（2016）苏1322民初5584号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-11-08
案件名称
陆金喜与沭阳大唐房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆金喜,沭阳大唐房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1322民初5584号原告陆金喜，居民。委托代理人吴新全，江苏德沛律师事务所律师。被告沭阳大唐房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道健康家园92-11、12号商铺。法定代表人卓尧，系该公司营销总监。委托代理人岳以福、胡峰，江苏天帆律师事务所律师。原告陆金喜诉被告沭阳大唐房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐品独任审理，于2016年5月12日公开开庭进行了审理，原告陆金喜委托代理人吴新全，被告沭阳大唐房地产开发有限公司委托代理人岳以福、胡峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆金喜诉称：2012年11月7日，原告向被告购买位于沭阳县大唐印象小区2幢1单元1101室商品住宅，双方在当天签订了商品房买卖合同，原告及时按约向被告支付了购房款，被告按时将该住宅交付给原告，但被告未按约办理房屋权属登记手续，后经原告多次催促，被告在2015年11月3月才将相关证件交付给原告，按照合同约定，被告最迟应当在2014年5月28日为原告办理相关证件，已经逾期超过500天。为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求判令：被告赔偿原告因拖延办证违约金80000元。被告沭阳大唐房地产开发有限公司辩称：1、原告未在规定期限内取得房产权属证书，并非被告公司造成，而是因原告委托授权迟误所致，原告于2015年2月14日才授权委托被告代为办理房产权属证书事宜，在未得原告授权前被告无法也无权代为处理办证事宜，而在得到原告授权后，被告已在90日内为其办理好房屋产权证书，所以办证时间与合同约定时间不符，并非被告公司造成，被告公司不应承担违约责任；2、原告诉求中的索赔数额没有事实和法律依据，根据双方签订的商品房买卖合同第15条约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付的房款0.5%向买受人支付违约金，该合同约定合法有效，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规和社会公共利益，所以退一万步讲，即使被告公司承担违约责任，违约金计算方法和标准应以此为准，而不是原告提出的无事实和法律依据的巨额赔偿。本案争议焦点：1、原告取得房产证的时间，造成办理房产证迟延的过错由谁承担。2、如系被告原因造成，该违约责任应当以什么样的标准来计算，也就是原告所诉的违约金的事实和法律依据。原告为证明自己的主张，出示以下证据：证据1、原告与被告于2012年11月17日签订的商品房买卖合同，证明原告曾向被告购买房屋的事实。在该合同第5页第7条载明逾期付款的责任，条款约定逾期在60日之内的，自本合同规定的应付款项期限之日起第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；在买卖合同第9页第15条，关于产权登记的约定，该条款是出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理产权登记，由出卖人提供资料登记备案，双方登记是按照第二条列举的条款，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.5%支付违约金。从这两条可以看出，在本合同中原告与被告双方的责任明显是不对等的，原告逾期付款，按照每日向原告支付万分之十的违约金，但是被告如果延期办证，只承担已付房款的0.5%向原告支付违约金。该条款是明显显失公平的，而且违约的数额是以已付房款的0.5%作为封顶，属于霸王条款，不管时间是一天还是十年，违约数额都是一样的，严重侵害了业主的合法权益，业主事后对此承担异议的话，该条款应予以撤销；证据2、原告出具的房屋所有权证明以及国有土地使用证一份，证明原告是在2015年11月3日才拿到相关证件；证据3、不动产发票一份以及契税发票一份，证明原告已经将购房款交付给被告的事实；证据4、大唐印象服务中心向原告出具的入住须知一份，证明被告是在2014年2月22日将房屋交付原告。被告质证认为：对证据1真实性没有异议，原告向被告购买涉案房屋也是事实，但不能达到原告的证明目的。首先在合同第5页第7条买受人逾期付款的违约责任，该条约定的是买受人未按合同规定的时间付款应承担的违约责任，与本案无关。合同第9页第15条，关于产权登记的约定，被告是有义务将办理权属登记并提供相关资料报产权登记机关备案，但是被告应得到原告授权并提供相关委托手续，造成被告不能向产权登记机关备案，是由于原告直至2015年2月14日才委托授权被告，并提供相关委托手续，签订委托书，被告在原告授权后已经在90日内为其办好房屋产权证书，因此被告不存在违约，没有过错。涉到违约金的计算，按照合同约定，逾期办证的违约金，按照0.5%向买受人支付，即使被告存在违约，也应该按照合同约定支付逾期办证违约金；对于证据2真实性没有异议，对证据3真实性也没有异议，对证据4真实性没有异议，被告确实是2014年2月24日交付房屋。原告为证明自己的主张，出示以下证据：证据5、委托书复印件一份，证明原告委托被告办理房屋产权证书的时间是2015年2月14日，也就是说原告在提供委托手续办证时间是由原告拖延造成的，被告没有过错，并且被告也按照原告提供委托办证手续后，在90日内为其办理了房屋所有权证，因此被告不存在违约，不应当支付逾期办证违约金。原告质证认为：该委托书与本案没有关联性，事实上原告多次找被告，要求办理产权登记手续，但是都是被告多次拖延，直至2015年2月14日，被告才同原告签订委托手续。这并不能改变被告的违约的事实。而且在合同中以及相关法律法规，也没有规定原告必须签订委托书被告才办理产权登记手续，故被告阐述是因原告原因迟延签订委托书造成违约是不符合常理的。本院认证意见：对证据1、3、4的三性予以认定，对证据2、证据5的真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定。经审理查明：2012年11月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于上海南路西侧，湾河中沟南侧大唐印象小区第2幢第1单元1101号房屋卖于原告。售价479445元，合同第七条第1款第（1）项约定买受人逾期在60日内付款的违约责任为：自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行。合同第九条第1款第（1）项约定出卖人逾期在60日内交房的违约责任为：自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行。合同第十五条第2款关于产权登记的约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2014年2月24日被告将涉案房屋交付于原告，2015年2月6日，被告将涉案房屋相关的备案登记资料提交到产权登记部门备案。后原告以被告拖延办证未支付违约金为由诉至本院要求处理。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而商品房买卖合同具有一定的特殊性，需要通过登记公示制度的方式来对外宣誓房屋所有权。原、被告双方约定在涉案房屋交付后90日内，由出卖人将相关产权登记的资料交到产权登记部门去备案，而被告在交付房屋以后，时隔近一年才将这些资料交产权登记部门备案，这已经严重违反了合同的约定，致使原告无法办理产权登记，这就是合同约定的违约，但原告在庭审中以合同第七条作为违约金请求权基础明显不符合合同约定，也体现不出其参照的显失公平的条款适用，因为第七条和第九条这两条是对应的。因此对于因被告拖延办证应向原告支付的违约金，本院依照原、被告双方签订的合同第十五条第2款的约定，认定为2397.2元。对于违约金的设立，其标准就是未违约一方，因对方的违约不能履行合同而造成的损失的补充和具有一定的惩罚性，主要依据就是未违约一方当事人的损失。本案中，原、被告双方就涉案购房款的支付所涉及的违约责任和涉案房屋交付的违约责任体现在涉案合同的第七条和第九条，这两个条款是相互对应的，且违约金计算的方式方法均是对等的。涉案房屋为及时办理产权证、土地使用证等相关证件只是影响涉案房屋权属的对外公示，并不影响原告的居住、占有和使用。原告也未提供其存在超过约定违约金标准损失的证据，故对原告要求超过约定违约金标准部分的诉讼请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳大唐房地产开发有限公司本判决书生效后三日内向原告陆金喜支付违约金2397.2元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原告负担875元，被告沭阳大唐房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1800元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行）。审 判 员 徐 品二〇一六年四月二十二日法官助理 胡潇潇书 记 员 王 巧书 记 员 咸军成附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。