（2016）沪0110民初1790号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-08-08
案件名称
中铁二十四局集团有限公司与上海品尊商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中铁二十四局集团有限公司,上海品尊商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初1790号原告中铁二十四局集团有限公司，住所地上海市。法定代表人郭衍敬，董事长。委托代理人凌光华。委托代理人陈勇。被告上海品尊商贸有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人周华瑞，董事长。委托代理人朱婉姬。原告中铁二十四局集团有限公司诉被告上海品尊商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告中铁二十四局集团有限公司委托代理人凌光华、陈勇到庭参加诉讼。被告上海品尊商贸有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。原告中铁二十四局集团有限公司诉称：2014年12月，原告通过司法拍卖取得上海市杨浦区邯郸路XXX号上海钢铁交易大厦的产权；被告与第一钢市市场股份有限公司签订的《房屋租赁合同》，承租上海钢铁交易大厦106室房屋(以下简称系争房屋)，原告取得产权后该租赁合同依法应继续履行，被告应当向原告支付房屋租金及物业管理费；但经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。故诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即搬离、腾空系争房屋并交付给原告；3、被告支付原告所欠的房屋租金及房屋使用费，按每月人民币3,606元从2015年2月3日计算至被告腾空、交付系争房屋之日止；4、被告支付原告所欠的物业管理费，按每月人民币1,156元从2015年2月3日计算至被告腾空、交付系争房屋之日止；5、判令被告支付违约金，按未付租金的日万分之一计算至被告实际履行之日止。被告上海品尊商贸有限公司辩称：不同意原告诉讼请求；上海钢铁交易大厦的产权人变更为原告后，原告一直未与被告办理交接手续，直到2015年11月左右才向被告催款，12月即对系争房屋一楼进行装修，断水断电，致被告无法经营；被告对系争房屋投入巨额资金进行装修，如果迁出，装修拆除后不能另行安装使用。经审理查明：上海市杨浦区邯郸路XXX号房屋产权人原系案外人第一钢市市场股份有限公司。2012年11月1日，第一钢市市场股份有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，将上海市杨浦区邯郸路XXX号(上海钢铁交易大厦)1层店铺(店铺编号106室)出租给被告。合同约定：系争房屋建筑面积为59.27平方米，用途为商铺，承租人仅作为酒类展示、零售使用；租赁期限为10年，从2012年11月1日起至2022年10月31日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金人民币为2元，月租金为人民币3,606元，物业管理费为每月每平方米人民币19.50元，每月人民币1,156元；租赁期间，如遇承租人欠缴租金、物业管理费或水电费等费用，每延迟支付1日，承租人应向出租人支付欠付总额0.01%的违约金。2014年12月9日，原告通过司法拍卖竞得上海市杨浦区邯郸路XXX号上海钢铁交易大厦房产。2015年2月2日，上海市浦东新区人民法院出具《执行裁定书》，明确上述房产所有权自裁定书送达之日起转移给原告。次日，原告收到该《执行裁定书》。2015年4月17日，原告在上海钢铁交易大厦张贴《公告》，要求大厦内各租户自2015年2月3日起，应向原告支付租金。2015年10月14日，系争房屋产权登记至原告名下。2015年7月17日，原告与第一钢市市场股份有限公司、上海万容物业管理有限公司签署《物业交接确认书》，确认原告和物业公司已完成上海钢铁交易大厦的物业交接，第一钢市市场股份有限公司的人员全部撤离。2015年11月18日，原告出具《收费通知单》，载明被告应支付2015年2月3日至2016年1月31日租金人民币43,014.43元、2015年7月17日至2016年1月31日物业管理费人民币7495.35元。原告及上海铁程物业有限公司及被告公司员工黄成生在该通知单上签名盖章。2015年12月8日，原告向被告送达《催款通知书》，要求被告于12月15日之前支付租金人民币43,014.43元及物业管理费人民币7,495.35元。被告公司员工黄成生签名并标注“鉴于贵司对原租赁合同效力有异议，我司希望在贵司确认继续履行合同后缴纳租金”。2016年1月26日，原告诉至本院，作如上诉请。本院于2016年2月19日将诉状副本送达给被告。审理中，原告撤回要求被告支付违约金之诉请。以上事实，有上海市浦东新区人民法院出具《执行裁定书》、上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《公告》、《物业交接确认书》《收费通知单》、《催款通知书》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，在租赁期限内，承租人继续享有使用租赁物的权利，但应当向变动后的房屋产权人支付租金。原告通过公开拍卖取得房屋产权，基于买卖不破租赁的法律原则，被告有权继续租赁使用系争房屋，但应自房屋产权变更之日起将租金支付给新的产权人原告。原告在取得系争房屋产权后即进行公示，要求系争房屋所在大厦全体租户将租金支付给原告，并向被告送达了《催款通知书》，但被告却仍未向原告支付租金。原告起诉要求解除租赁合同并要求被告迁出、腾空系争房屋，本院可予支持。解除日期以诉状副本送达之日为准。原告要求被告支付欠付租金、物业管理费及房屋使用费，于法不悖，本院可予准许。被告称原告不履行房屋租赁合同并多次停电干扰，未提供充分证据证明，本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海品尊商贸有限公司就上海市杨浦区邯郸路XXX号1层店铺106室签订的《房屋租赁合同》于2016年2月19日解除；二、被告上海品尊商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空、迁出上海市杨浦区邯郸路XXX号1层店铺106室，并将该房屋交还原告中铁二十四局集团有限公司；三、被告上海品尊商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中铁二十四局集团有限公司2015年2月3日至2016年2月19日房屋租金人民币45,315.40元；四、被告上海品尊商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中铁二十四局集团有限公司房屋使用费，按每月人民币3,606元的标准，从2016年2月20日起支付至被告上海品尊商贸有限公司将上海市杨浦区邯郸路XXX号1层店铺106室交还原告中铁二十四局集团有限公司之日止；五、被告上海品尊商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中铁二十四局集团有限公司物业管理费，按每月人民币1,156元的标准，从2015年2月3日起支付至被告上海品尊商贸有限公司将上海市杨浦区邯郸路XXX号1层店铺106室交还原告中铁二十四局集团有限公司之日止。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,088元，减半收取计人民币544元，由被告上海品尊商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 莹二〇一六年四月二十二日书记员 袁甄乙肖蔚瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自