（2016）皖12民终756号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-27
案件名称
王洁因房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王洁,阜阳市农丰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖12民终756号上诉人（原审原告）：王洁，女，住安徽省临泉县。被上诉人（原审被告）：阜阳市农丰置业有限公司，住所地安徽省临泉县。法定代表人：戴世忠，总经理。委托代理人：侯允超，安徽文瑞律师事务所律师。委托代理人：李惊惊，安徽文瑞律师事务所实习律师。上诉人王洁因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2015）临民一初字第01835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院查明：阜阳市农丰置业有限公司（以下简称农丰公司）于2012年在临泉县城关镇S102省道北侧开发一处名为“丽阳豪苑”的楼盘。王洁拟打算购房，遂前往农丰公司的售楼部咨询，经双方协商，王洁同意购买农丰公司开发的“丽阳豪苑”4栋1002室住房一套。由于农丰公司未取得商品房预售许可证，农丰公司与王洁签订“丽阳豪苑”内部认购协议一份。协议约定：“一、乙方（王洁）自愿内部认购甲方（农丰公司）开发的位于临泉县建设路与S102省道交汇处东北角丽阳豪苑4栋1002室住房一套，面积为91.18㎡，（以房产部门测绘为准，多退少补），单价3708元／㎡，总房款为33.8095万元。二、内部认购时，乙方向甲方支付人民币9.8953万元，作为该套住房的内部认购金，甲方给予乙方总房款3%的优惠，（优惠后：单价为3596.76元／㎡，总房款为32.7953万元）。在甲方开发的项目丽阳豪苑正式开盘后，乙方所支付的9.8953万元自动转为房款，剩余的房款22.9万元应按照甲方通知规定的时间现金支付或按揭贷款，甲方和乙方签订商品房买卖合同。三、待甲乙双方签订商品房买卖合同时，若该楼盘房价上涨，无须乙方补贴差价；若该楼盘房价下跌，甲方将补贴乙方差价。四、在乙方认购期间，甲方不得另行出售乙方所认购的住房，否则甲方应该承担赔付乙方双倍认购金。如果乙方在甲方开发项目丽阳豪苑开盘后，没有在甲方通知的时间内和甲方签订商品房买卖合同并支付剩余的房款，甲方有权没收乙方所支付的内部认购金并出售本协议约定住房。通知时间为15日内。五、乙方应该保证留存于甲方的电话、地址等联系方式的真实和有效性，便于甲方及时联系和通知乙方。否则，由乙方承担不能及时通知所造成的一切后果。六、交房时间范围为18个月-24个月……”。协议签订当天，王洁支付购房款98953元。协议签订后，由于农丰公司一直未取得有关部门颁发的商品房预售许可证，导致房屋不能交付。原审法院另查明：2015年5月20日，农丰公司取得了房地产管理部门给其颁发的商品房预售许可证。中国人民银行2012年同期贷款利率为6.65%（1-3年）。原审法院认为：王洁与农丰公司签订的虽名为内部认购协议，但该协议明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行，并具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，农丰公司也已经按照约定收受了购房款，故该协议应当认定为商品房房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案农丰公司于2015年5月20日才取得商品房预售许可证明，其在起诉前并未获得，故涉案合同应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中农丰公司未获得商品房预售许可证即将其开发的楼盘对外销售，并与王洁签订购房合同，收取购房款，其主观上存在一定的过错，应对合同无效给王洁造成的损失承担相应的责任；王洁在购房时未能尽到审慎注意义务，未能严格验证农丰公司出售房屋证件是否齐全，而盲目购买，也应承担一定的责任。王洁虽向法院申请对涉案房屋现在市场价值进行评估测算，后王洁又撤回申请，要求按涉案房屋当前的房屋销售价格与销售价格之间的差价计算其损失，但王洁所举证的农丰公司对外发布的售楼宣传单上的价格不是最终的买受价格，不能真实反映农丰公司所开发的楼盘现在的售价，故王洁主张的70000元损失的诉求没有事实依据，且没有充分证据证明，不予支持。由于王洁主张的损失依据现有的证据无法确定，故可以按照王洁已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其相应损失。再由王洁、农丰公司按照其过错责任比例予以分担。王洁认为农丰公司故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定，要求农丰公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但从涉案合同可以看出，王洁、农丰公司之间签订的只是内部认购协议，而非正式的商品房买卖合同，虽然该协议中具备了商品房买卖合同的主要内容，但在协议中王洁、农丰公司已明确约定在涉案楼盘正式开盘后双方还需签订正式的商品房买卖合同，由此可以推断出王洁在购买涉案房屋时是明知农丰公司开发的楼盘尚未正式开盘、尚未办理相关批准手续及未取得商品房预售许可证明的事实，故王洁主张的农丰公司故意隐瞒其所开发楼盘尚未取得商品房预售许可证明的事实不能成立，其要求农丰公司支付98953元赔偿金及支付利息的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二条、第十八条第二款的规定，判决：一、王洁与阜阳市农丰置业有限公司于2012年3月13日签订的“丽阳豪苑”内部认购协议无效；二、阜阳市农丰置业有限公司于判决生效之日起15日内返还王洁购房款98953元，赔偿王洁损失18772.34元（98953元×（6.65%×30%＋6.65%）×3年零35天×70%，自2012年3月13日至2015年4月17日止，以后损失另行计算］；三、驳回王洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5204元，由王洁负担2850元，农丰公司负担2354元。宣判后，王洁不服，向本院提起上诉，其上诉理由：1、一审判决认定农丰公司没有故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实错误；2、一审判决认定购房损失计算没有依据的事实错误；3、利息和损失应一并支持。其上诉请求：1、撤销原判第三项，依法判令农丰公司赔偿其购房损失70000元并支付其98953元赔偿金，上述费用由农丰公司承担。农丰公司答辩：1、其并没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实；2、王洁要求损失赔偿既没有事实依据也没有法律依据。王洁上诉理由不能成立，应依法予以维持。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：由于农丰公司在与王洁签订“丽阳豪苑”内部认购协议时未取得商品房预售许可证明，且在王洁起诉时还没有取得，原审法院依据相关法律规定对王洁与农丰公司签订“丽阳豪苑”内部认购协议认定为无效，双方当事人对此无异议，本院应予认定。本案争议的焦点是农丰公司是否故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实，原审判决是否正确。王洁从农丰公司开发的“丽阳豪苑”购买商品房，双方应当签订商品房买卖合同，而农丰公司与王洁签订的却是内部认购协议，且双方在该协议中已明确约定在涉案楼盘正式开盘后双方签订正式的商品房买卖合同，由此可以看出王洁在购买涉案房屋时是明知农丰公司开发的楼盘尚未正式开盘、尚未办理相关批准手续及未取得商品房预售许可证明的事实，王洁上诉称农丰公司故意隐瞒其所开发楼盘尚未取得商品房预售许可证明的事实不能成立，其要求农丰公司支付98953元赔偿金及支付利息的诉求，原审不予支持并无不当。王洁上诉称一审判决认定购房损失计算没有依据的事实错误。由于王洁购房损失的计算所依据的价格不是最终的买受价格，其提供的证据不能够证明因协议无效农丰公司给其造成70000元的损失事实，原审不予支持并无不当。对王洁主张的购房损失，依据王洁提供的证据无法确定，原审按照王洁已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其相应损失，再按照双方过错责任比例划分损失并无不当。综上，王洁上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由王洁负担。本判决为终审判决。审判长 徐 云审判员 田 浩审判员 孟乐群二〇一六年四月二十二日书记员 卢秀梅附相关法律文书《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”