（2016）辽02民终1693号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-07-04

案件名称

王晓杰与大连兴昌房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王晓杰,大连兴昌房屋开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2016）辽02民终1693号上诉人（原审原告）：王晓杰。委托代理人：康波，辽宁杰仕孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连兴昌房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区中山路171号。法定代表人：张萍，该公司董事长。委托代理人：田丽，辽宁华府律师事务所律师。原审原告王晓杰与原审被告大连兴昌房屋开发有限公司（以下简称兴昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年12月1日作出（2015）西审民初字第57号民事判决，王晓杰不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人王晓杰的委托代理人康波，被上诉人兴昌公司的委托代理人田丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓杰一审诉称：2005年9月22日，原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定:被告将位于大连市西岗区乐业街7号2单元3层1号商品房出卖给原告，价款为1029294元;被告应当于2005年9月27日前将符合各项条件的房屋交付给原告;房屋交付后被告应当将办理房屋权属证书的各项材料送交房产部门登记备案，以办理原告的权属证书。该合同同时约定了违约责任等权利义务内容。原告依据合同约定向被告支付了购房款1029294元，而被告交付房屋后未履行办理权属登记义务，基于被告原因一直无法办理权属证书，导致原告的权利无法得到保护。原被告签订的商品房买卖合同合法有效，该合同现在已经实际生效。按照合同约定，原告购买的房屋已经于2013年10月24日办理了权属证明书，这就进一步证明了该合同是合法有效的，那么被告在该合同中约定的条款也是合法有效的。原告完全按照合同约定履行了自己的义务，履行过程中没有过错，被告违背了该合同的违约条款，没有按照合同规定期限给原告办理产权证明，也没有按照合同的条款给付原告违约金，被告是有过错的一方，理应履行合同义务，按照合同义务给付原告违约金。被告强调没有办理有关权属证明是因为政府原因没有办理，原告认为该理由不能作为抗辩违约的理由，况且被告抗辩的理由是与本案毫无关系的案外第三人，是被告与案外第三人另外的法律关系，与原告无关。被告是有过错的，与他人无关。原告认为，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判令被告兴昌公司给付迟延办理房屋权属证书的违约金265763.71元(自2006年9月27日起至2013年10月24日止按总房价的日万分之一计算)。被告兴昌公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告双方确实在2005年9月签订房屋买卖合同，被告已经按照合同的约定履行了自己的义务，向原告交付了房屋，原告正常使用该房屋。没有办理房屋产权证，并不是被告的原因，被告没有过错，不应承担违约责任。何况双方合同条款第十五条明确约定，无法办理产权证书，被告的责任仅仅是继续协调办理。同时原告的请求已经超过了诉讼时效。依照法律规定应该是从知道和应当知道自己的权利被侵害开始计算，保护时间是两年。原告于2007年起诉时只请求4万余元，长达八年之久后原告又增加了20余万元，对增加的20余万元部分已超过了诉讼时效。一审法院经审理查明：2005年9月22日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议。约定，原告购买被告开发的位于大连市西岗区乐业街7号2单元3层1号商品房，价款为1029294元，被告于2005年9月27日前将符合条件的房屋交付给原告，房屋交付后被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。因出卖人责任，如自房屋交付起超过一年，买受人仍无法办理房屋权属登记或者无法取得房屋权属登记证书的，自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，同时约定了违约责任等权利义务内容。合同签订后，原告向被告支付了房款1029294元，被告按约定将案涉房屋交付给原告。另查，案涉房屋所在的“兴昌·都市首府”项目受其他综合项目调整影响，房屋产权手续未能办理，购房者无法获得房屋产权证。大连市人民政府办公厅于2012年3月26日以会议纪要形式对该问题予以确认并协调政府各相关部门予以解决。案涉房屋于2013年9月可以办理产权证，原告于2013年10月24日取得案涉房屋的房地产权证。另查，被告于2003年1月中标大连市（2002）86号综合开发项目及建设用地，在取得有关部门的许可后，开发、销售商品房。大连市土地储备交易中心于2004年12月2日向被告等单位下发了《关于变更2003年1月24日签发的大房开中字（2002）86号项目〈中标通知书〉中标单位的函》，将中标单位(即被告)，变更为大连中山商业房屋开发有限责任公司和自然人刘晓琼。大连市城市管理行政执法局于2004年12月9日向被告等单位下发《关于停止大房开中字（2002）86号项目销售和建设的通知》。2006年12月5日刘晓琼因大房开中字（2002）86号项目的开发纷争，以大连市人民政府为“被告”、本案被告大连兴昌房屋开发有限公司等企业为第三人，向大连市中级人民法院提起行政诉讼，请求大连市人民政府:1、责令大连市规划局撤销《建设用地规划许可证》（2003-44）;2、责令大连市国土资源和房屋局解除2002-86号地块《国有土地使用权出让合同》;3、撤销大政地城字[2003]6102号《关于向大连兴昌房屋开发有限公司出让国有土地使用权的批复》。后大连市中级人民法院于2011年6月24日作出（2006）大行初字第26号行政判决，驳回刘晓琼的诉讼请求。刘晓琼不服该判决，上诉至辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院于2012年1月10日作出（2011）辽行终字第127号行政裁定，撤销该判决，发回重审。大连市中级人民法院于2012年12月7日作出（2012）大行初字第6号行政判决书，该判决认为刘晓琼的诉讼请求理由不当，判决驳回刘晓琼的诉讼请求。一审法院认为，原告王晓杰与被告兴昌公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。现被告已向原告交付案涉房屋，原告已付款并取得房屋产权证。原告主张被告应承担迟延办证的违约责任，依据相关法律、司法解释的规定，结合双方合同的约定，被告承担违约责任应以其存在过错为前提。现案涉房屋产权证不能如期办理，有关部门已确认系“兴昌·都市首府”项目历史遗留问题所致，被告兴昌公司对此不存在过错，被告兴昌公司不应承担责任。故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决:驳回原告王晓杰的诉讼请求。案件受理费5290元，邮寄送达费50元，合计5340元（原告已预交），由原告负担。王晓杰上诉的理由及请求是：一、一审法院认定事实错误。1.双方当事人签订商品房买卖合同的时间是2005年9月22日，而大连市土地储备交易中心向兴昌公司下发《关于变更2003年1月24日签发的大房开中字（2002）86号项目〔中标通知书〕中标单位的函》的时间是2004年12月2日，大连市城市管理行政执法局向兴昌公司下发《关于停止大房开中字（2002）86号项目销售和建设的通知》的时间是2004年12月9日。以上三节事实说明兴昌公司与王晓杰签订合同出卖房屋时是明知政府部门已责令其停止项目的建设和销售，在相应行政行为被撤销之前其是不可能办理案涉房屋的产权登记手续的。这种行为违反了《合同法》第6条、第7条的规定，属于过错行为，而一审法院却认定兴昌公司没有过错。2.大连市城市管理行政执法局向兴昌公司发出的通知书明确写明：政府部门责令兴昌公司停止项目的建设和销售系因兴昌公司有违法行为，而并非政府法令、规划变更等不可抗力因素。3.大连市人民政府办公厅于2012年3月26日作出的会议纪要也不能作为兴昌公司免除违约责任的理由。原因如下：首先，从其他证据可见，是因刘晓晾等人提起诉讼及兴昌公司的违法行为导致被政府责令停止建设和销售，而并非其他综合项目调整；其次，即便是因其他综合项目调整也不是法律规定的不可抗力等免责的法定事由，因为兴昌公司出卖房屋时就知道上述情况而并非事前无法预知的不可抗力因素。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院以兴昌公司没有过错为由认定兴昌公司无需承担违约责任这是明显违反《合同法》的观点。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即当事人承担违约责任的前提是有违约行为而非过错行为。2.一审法院将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条进行了错误的理解和适用。理由如下：首先，该条司法解释是针对因开发商原因导致逾期办理产权证照的，并未规定不是开发商原因导致逾期办理产权证照的开发商就免责。其次，因他人原因导致开发商没有按照约定履行办理产权登记等义务的依据《合同法》第121条之规定兴昌公司仍应向王晓杰承担违约责任。综上所述，兴昌公司在签订合同、收取王晓杰购房款时故意隐瞒已被政府部门责令停止销售和建设的事实，仍在商品房买卖合同中明确约定办理产权登记的期限及相应的违约责任。现兴昌公司没有按照约定办理产权登记的事实客观存在，其却以签订合同之前就明知的政府行为作为免责理由将合同项下的违约责任推脱给政府部门，有违诚实信用原则。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持王晓杰的一审诉讼请求。兴昌公司表示不同意王晓杰的上诉观点，请求依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查，在大连市人民政府办公厅于2012年3月26日形成的“关于办理‘兴昌·都市首府’项目房屋产权证的会议纪要”中载明：该项目于2002年12月挂牌出让，2003年7月开工建设，2005年5月10日竣工。本院认为，本案的焦点问题是兴昌公司是否应承担逾期办理产权证的违约责任。关于此节，双方在所签订的《商品房买卖合同》第十五条已明确约定，“因出卖人责任，如自房屋交付起超过一年，买受人仍无法办理房屋权属登记或者无法取得房屋权属登记证书的，自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”从上文可见，兴昌公司承担逾期办理产权证违约责任的前提条件是其“有责任”即因兴昌公司的原因无法办理，而从本院已查明的事实分析，案涉房屋未能及时办理产权手续系因案涉房屋所在的“兴昌·都市首府”项目受其他综合项目调整影响，并非兴昌公司的原因造成，既如此，根据双方合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，兴昌公司不应承担逾期办理产权证的违约责任。关于王晓杰提出兴昌公司在政府相关部门责令其停止案涉项目的建设和销售后仍与其签订房屋买卖合同，对逾期办理产权证存在过错一节，本院认为，虽然在王晓杰与兴昌公司签订《商品房买卖合同》时大连市城市管理行政执法局已向兴昌公司发出停止销售和建设的通知，但此时案涉房屋所在项目已经竣工，且有关部门并未撤销《建设用地规划许可证》，未解除《国有土地使用权出让合同》，未撤销大政地城字〔2003〕6102号《关于向大连兴昌房屋开发有限公司出让国有土地使用权的批复》，亦未撤销商品房预售许可证。兴昌公司即使违反通知继续销售商品房，对其行为如何评价，是否给予处理，是有关行政机关的权限；且从已查明的事实可见，逾期办理产权证是因案涉房屋所在项目受其他综合项目调整的影响，并非兴昌公司过错造成，故王晓杰此项主张不能成立。关于王晓杰提出政府部门责令兴昌公司停止案涉项目的建设和销售系因兴昌公司有违法行为一节，从大连市城市管理行政执法局下发的“关于停止大房开中字（2002）86号项目销售和建设的通知”内容显示，案涉项目被要求停止销售和建设系基于大连市土地储备交易中心作出的案涉项目中标单位变更的函件，并非兴昌公司存在违法行为，故王晓杰此项理由不能成立。关于王晓杰提出政府作出的会议纪要内容与实际不符一节，王晓杰对会议纪要的真实性并无异议，但其又对会议纪要载明的内容不予认可，在王晓杰未能提供有效证据证明其观点的情况下，对王晓杰的主张不予支持。关于王晓杰提出即使系因其他综合项目调整原因导致不能按期办理产权手续，亦应由兴昌公司承担违约责任一节，本院认为，从双方签订的《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的内容均显示，兴昌公司承担违约责任的前提是：逾期办理产权证是因该公司的原因造成。而现已查明的事实并非如此，故王晓杰此项观点属于对法律的错误理解，不予支持。关于王晓杰提出一审法院适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百二十一条的规定，一审错误理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的意见，本院认为，王晓杰与兴昌公司签订的案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“因出卖人责任，如自交付起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金。”该条是双方对逾期办证违约责任归责原则的约定，即确立了以出卖人是否有主观过错作为认定其是否承担违约责任的要件，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及十九条所确定的立法精神，双方均应遵照履行。故对王晓杰此项主张亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5290元（上诉人预交），由上诉人王晓杰负担。本判决为终审判决。审判长　　侯学枝审判员　　丁大勇审判员　　刘冬艳二〇一六年四月二十二日书记员　　王　晨微信公众号“”