（2016）苏01民终1185号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-05-26

案件名称

上诉人何庆、周霞云与被上诉人南京康利置业有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

何庆,周霞云,南京康利置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终1185号上诉人（原审原告）何庆，男，1986年3月14日生。上诉人（原审原告）周霞云，女，1987年7月6日生。委托代理人王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托代理人王力卓，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。法定代表人王殿春，该公司副董事长。委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。上诉人何庆、周霞云因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第1287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何庆、周霞云一审诉称，2012年7月15日，何庆、��霞云与康利公司签订了商品房预售合同，约定康利公司将位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元804室商品房出售给何庆、周霞云，总价款为819000元；房屋交付时间为2013年8月31日前。合同签订后，何庆、周霞云按照合同约定履行了付款义务。但康利公司在约定的交付时间内，未取得相关验收合格证明，不符合房屋的交付条件。何庆、周霞云虽2013年9月27日收房，但康利公司于2014年4月28日才取得相关验收合格证明。故何庆、周霞云诉至法院，请求判令康利公司支付违约金17199元（从2013年9月1日起至2014年4月26日止，按购房款的日万分之一计算），并承担自起诉之日起至实际支付之日按同期银行贷款利率计算的逾期利息。康利公司一审辩称，1、何庆、周霞云和康利公司双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，已经成立并生效，具有法律约束力��2、案涉房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意工程竣工验收通过，可以交付使用。3、何庆、周霞云和康利公司双方于2013年9月27日办理了房屋交付手续，何庆、周霞云已领取了钥匙，房屋已发生了转移占有。4、合同约定的交房宽展期内，免除康利公司须承担的违约责任。综上，请求法院依法驳回何庆、周霞云的诉请。即使人民法院认为康利公司须承担延期交付的违约责任，合同约定的逾期交房的违约金计算标准远远高于何庆、周霞云的实际损失，人民法院应依法进行调整。一审法院经审理查明，2012年7月15日，何庆、周霞云和康利公司签订商品房预售合同一份，合同约定交房时间是2013年8月31日，交付条件为康利公司取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘结果；迟延交付的责任约定按补充协议第三条第5项处理（第5项约定为：康利公司迟延交付商品房，何庆、周霞云给予康利公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司不承担责任，宽展期满仍未交付的，自交付期日第31日起按何庆、周霞云方已付房款的日万分之一计算违约金至实际交付之日止，合同继续履行）；合同对房屋交付和接收手续约定为：康利公司在商品房具备交付条件后，书面通知何庆、周霞云办理交接手续，进行交接时，康利公司应当出示合同约定的证明文件（建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料），康利公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，何庆、周霞云有权拒绝接收，康利公司应承担迟延交付的责任；康利公司明确告知何庆、周霞云交付的商品房尚未取得有关证明文件或证明文件不齐全，何庆、周霞云仍愿意接收的，视为双方对交房条件的变更；双方签署交接单，交接钥匙后即为交付，并视为何庆、周霞云验收合格；商品房已满足交付条件，何庆、周霞云收到交房通知后拒绝接收的，按补充协议第三条第6项处理（第6项内容为：何庆、周霞云逾期办理房屋交付手续，或因何庆、周霞云（乙方）原因造成房屋未能按期支付的，每逾期一日，何庆、周霞云应向康利公司支付房款总价的万分之一作为违约金，且视为康利公司（甲方）合同约定的交付之日或交付通知载明的交付手续办理之日后第五日已经将该房交付乙方。预售合同签订后，何庆、周霞云按约支付了全部房款，并于2013年9月27日到康利公司处办理了房屋交接手续。康利公司于2014年5月26日出具了售销不动产统一发票。2013年9月29日，康利公司领取了《建设工程规划验收合格书》。2014年4月26日，康利公司领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。一审法院另查明，自2013年9月至2014年1月20日，涉案房屋的水电气均已开通，该费用由康利公司支付。以上事实，有何庆、周霞云和康利公司陈述、商品房预售合同及补充协议、发票、竣工验收证明书、交付通知单、业主收楼资料领取确认表、庭审笔录等证据证实。一审法院认为，何庆、周霞云和康利公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。何庆、周霞云按约履行付款义务后，康利公司亦应按约将具备商品房交付条件的房屋交付给何庆、周霞云。本案中，康利公司虽于2013年9月27日将房屋交付给何庆、周霞云，但该房屋并未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表；何庆、周霞云虽接收了房屋，但并不影响康利公司在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。故对康利公司辩称的不承担违约责任的理由，一审法院不予采信。关于违约金标准，双方虽约定“延期交房的由康利公司按已交房款的日万分之一支付违约金”，但我国《合同法》中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅。本案中，康利公司于2013年9月27日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但康利公司交房时，已将涉案房屋的水电气开通，而何庆、周霞云接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表，故一审法院以何庆、周霞云的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六��条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、南京康利置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付何庆、周霞云迟延履行违约金人民币1500元。二、驳回何庆、周霞云的其他诉讼请求。一审本案案件受理费230元，由康利公司负担。何庆、周霞云不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、涉案商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，所约定违约金标准既未高于司法实践通常标准，也未高于上诉人的实际损失，一审法院调整违约金标准系滥用自由裁量权。2、被上诉人康利公司隐瞒房屋竣工验收及备案真实情况向上诉人交付房屋，主观过错明显，违约金依法��不予调整。3、商品房竣工验收备案制度关系无数购房业主基本权益，对恶意违反该制度责任者不予惩罚，则将使该强制规范落为一纸空文。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人康利公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、涉案小区相同类型民事判决书对相关事实已作出认定并已生效。2、本案诉争房屋交付时间为2013年9月，法定交付时间为2014年4月24日。根据双方合同约定交钥匙即为交付，而根据法律规定转移占有即为交付，康利公司自2013年9月后不应再承担逾期交房的违约责任，现一审法院从公平角度判决其承担1500元违约金责任，已保护上诉人的权益。请求二审法院依法维持原判。针对一审法院查明的部分事实，上诉人持有异议并认为，一审法院未认定被��诉人隐瞒未取得竣工验收备案表即向上诉人交房。本院二审另查明，被上诉人在本案一审中，向法庭提供同地段同类型房屋网上租金信息（4份打印件），以证明案涉房屋附120㎡~136㎡房屋市场租金价格为1000元~1250元／月。上诉人质证认为该材料系打印件，对真实性不认可。再查明，2014年6月24日，案外人茅冬梅依据其与康利公司签订的《康利华府商品房预售合同》向一审法院起诉，要求康利公司继续履行合同并向其赔偿延期交房违约金。一审法院在该案中查明：自2013年9月交房至2014年1月20日，茅冬梅所购房屋（总房款804340元）的水电气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。该案一审法院针对违约金标准问题，酌情确定康利公司向茅冬梅支付违约金1500元，并于2014年11月28日作出（2014）溧民初字第1661号民事判决。该判决已生效。本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否则构成违约。虽然被上诉人于2013年9月27日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规定的交付条件，一审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人在2013年9月30日（约定宽展期）至2014年4月26日（取得竣工验收备案表）期间，未完成房屋交付条件虽构成违约，但其于2013年9月27日向上诉人交付房屋时已开通水电气，上诉人也实际占有和使用房屋，并未导致上诉人无法占有房屋从而产生使用费损失，且被上诉人也承担了自房屋交付之日至2014年1月20日期间的水电气费用，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，以及当事人过错程度和诚实信用原则，酌情确定被上诉人向上诉人支付1500元违约金，并无不当。上诉人认为双方订立的违约金条款具有惩罚性，一审法院不应当调整的上诉意见，法律依据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人何庆、周霞云负担。本判决为终审判决。审　判　长　　殷源源审　判　员　　孙　伟代理审判员　　张卓慧二〇一六年四月二十二日书　记　员　　王　慧来源：百度搜索“”