（2016）皖0802民初205号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-06-28
案件名称
陈庆军与石绍珍房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
安庆市迎江区人民法院
所属地区
安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈庆军,石绍珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0802民初205号原告：陈庆军，男，汉族，住安庆市大观区。委托代理人：刘洋，安徽国誉律师事务所律师。被告：石绍珍，男，汉族，户籍地湖北省黄梅县，现住安庆市迎江区。委托代理人：石曙霞，汉族，户籍地湖北省黄梅县，现住安庆市迎江区。原告陈庆军与被告石绍珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员潘小红独任审判，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告陈庆军的委托代理人刘洋、被告石绍珍及其委托代理人石曙霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月18日，原、被告签订《安庆市存量房买卖合同》约定：原告将坐落于安庆市华中西路209号景泰综合楼一层*号门面（*-*轴）的房屋出售给被告，总成交价为86万元，被告应当于2015年10月30日前将购房首付款支付给二手房资金托管部，余款办理按揭贷款手续，双方均不得违约，否则由违约方赔偿违约金2万元，同时约定双方最迟于2015年11月3日之前履行并实施合同，逾期不办理付款手续或托管手续或过户签字或公证签字等均视为违约，按违约条款处理违约金，解除本合同。合同签订后，原告多次催告被告按约将首付款支付至二手房资金托管部，但被告一直拖延。原告于2015年11月5日向被告邮寄《通知》，通知被告应于2015年10月30日前将首付款支付至二手房资金托管部、办理银行按揭等手续，并在接到《通知》后五日内履行相应合同义务，否则双方合同解除。但被告未按约履行合同义务。2015年11月23日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，告知被告因其未履行合同，原告依法解除双方签订的《安庆市存量房买卖合同》，如有异议，可在5日内向有关部门提出。被告收到《解除合同通知书》后，至今未向原告表示异议。原告认为，原、被告签订的《安庆市存量房买卖合同》中约定有解除合同的条件也约定了违约金条款，在被告违约时，原告有权依据《合同法》解除合同并要求被告承担违约金。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求确认原告解除《安庆市存量房买卖合同》的行为合法；被告向原告支付违约金2万元；本案诉讼费用由被告承担。被告庭审中辩称：1、原告是邮寄给被告两次邮件，第一次《通知》收到后，被告联系原告协商交房期限，因为签订《安庆市存量房买卖合同》时原告隐瞒了租期，承诺一年交房，而实际距离租期届满还有近两年，原、被告协商交房期限时，原告表示补偿被告2万元，被告不同意，双方协商未果。第二次《解除合同通知》的邮件，被告没有拆封。2、合同约定首付款支付至资金托管中心，但在资金托管之前，由于原告没有办理资金托管前测绘、评估、网签合同等手续，导致资金托管手续不能办理，故原告违约在先，被告没有违约，原告的诉求不应得到支持。经审理查明：2015年10月18日，原告作为卖方、被告作为买方、安庆市迎江区振风房产经纪服务部（以下简称振风房产）作为中介方，三方签订《安庆市存量房买卖合同》，约定：原告将坐落于安庆市华中西路209号景泰综合楼一层*号门面（*-*轴）的房屋出售给被告，总成交价86万元，被告在2015年10月30日前将首付款（具体情况可以根据银行的审批要求进行调整）交到二手房资金托管部，余额办理贷款；原、被告均应于2015年10月30日前提供真实有效的相关资料以申办该房产权过户，双方均不得违约，由违约方赔偿守约方违约金2万元，双方最迟在2015年11月3日前必须履行并实施该合同，逾期不办理付款手续或托管手续或过户签字等情况均视为违约，按违约条款处理违约金、解除本合同。2015年11月5日，原告向被告邮寄《通知》一份，主要内容载明：按合同约定，被告应于2015年10月30日前将首付款交到二手房资金托管部门，被告至今未依合同履行相关手续，已构成违约，故通知被告在接到通知后五日内履行相应的合同义务，否则视为被告不履行合同，双方解除合同。被告于11月6日收到该份通知。被告表示，自己收到该通知后约被告谈交房时间，后双方协商未果。2015年11月23日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，主要内容载明：原告催告被告履行合同义务，被告至今没有履行合同义务，已构成严重违约，故依法解除双方签订的《安庆市存量房买卖合同》，如有异议于五日内向有交部门提出。以上事实有《安庆市存量房买卖合同》、《通知》、《解除合同通知书》及当事人陈述等在案佐证，予以认定。另，本院经向房产部门核实如下事实：二手房买卖一般需要资金托管，资金托管前须办理测绘、网签合同、评估等手续。本院向涉案房产买卖的中介机构振风房产了解涉案房产交易情况，其经营者侯海宾对原、被告签订及履行合同情况陈述如下：振风房产业务员带被告实地看房后，当天就签订了合同，因为房屋正在出租，合同上没有写明具体交房时间，签订合同时原告表明租期约一年届满，具体时间要回去看租赁合同。合同签订后，原告核实租赁合同后告知租赁期限还有1年零8、9个月，被告知道这个情况后认为租期太长，要求原告支付补偿款，后原、被告双方因交房时间和补偿款问题一直未能协商好。侯海宾同时表示：二手房买卖到房产局网签合同必须要注明交房时间，因双方一直没有协商好，所以一直不能网签合同。本院认为：原、被告签订的《安庆市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同依法成立并生效。本案争议的焦点是原告解除合同及主张违约金是否有法律依据。首先，关于合同解除。依法成立的合同对双方均具有约束力，双方应按约定履行合同义务，具体到本案，因合同签订时未约定具体的交房时间，后因房屋实际租赁到期时间与原告于订立合同时估计的租赁到期时间存在较大差距，此后双方在交房时间上一直协商不成，结合二手房交易流程，原、被告订立的合同无法继续履行，从维护交易效率和交易秩序的角度出发，应允许合同当事人解除合同，虽然原告解除合同的原因欠缺依据，但其解除合同的行为应予以确认。其次，关于原告的违约金主张。因原告无证据证明本案合同无法继续履行的原因归责于被告，故原告要求被告支付违约金没有合同及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认原、被告签订的《安庆市存量房买卖合同》解除。二、驳回原告陈庆军的其他诉讼请求。案件受理费150元由原告陈庆军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 潘小红二〇一六年四月二十二日书记员 金 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。……。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；……。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”