00元押金给本人。本人在完成装修后已经入住，在2015年12月1日开始，经本人多次通知，天浩公司也故意不来进行验收。天浩公司在没有合法依据、也没有权威的机构认定本人具有违法装修行为、天浩公司对装修押金不再具有任何合法管理权的前提下，私自扩大自己的所谓“管理权力”，继续扣留本人所交付的2000.00元押金，已属于违法地占有他人财产的行为，严重侵害了本人的合法财产权。故此，请求判决天浩公司立即向本人返还2000.00元人民币。综上所述，为维护本人的合法权益，特起诉请求：一、请求判决《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》的第二条第二点“乙方的权利和义务”中第15项第（9）小点、第六条“其他费用”第三点所写的“业主物业装修完工后经甲方进行检查，在无违反室内装饰装修管理规定的情况下。业主缴纳的装修按金才予返还”的格式条款，以及该协议里面写有“《尚城峰境临时管理规约》”、“《临时规约》”、“《装饰装修管理规定》”、“《房屋装饰装修管理协议》”的所有格式条款无效。二、请求判决《装修注意事项》中“加重原告责任、排除原告主要权利”的第5点①、②、③项“关于窗框颜色和样式、窗玻璃颜色、阳台防盗网样式要求”的格式条款、《尚城峰境装修指南》、《已阅读尚城峰境临时管理规约确认书》、《装修物料搬运保证书》等协议的全部条款无效。三、请求判决天浩公司向原告退回2000.00元装修押金。许达平为其陈述向本院提供如下证据：证据1、商品房认购书一份，证明许达平购买了该房屋。证据2、购房款收据一份，证明许达平购买该房。证据3、尚城峰境花园前期物业管理服务协议一份，证明原被告双方签订的协议部分的条款无效。证据4、装修注意事项一份，证明该协议无效。证据5、装修按金收据一份，证明许达平已交付给天浩公司按金。证据6、许达平身份证一份，证明许达平的诉讼主体资格。天浩公司答辩称：一、《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》已经在在售楼部展厅进行公示，是许达平在签订《商品房认购书》的当日，与天浩公司自愿签订的，合法有效。在尚城峰境售楼部的展厅，已经公示《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》（以下简称“前期物业服务协议”），供购房者查阅、了解包括房屋装修事项。许达平签订的《商品房认购书》特别单独列了一条，作为第7条约定，许达平应当签订该前期物业服务协议，否则构成违约并承担违约责任。事实上，许达平在2015年5月3日签订《商品房认购书》的当日，签署了乙方（指业主）确认书，声明已详细阅读该前期物业服务协议，承诺同意遵守，违反本协议同意承担相应责任。二、《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》第二条第二点第15项第（9）小点和第六条第三点关于装饰装修的约定，以及《装修注意事项》、《尚城峰境装修指南》、《装修物料搬运保证书》，符合国务院《物业管理条例》第五十三条的规定，不存在许达平诉称《合同法》第四十条规定的天浩公司加重其责任、排除其主要权利的情形。1.根据国务院《物业管理条例》第五十三条：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”的规定，本案天浩公司将装饰装修的事项，经协议的方式，在《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》第二条第二点第15项第（9）小点和第六条第三点作出约定，并以书面的方式，由许达平签收《装修注意事项》、《尚城峰境装修指南》、《装修物料搬运保证书》，符合以上法律规定。2.小区业主均有签署《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》、《装修注意事项》、《尚城峰境装修指南》、《装修物料搬运保证书》，共同承诺遵守对房屋装修的要求，共同创造安全、整洁、舒适、美观的居住环境，是为小区全体业主的共同利益，不存在许达平诉称《合同法》第四十条规定的天浩公司加重许达平责任、排除许达平主要权利的情形。三、按照《物业管理条例》第二十三条第二款的规定，许达平应当对遵守临时管理规约予以书面承诺，许达平要求法院判决其所签的临时管理规约《确认书》无效的理由不成立。1.根据国务院《物业管理条例》第二十三条第二款：“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”2015年6月12日，许达平签署《确认书》，确认已阅读临时管理规约，承诺同意遵守，同意承担违反临时管理规约的相应责任。许达平在本案中起诉，要求法院判决其所签的临时管理规约《确认书》无效的理由不成立。2.在《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》中所涉《装饰装修管理规定》和《房屋装饰装修管理协议》，实际上没有签署。因此，许达平要求法院判决《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》写有《临时规约》、《装饰装修管理规定》、《房屋装饰装修管理协议》名称的所有条款无效的主张不成立。四、许达平在阳台围栏安装落地窗，封闭阳台，违反了装修约定，在未整改前要求返还装修按金2000元，不应得到支持。1.许达平与天浩公司在《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》第六条第二点约定许达平向天浩公司缴纳2000元装修按金，第三点约定经天浩公司检查验收后退还装修按金；《尚城峰境装修指南》及其装修协议书也作了同样的约定。新会区发改局在江门市12345政府服务热线关于尚城峰境业主反映收取装修保证金的处理结果中，认为物业服务企业可向装修业主收取建筑面积小于144平方米的2000元装修保证金，在装修完成后，经双方验收合格后返还。2.许达平于2015年6月13日签收的《装修注意事项》第5条第①项和同年6月18日给天浩公司备案的装修设计图纸承诺，在阳台围栏上方安装6厘米防盗网，在客厅靠近阳台横梁下方安装铝框玻璃门，并承诺按照其设计图纸装修。但许达平违反以上承诺，在阳台围栏安装落地窗，封闭阳台，改变阳台功能，经天浩公司要求整改，至今仍未作出整改。在整改前，许达平要求返还装修按金2000元，不应得到支持。综上所述，许达平的起诉没有事实和法律依据，请法院依法裁判，驳回许达平的全部诉讼请求。天浩公司向本院提交证据如下证据：证据1、前期物业管理委托服务合同备案申请表一份，证明尚城峰境花园前期物业服务合同、临时管理规约经新会区住建局备案的事实。证据2、售楼部展厅公示栏照片2份，证明尚城峰境花园前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理服务协议、装修注意事项、装修指南等文件在售楼部展厅进行公示的事实。证据3、临时管理规约及确认书各一份，证明许达平确认已阅读临时管理规约，承诺同意遵守，同意承担违反临时管理规约的相应责任的事实。证据4、前期物业管理服务协议及乙方（业主）承诺书一份，证明许达平确认已详细阅读前期物业管理服务协议，承诺同意遵守，违反本协议的同意承担相应责任，在第六条第二点约定了缴纳2000元装修按金，垃圾清运费800元，第三点约定经天浩公司检查验收后退还装修按金的事实。证据5、尚城峰境业主装修申报表、装修平面图和布置图、装修注意事项各一份，证明许达平提供给天浩公司备案的装修设计图纸及签署的装修注意事项第5条第①承诺，在阳台围栏上方安装6厘米防盗网，在客厅靠近阳台横梁下方安装铝框玻璃门的事实。证据6、尚城峰境装修指南及其装修协议书各一份，证明许达平确认已阅读清楚了解并同意装修指南的全部内容，包括缴纳2000元装修按金，在验收合格后退还，垃圾清运费800元的事实。证据7、装修物料搬运保证书一份，证明许达平已自愿签署装修物料搬运保证书的事实。证据8、江门市12345政府服务热线网页关于新会区发改局对业主反映尚城峰境物管公司收取装修保证金的处理结果2份，证明新会区发改局对业主反映该事项的处理结果，物业服务企业可向装修业主收取建筑面积小于144平方米的2000元装修保证金，装修完成后，经双方验收合格后返还的事实。证据9、整改通知书及照片4份，证明许达平在阳台围栏安装落地窗，天浩公司向其发出整改通知书，至今未整改的事实。经审理查明：天浩公司是提供物业管理、园林绿化管理、房地产信息咨询服务的有限责任公司。2013年7月，江门市尚境置业有限公司（以下简称“尚境公司”）将位于江门市新会区会城紫华路38号的尚城峰境花园小区委托天浩公司实行物业管理，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止，并将双方签订的《前期物业服务合同》、《（临时）管理规约》等材料提交江门市新会区住房和城乡建设局备案。2015年5月3日，许达平作为乙方与甲方尚境公司签订《商品房认购书》，约定许达平及其妻子薛瑞娟向尚境公司购买位于江门市新会区紫华路38号尚城峰境花园9座305房屋及2050车位，认购书还约定乙方应于支付定金十天内付清房款首期并与甲方签订《商品房买卖合同》及《尚城峰境花园前期物业管理服务合同》。同时，许达平向尚境公司支付定金20000元并与天浩公司签订《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》。该协议第二条“甲乙双方的权利义务”第二款“乙方的权利和义务”中第3项约定：“（乙方）遵守本协议、《临时规约》，以及甲方为维护本小区公共秩序、公共安全、保障公共财物安全等方面而制定的物业管理制度，……”第10项约定：“甲方应依法对该物业进行房屋的装饰装修，并向甲方办理房屋装饰装修备案登记手续，签订《房屋装饰装修管理协议》，严格按照有关法律、法规和本小区《装饰装修管理规定》及《房屋装饰装修管理协议》约定的内容进行房屋装饰装修活动。遵守甲方告知的装饰装修的禁止行为和注意事项，施工期间接受甲方的检查、完工后及时告知甲方进行验收。……”第15项约定：“……（乙方）不得有下列行为：……（9）不按规定安装防盗网。小区内所有单元不准外装不锈钢防盗网或凸网，只可安装在窗内，前后阳台也不得安装防盗网、花架和封窗……”第三条“物业管理服务内容及标准”第七款第1项约定：“根据相关法律法规，制定本小区的《装饰装修管理规定》，告知乙方及该物业使用人装饰装修物业的注意事项和禁止行为，按双方签订的《房屋装饰装修管理协议》做好装饰装修管理服务工作；”第六条“其他费用”第一项约定：“甲方与装饰装修房屋的业主或非业主使用人应签订书面的《房屋装饰装修管理协议》，就允许施工的时间、装修垃圾运费、装修保证金、装修工作临时出入证工本费等事项进行约定，并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。”第二项约定：“装饰装修房屋的业主应缴交的费用如下：1、装修按金2000元／单元；……”第三项约定：“业主物业装修完工后经甲方进行检查，在无违反室内装饰装修管理规定的情况下，而且业主或非业主使用人在正式入伙使用该单元三个月后，无出现妨碍他人正常使用物业现象（如渗、堵、冒、漏水等），业主或非业主使用人缴纳的装修按金才予返还，否则，甲方有权对维修所发生的费用强制在物业装修保证金中扣除。”许达平在该协议最后一页”乙方承诺书“中签名确认，内容为：“一、本人声明确认已详细阅读本协议，并完全明白及履行本协议的有关约定。二、同意遵守并倡导其他业主及非业主物业使用人遵守本协议。三、同意按本协议规定缴交物业管理服务费及规定的其他。四、同意承担违反本协议的相应责任，并同意对该物业使用人违反本协议的行为承担连带责任。……”天浩公司庭审中确认《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》中涉及的《装饰装修管理规定》、《房屋装饰装修管理协议》没有制定出来。2015年6月12日，许达平及其妻子薛瑞娟与尚境公司签订《商品房买卖合同》并支付部分房款143000元，该合同附件三“装饰、设备标准”第二条“使用说明”第6项注明：“外窗要装防盗网的，防盗网必须装窗内，不能装在窗外，以免影响建筑立面效果，以及影响其他业主的正常使用。”第8项注明：“其他，除以上特别说明外，其他，业主在作用过程中，应遵循法律规定的事项和《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》、《尚城峰境花园（临时）管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》等的有关约定。”该合同附件四“合同补充协议”约定：“出卖人已向买受人提供《民用节能信息说明书》以及和买受人另行签署《交存住宅专项维修资金协议书》、《前期物业管理合同》和《物业小区管理规约》，……”许达平及其妻子薛瑞娟均在附件三、附件四下方签名确认。同日，许达平签订《确认书》一份，声明“1、确认已详细阅读天浩物业管理有限公司制定的《尚城峰境临时管理规约》等物业管理文件（以下称“临时管理规约”）；2、同意遵守并倡导其他业主及住户遵守临时管理文件；3、本人同意承担违反临时管理文件的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时管理文件的行为承担连带责任；4、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的临时管理文件承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”2015年6月13日，许达平作为“乙方”与天浩公司签订《尚城峰境装修协议书》，确认“乙方已详细阅读天浩物业管理有限公司制定的《尚城峰境装修指南》，该指南共14页，乙方已完全清楚、了解指南中的全部内容，且同意《尚城峰境装修指南》中的全部内容”。《尚城峰境装修指南》第二条“对业主装修的相关要求”第2款“住宅设计”第（3）项规定：“露台、观景台不得封闭及加建隔栏。”第三条“装修前应注意事项及手续”第6款“业主在办理装修申请时必须向物业服务中心缴付装修保证金、装修垃圾清运费等相关费用：装修按金2000元／单元，装修完毕并由物业服务中心二次验收合格后，装修保证金将在三个月内无息退还。……”另许达平又签署了《装修注意事项》，该事项第5条规定：“①前阳台只可以安装6厘隐形防盗网禁止安装不锈钢防盗网，更不能安装网。②房间、厨房窗户防盗网，只准安装不锈钢平网。③厨房铝窗及其他玻璃类，要求跟小区颜色一样，啡色铝框，有色玻璃。”2015年6月18日，许达平向天浩公司支付装修按金2000元并对物业展开装修，其中在阳台围栏内安装落地窗。2015年8月5日，天浩公司向许达平发出整改通知书，并张贴在涉案物业门外，认为许达平在涉案物业前阳台围栏安装落地窗，违反相关规定，要求许达平自行恢复住宅外立面或向有关部门办理报批手续。后许达平要求天浩公司退还装修按金2000元遭拒。另查明，涉案房屋于2015年12月1日取得房地产权证，由许达平与薛瑞娟共有。再查明，XXX尚城峰境花园小区尚未成立业主委员会。本院认为：本案立案案由为合同纠纷，经审理查明，本案为许达平与天浩公司就涉案房屋前期物业管理产生纠纷，故本案案由应变更为物业服务合同纠纷。公民、法人的合法民事权益受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，许达平主张其与天浩公司签订的《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》、《尚城峰境临时管理规约》、《尚城峰境装修协议书》、《尚城峰境装修指南》、《装修注意事项》、《装修物料搬运保证书》内容部分或全部无效的理由如下：1、《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》、《尚城峰境临时管理规约》、《尚城峰境装修协议书》、《尚城峰境装修指南》、《装修注意事项》、《装修物料搬运保证书》均为天浩公司单方制定，涉及条款加重许达平责任、排除许达平主要权利的格式条款，而天浩公司未履行合理提醒和说明义务，应为无效；2、《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》、《尚城峰境临时管理规约》、《尚城峰境装修协议书》、《尚城峰境装修指南》、《装修注意事项》、《装修物料搬运保证书》等文件没有在相关行政部门备案，属于违反相关行政法规的强制性规定的情形，应认定为无效。3、《装修注意事项》显示天浩公司企图用其物业管理所独有的支配性地位来强行推销其另外所经营的商品来额外牟利，违反《反不正当竞争法》的规定，应按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”的规定认定为无效。对于许达平主张的上述理由，本院分析评判如下：一、对于相关条款是否存在加重许达平责任、排除许达平主要权利的问题。许达平、薛瑞娟在与案外人尚境公司签订《商品房认购书》的同时，自愿签署《承诺书》，声明已详细阅读并完全明白《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》的内容，而《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》中多处涉及《临时规约》、《房屋装饰装修管理协议》、《装饰装修管理规定》等文件，虽然与双方后期所签订的文件名称不完全一致，但并不排除许达平对有关文件的审查义务及提出异议的权利。而许达平仍自愿签署《承诺书》承诺遵守《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》，其后的《尚城峰境临时管理规约》、《尚城峰境装修协议书》、《尚城峰境装修指南》、《装修注意事项》、《装修物料搬运保证书》，许达平均签字认可并承诺执行。虽然许达平是系争房屋的权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，并且享有合理利用该不动产包括阳台部位等相应空间的权利，但每一位业主与其他业主同为建筑物的区分所有权人，彼此之间共居一栋建筑、共处一个小区，其在行使权利时不得破坏整栋建筑的整洁美观和整个小区的和谐安宁，否则即损害了其他区分所有权人的利益。因此，天浩公司作为小区的管理者，通过上述协议、文件来规范小区管理、维护广大业主的共同利益，并不存在加重业主责任或限制业主主要权利的情形。另外，鉴于涉案房屋所在小区的业主大会尚未成立，其他业主也签署了上述协议或文件等，就上述协议或文件的部分条款是否进行变更，可由全体业主在有关业主大会成立后，再行协商解决。故许达平以上述理由主张上述协议无效，本院不予支持。二、许达平主张天浩公司违反《广东省物业管理条例》规定，没有将《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》、《尚城峰境临时管理规约》、《尚城峰境装修协议书》、《尚城峰境装修指南》、《装修注意事项》、《装修物料搬运保证书》进行备案。《广东省物业管理条例》第三十六条第三款规定：“物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”该规定为行政管理性规定，而并非触及合同效力的强制性规定，故许达平以上述协议违反法律、法规强制性规定主张无效，本院不予支持。三、许达平认为《装修注意事项》存在违反《反不正当竞争法》第六条的规定，并以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。《反不正当竞争法》第六条规定：“公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争。”天浩公司虽在《装修注意事项》印制相关装饰装修材料的广告内容，但并未剥夺业主自由选择向其他供应商购买材料的权利，故并不构成“限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争”的情况，故对许达平以该理由主张《装修注意事项》无效，本院不予支持。因此，许达平与天浩公司签订的《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》、《尚城峰境临时管理规约》、《尚城峰境装修协议书》、《尚城峰境装修指南》、《装修注意事项》、《装修物料搬运保证书》，是当事人真实意思表示，上述协议对许达平具有法律约束力。其中《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》约定“前后阳台也不得安装防盗网、花架和封窗”，“业主物业装修完工后经甲方进行检查，在无违反室内装饰装修管理规定的情况下，而且业主或非业主使用人在正式入伙使用该单元三个月后，无出现妨碍他人正常使用物业现象（如渗、堵、冒、漏水等），业主或非业主使用人缴纳的‘装修按金’才予返还，否则，甲方有权对维修所发生的费用强制在物业装修保证金中扣除。”许达平在对涉案物业装修时在阳台围栏内安装落地窗，违反了双方约定，故其要求天浩公司退还装修押金2000元，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告许达平的全部诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取为25元，由原告许达平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员　　吴子媚二〇一六年四月二十二日书记员　　陈君华第21页共21页 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