（2016）黑0604民初885号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-05-25

案件名称

刘桂东与大庆盛天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

大庆市让胡路区人民法院

所属地区

大庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘桂东,大庆盛天房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第五十二条，第九十一条

全文

黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民事判决书（2016）黑0604民初885号原告刘桂东，男，1989年8月30日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托代理人白宇宙，黑龙江美亚律师事务所律师。委托代理人关丽丽，黑龙江玉朗律师事务所律师。被告大庆盛天房地产开发有限公司。住所地黑龙江省大庆市让胡路区东湖小区新世纪*号综合服务楼。法定代表人迟庆龙，总经理。委托代理人高影，女，1973年2月17日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托代理人李强，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。原告刘桂东与被告大庆盛天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27立案受理。依法适用简易程序，由代理审判员刘晓东独任审判。于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告刘桂东及委托代理人白宇宙，被告大庆盛天房地产开发有限公司委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂东诉称：2013年12月10日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，合同中约定原告购买被告开发的XX房屋，建筑面积共137.63平方米，单价为每平方米人民币4090元，总金额为人民币562907元，同时约定，房屋价款以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方以商品房房屋主管机关依法确认的产权登记面积为准，据实计算。后经房产部门组织测绘，原告所购买的房屋实际建筑面积为131平方米，比原告合同约定面积小6.63平方米，该部分房款应当返还。为此，原告诉至法院要求被告返还差价款31216元及多交纳的契税468元。诉讼中，原告表示对契税468元不主张，保留诉权。被告大庆盛天房地产开发有限公司辩称：网签合同中的约定是双方为了应付房产管理部门的预售合同备案而签订的，其内容并非是双方真实的意思表示，且双方在实际的房屋买卖过程中也没有按照网签合同履行，而是实行阁楼免费赠送，只按照楼下面积和实际单价实际履行房款收取和差价结算，而且被告已经按照该方式与原告结清了房屋差价，原告的合法权益根本未受侵害。之所以网签合同中的约定和被告实际销售情况不一致，是因为在房产局网站上进行网签合同时，合同文本是固定且不允许改变的，而且网签合同文本中的房屋建筑面积是系统按照预测绘房屋总面积自动生成的，这导致原被告只能按照预测绘房屋总面积进行网签，而这恰恰与原被告实际的销售方式不符，无奈之下，原被告只能采用用实际单价和预测绘楼下面积得出的房屋实际销售总价，再除以房屋预测绘总面积的方式得出的单价和总价进行网签。这一点被告提供一份《网签合同和实际销售情况关系表》中可以很清晰的看出二者的关系，网签合同中的单价和总价实际上都是因为网签备案的需要，而用楼下面积和实际单价推算得出的。从后期实测面积出来后，被告与原告进行差价结算的情况中也可以证实原被告双方结算差价仍是按照楼下面积和实际单价进行据实结算的，而不是原告起诉时所称的按照网签合同和实测面积之间的差价。本案中，原告房屋实测楼下面积为93.72平方米，乘以实际单价6050元／平方米，得出原告实际应付房屋为567006元。而之前原告已经实际支付了购房款数额为562907元，即网签合同总价。二者相减，得出差价为4099元，原告应当向被告补交房款4099元。因此原、被告之间结算房款差价也是按照楼下面积和实际单价进行结算的，符合双方之间对于房屋销售的既定方式，且被告己向原告补交了房款，原告的合法权益并没有受到侵害。原告在明知该种情况下，在享受了补差的同时又按网签合同约定向被告主张退差价款明显违背了诚实信用原则，请求法院依法审查，驳回原告的诉讼请求。为证实自己的主张，原告刘桂东向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同一份（复印件）、大庆市商品房销售预收款专用票据3份。证明原告于2013年10月10日与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的XX房屋，建筑面积共137.63平方米，单价为4090元／㎡，房屋总价款为562907元；原、被告双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方以商品房房屋主管机关依法确认的产权证登记面积为准，据实计算。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为之所以网签合同中的约定和被告实际销售情况不一致，是因为在房产局网站上进行网签合同时，合同文本是固定且不允许改变的，而且网签合同文本中的房屋建筑面积是系统按照预测绘房屋总面积自动生成的，这导致原、被告只能按照预测绘房屋总面积进行网签，而这恰恰与原、被告实际的销售方式不符，无奈之下，原、被告只能采用用实际单价和预测绘楼下面积得出的房屋实际销售总价，再除以房屋预测绘总面积的方式得出的单价和总价进行网签。本院对该份证据的真实性予以认定。2、房屋产权证一份，证明原告购买房屋产权登记面积为131平方米，比合同约定面积小6.63平方米。为此原告多支付了购房款31216元。被告对真实性无异议，对证明题有异议，认为原、被告之间的买卖合同实际上是按照楼下面积和单价计算的，而且原告补交了差价款4099元，这4099元恰恰是按照实测楼下面积乘以单价减去己付购房款得出的，说明原、被告之间没有按照网签合同履行。本院对此证据的真实性予以确认。3、收据2份，证明原告于2015年12月23日办理房产证时支付被告房款（补交4099元）及办证费用12245元，合计16344元。被告质证意见：原告补交的4099房款，恰恰是按照实测楼下面积乘以实际单价减去已经付的购房款得出的，说明了原被告之间并没有按照网签的合同来计算房屋差价，该网签合同并未履行。本院对此证据的真实性予以确认。4、销售不动产统一发票（自开）一份，证明原告最终支付被告购房款567006元，但依据原告产权证面积及双方合同约定单价4090元／㎡，原告应支付被告的购房款为535790元，原告因此多交纳了31216元的购房款。被告对此证据的真实无异议，但认为房屋面积应当按照楼下的实测面积计算。本院对此证据的真实性予以确认。为证实自己的主张，被告大庆盛天房地产开发有限公司向本院提交证据如下：1、房屋预测绘面积表一份。用以证明原告所购房屋预测绘楼下面积为93.04平方米。原告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该组证据不能证明被告的主张，因为房屋的单价并不是系统自动生成，另外原、被告完全可以通过房屋买卖合同补充协议来约定房屋的总价和单价，以及出现面积差如何结算。本院对该份证据的真实性予以认定。2、房屋实测面积表一份。用以证明原告所购房屋实测楼下面积为93.72平方米。原告对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。3、大庆市商品房销售预收款专用票据三张。用以证明原告已经支付了购房款共计562907元。原告对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。4、收据一张，证明原告向被告补交购房款4099元。原告对真实性无异议，对证明的问题有异议，此房屋单价应该以商品房买卖合同中4090元每平方米为准，因被告提出不交款，无法办证，所以原告进行了补交。本院对此证据的真实性予以确认。5、销售不动产统一发票一张，证明原告最终向被告支付了购房款567006元，数额正好是网签合同中的总价562907元加上原告后期补交的购房款4099元之和。由此可以证明被告已经与原告结算了差价，且该差价也正是按照被告主张的双方之间实际的房屋买卖关系是按照楼下面积和实际单价计算得出的，而不是原告起诉所主张的按照网签合同面积、单价和实测面积得出的差价。原告质证意见：对真实性无异议，对证明的问题有异议，面积是183.04平方米是原告房屋实际的面积，结合原告所举的房屋买卖合同以及三张交款收据，被告应返还面积的差额款40221元是合理合法的。本院对此证据的真实性予以确认。6、认购书一份，商品房合同审批单复印件一份证明2013年2月25日，原告与被告签订了房屋认购书，认购被告开发的XX房屋，购房实际单价为6050元，认购书中也是按照楼下面积90.69平方米实际进行购买的，并未含阁楼面积。原告对真实性及证明的问题均无异议，本院对此证据的真实性予以确认。7、协议书两份。用以证明根据同是六楼业主李某某和李某某（另案原告）与被告就赠送阁楼免物业费一事达成的协议，被告对于六楼的售楼政策是阁楼免费，同时也免收物业费，按楼下面积收取购房款。原告认为真实性无法核对，不是原、被告签订的，另外该两份协议书与本案无关。就其内容来讲该协议书不能否定商品房买卖合同及被告给原告出具的三张收据中约定房屋面积、房屋单价、房屋总价，这两份协议书中能够体现出被告是给两名业主一定相应的优惠政策，两名业主才放弃了自己的权利。本院认为，待结合其他证据予以认定。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2012年2月25日，原、被告签订房屋认购书，认购书中约定原告购买了被告开发的位于XX房屋，房屋面积90.69平方米，每平方米6050元，房屋总价款为548675元。2013年12月10日签订了商品房买卖合同一份，合同中约定原告购买被告开发的XX房屋，建筑面积共137.63平方米，单价为每平方米人民币4090元，总金额为人民币562607元，同时约定，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方以商品房房屋主管机关依法确认的产权登记面积为准，据实计算。房屋买卖合同签订后，原告共交给被告562907元购房款，后经房产部门组织测绘，原告所购买的房屋实际建筑面积为131平方米，其中楼下为93.72平方米。另查明，原告于2015年12月23日补交了购房款4099元，计算方式为6050元／平方米×93.72平方米得出567006元，减去原告己交纳的房款562907元。还查明，双方于2013年11月17日，签订了商品房合同审批单，其中约定原单价6050元，签约单价4090元。该审批单有原告签字确认。本院认为：本案争议的焦点为，原、被告双方的购房合同中房屋价款是按照楼下面积计算，还是按照阁楼与楼下的总面积进行的结算？庭审中，被告陈述“实际购房价款是按照楼下面积结算，阁楼属于赠送面积，书面合同中的约定价格是为了配合房产备案系统而约定”，当事人陈述属于法定证据一种，该证据结合购买同样房屋的案外人李某某、李某某的证言以及原告曾经按照楼下实际面积向被告补交购房款差价4099元的事实，可以得出原告对于购房合同实际按照楼下面积结算，阁楼赠送的事实应当知道。双方对房款总价按照楼下面积结算的口头约定，与书面合同约定虽然不一致，但该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，应当认定合法有效。双方应当按照实际约定即以楼下面积为结算房款依据来履行自己的义务。原告刘桂东所购买的XX房屋楼下经房产部门实测面积为93.72平方米，依此计算，房款总共应为567006元，原告按照此面积向被告补交了购房款4099元，原、被告双方买卖房屋的合同已履行完毕，双方之间的权利义务终止。故原告刘桂东要求被告大庆盛天房地产开发有限公司返还31216元没有事实和法律依据。故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告刘桂东的诉讼请求。案件受理费592元减半收取296元由原告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。代理审判员　　刘晓东二〇一六年四月二十二日书　记　员　　刘宇欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。更多数据：搜索“”来源：