（2015）台黄民初字第1767号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-05-27

案件名称

张秋玲与林妙法、林志平等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

台州市黄岩区人民法院

所属地区

台州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张秋玲,林妙法,林志平,孙秀菊,林光,林新新,林小平,林君素,周星星,台州市黄岩区东城街道埭西村民委员会

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

台州市黄岩区人民法院民事判决书（2015）台黄民初字第1767号原告：张秋玲。委托代理人：吴智敏，浙江东海律师事务所律师。被告：林妙法。被告：林志平。被告：孙秀菊。被告：林光。被告：林新新。被告：林小平。被告：林君素。第三人：周星星。第三人：台州市黄岩区东城街道埭西村民委员会。住所地：台州市黄岩区东城街道埭西村。法定代表人：汪志勇，主任。原告张秋玲与被告林妙法、林志平、孙秀菊、林光、林新新、林小平、林君素、第三人周星星、台州市黄岩区东城街道埭西村民委员会为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理。先由审判员牟宇立适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月27日、2016年3月11日二次公开开庭进行了审理。原告张秋玲及其委托代理人吴智敏、被告林志平、林光、林新新到庭参加诉讼，被告林妙法、孙秀菊、林小平、林君素、第三人周星星、第三人村委会的法定代表人汪志勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张秋玲起诉称：2006年3月30日，原告与被告方及王冬妹签订了一份买卖协议，购买了被告方位于埭西村的房屋一套。原告按约支付了相应款项25万余元，但被告至今不将房屋交付给原告，甚至出租给他人收取租金。据此，请求判令被告将坐落于黄岩区东城街道埭西村二区1幢1单元202室房屋交付给原告使用，并将该房屋的产权证及土地使用证过户到原告名下，第三人协助办理过户手续，被告将黄岩区东城街道埭西村二区1幢S17号车库同时转让并过户给原告，被告赔偿原告自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止按每月1000元计算的租金损失。被告林志平、林光、林新新答辩称：对于房屋买卖是无异议的，但车库是不卖的。按照协议，2007年通知付款时，原告应当付给被告方80%的购房款，但原告只付了19000元给村里，剩余款项未付，原告应当支付该部分款项的利息。S17号车库没有约定要卖给原告的。被告本来就是由于没钱才卖房的，但原告不付房款，被告没钱，才将房屋出租的，而且只租了每月400元，现在原告要求支付租金是没有道理的。被告林妙法、孙秀菊、林小平、林君素、第三人周星星、第三人村委会均未作答辩。在举证期限内，原告提供了以下证据：1、证明一份，证明各被告及第三人周星星间的关系。2、买卖协议一份，证明双方的房屋买卖关系。3、被告林志平出具的收条一份，证明原告已向被告林志平支付80000元。4、收据三份，证明原告按约为被告方向第三人村委会缴纳的建房款项。5、审批文件一份，证明审批过程中，涉案房屋的审批材料中增加了第三人周星星的名字，身份是儿媳。6、房屋所有权登记信息二份，证明涉案202室房屋和S17号车库的房屋所有权目前还登记在第三人村委会名下。7、民事裁定书一份，证明原告曾就本案纠纷提起过诉讼。被告林志平、林光、林新新提供了第三人村委会出具的证明，证明涉案房屋建房款的缴纳次数及时间。本院认证如下：被告林妙法、孙秀菊、林小平、林君素、第三人周星星、第三人村委会的法定代表人汪志勇未到庭参加诉讼，应视为放弃质证与抗辩的权利；原告提供的证据，被告林志平、林光、林新新对证据真实性均无异议，但认为协议中并未写明车库一定要卖给原告，本院对该证据予以认定；被告林志平、林光、林新新提供的证据，原告表示涉案房屋的建房款缴纳次数本来是三次，后来由于工程问题，村委会额外通知缴纳19000元，这一通知时间并非原、被告买卖协议约定的二期付款时间，本院对证据予以认定。根据上述证据和当事人陈述，本院认定本案事实如下：被告林妙法与其妻王冬妹育有二子一女，即被告林志平、林小平、林君素。被告林志平、孙秀菊夫妻育有二子，即被告林光、林新新。被告林志平户在黄岩区东城街道埭西村农民建房“立改套”工程中享有两套住宅。根据埭西村的建房安排，每间需在2006年4月1日前预缴建房款40000元。2006年3月30日，被告林妙法、林志平、孙秀菊、林光、林新新及王冬妹六人（甲方）与原告张秋玲（乙方）签订了一份买卖协议，约定将坐落于埭西村约120平方米的中套商品房卖给乙方；价格为每平方米2800元，如有车库另加；甲方办理自己两证的费用由甲方自己支付；房产过户费、土地转让费等费用由乙方自行承担；付款方法分三期进行，第一期首付捌万元，作为定金，二期付款按村收款时间，按房屋总平方数80%，第三期村交钥匙付给房主房屋总平方数的10%，房屋属乙方所有，由乙方装潢居住，甲方无权干涉，第四期余款部分到房产过户后付清。次日，原告按约向被告林志平支付了购房款80000元。同日，被告林志平向第三人村委会预缴了二间住宅的建房款80000元。后埭西村村民套房预缴款标准改为每平方米500元，被告林志平户应得平方数为224.95平方米，应缴款数为112475元。2007年8月28日，原告代被告林志平向第三人村委会交纳了建房款19000元。因被告林志平户实际预缴款金额为99000元，不足金额为13475元，第三人村委会向被告林志平户收取了2007年9月1日至2009年11月30日的逾期利息2728.69元。2010年1月3日，原告代被告林志平向第三人村委会交纳了建房款150830元、管道煤气费6000元。2010年4月19日，台州市黄岩区人民政府批准了埭西村“立改套”建房用地手续。在建房用地审批表中被告林志平户的有效人口数为7人，即除被告林妙法、林志平、孙秀菊、林光、林新新及王冬妹六人外，增加了第三人周星星，身份为儿媳。2010年6月19日，王冬妹亡故。在该“立改套”工程中，被告林志平户分得二套住宅、二间自行车库。涉案的黄岩区东城街道埭西村二区1幢1单元202室房屋（建筑面积128.56平方米）、黄岩区东城街道埭西村二区1幢S17号车库（建筑面积11.7平方米）的房屋所有权目前仍登记在第三人村委会名下。被告方取得上述202室房屋后并未交付给原告，后出租他人。2015年6月26日，原告曾就本案纠纷诉至本院，后撤回起诉。本院认为：涉案房屋的买卖协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当按约履行。王冬妹现已亡故，作为其继承人的被告林小平、林君素应当依法继续承担王冬妹的合同义务。原告要求被告按约交付涉案202室房屋并办理产权变更手续，合理合法，本院予以支持。第三人周星星系因婚姻关系在产权登记的相关手续上出现，依法应当承担相应的协助义务。该房屋目前仍登记在第三人村委会名下，第三人村委会应当协助被告方及第三人周星星办理相关的产权变更手续，以便于其履行自己的法律义务。该房屋的建筑面积为128.56平方米，按照约定价格计算，总房款应为359968元，原告实际已支付255830元，剩余的104138元应当支付给被告。被告称原告未在村二期通知收款时间的2007年8月按约支付80%的总房款，违约在先。本院认为，从买卖协议约定的付款金额看，首付80000元是对应于向埭西村预缴的每间40000元的建房款，而2007年8月缴纳的款项系埭西村对预缴款的调整，显然不在原、被告的预料之中，原、被告关于付款至总房款80%的约定应该是对应于2010年1月埭西村收取的建房款，因此，被告关于2007年8月即应付至总房款80%的主张不能成立，本院不予采纳。买卖协议约定价格为每平方米2800元，面积约120平方米，因此，协议所称总房款80%应为268800元，而至2010年1月3日，原告实际支付255830元，差额为12970元，就该金额而言，原告是存在违约的，但与实际支付金额比较，其违约程度不高。被告方以此为由拒绝交付房屋，不能成立。而被告方进一步将涉案房屋出租给他人，更属违约。原告要求被告自2014年1月1日起赔偿其租金损失，合理合法，但其主张按每月1000元计算，缺乏证据，本院酌情按被告方承认的每月400元计算。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。原告要求购买S17号车库，被告则不同意出卖。本院认为，从买卖协议“如有车库另加”的约定看，双方是达成了购买车库的一致意思表示的，但该约定未明确车库的坐落位置，也未明确价格计算的方式。对此，原、被告应当通过补充协议等方式协商解决。从本案实际情况看，被告户分得的车库有两间，其中S17号车库与分得的两间住宅同在1幢，面积较大，另一间则分在8幢，面积较小，并无证据表明原、被告约定买卖的车库即为该S17号车库。原告坚持要求购买该车库，而被告方明确表示不同意出售该车库，在此情况下，原告要求履行协议条款的条件并不具备，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告林妙法、林志平、孙秀菊、林光、林新新、林小平、林君素在判决生效之日起10日内将坐落于台州市黄岩区东城街道埭西村二区1幢1单元202室的房屋交付给原告张秋玲，并赔偿自2014年1月1日起至房屋实际交付之日止按每月400元计算的租金损失。二、被告林妙法、林志平、孙秀菊、林光、林新新、林小平、林君素、第三人周星星与第三人台州市黄岩区东城街道埭西村民委员会在判决生效后一个月内办理上述房屋的产权变更手续，将该房屋产权登记至被告林妙法、林志平、孙秀菊、林光、林新新、林小平、林君素、第三人周星星名下。三、被告林妙法、林志平、孙秀菊、林光、林新新、林小平、林君素、第三人周星星在办理完毕前款产权变更手续后一个月内协助原告张秋玲办理该房屋的产权变更手续，相关费用由原告张秋玲负担。原告张秋玲于房屋交付之日支付给被告林妙法、林志平、孙秀菊、林光、林新新、林小平、林君素房款46570元，于产权变更手续办理完毕之日支付给被告林妙法、林志平、孙秀菊、林光、林新新、林小平、林君素剩余房款57568元。四、驳回原告张秋玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6955元，由原告张秋玲负担609元，被告林妙法、林志平、孙秀菊、林光、林新新、林小平、林君素负担6346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［上诉案件受理费6955元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院］审　判　长　　牟宇立人民陪审员　　章正东人民陪审员　　李　过二〇一六年四月二十二日代书　记员　　梁益玲百度搜索“”