（2016）渝01民终1202号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-08-26

案件名称

深圳市之平物业发展有限公司与林静物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1202号上诉人（原审原告）深圳市之平物业发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区吉莲大厦三层JL1-305号。法定代表人余绍元，该公司执行总裁。委托代理人刘姗，系该公司员工。委托代理人周鸿婷，系该公司员工。被上诉人（原审被告）林静。上诉人深圳市之平物业发展有限公司（以下简称之平物业公司）与被上诉人林静物业服务纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月1日作出（2015）江法民初字第11863号民事判决。之平物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月8日对本案进行了审理。上诉人之平物业公司的委托代理人刘姗、周鸿婷和被上诉人林静参加了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：林静系重庆市江北区鲁能星城十街区3幢2单元29-03号房屋业主。2009年10月30日，重庆鲁能开发（集团）有限公司与之平物业公司签订《鲁能·星城项目十街区前期物业管理服务合同》，合同期限为2009年10月20日至2011年10月19日。合同约定由之平物业公司为重庆鲁能星城十街区提供前期物业管理介入和前期物业管理服务事宜，包括但不限于从物业使用角度对物业规划、设备设施设置等提出意见和建议；物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修和养护；……协助业主对于房屋质量、工程完善、社区配套完善、园林景观等工程遗留问题的整改进行跟踪、协助处理和信息反馈等。业主按照拥有的物业建筑面积交纳物业管理服务费，其中高层住宅：每平方米每月1.4元；物业管理服务费按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务，为提高工作效率，物业采用银行托收方式收到物业管理服务费，每月收取一次，业主应于每月5日前将本月物业管理服务费用存入相应银行账户，如业主未能按时足额交纳物业管理服务费用，每逾期一日将承担应交物业管理服务费总额万分之五的滞纳金。合同签订后，之平物业公司按约为鲁能星城十街区提供物业管理服务，林静也交纳了部分时间段的物业管理服务费。另查明，鲁能星城十街区业主委员会至今仍在筹备当中，之平物业公司自《前期物业服务合同》签订之日起一直为鲁能星城十街区提供物业服务。一审庭审中，之平物业公司举示欠费清单证明林静的欠费情况，林静认可之平物业公司诉求的物业费欠缴期间及每月交纳物管费148.15元的事实，但辩称前期物业服务合同已经届满，之平物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，对2013年9月30日之前的诉求应予以驳回；对滞纳金不予认可；之平物业公司也未能公示水电公摊费的缴费证明，仅仅是通知交纳的金额，对此无法核实亦不予认可。之平物业公司则称其向林静发出的催费函件致使诉讼时效中断，林静没有收到函件与其无关，诉讼请求没有超过诉讼时效。另，之平物业公司举示了工作联系函等证据用以证明其曾经向开发商反映过林静家里外墙漏水的问题。林静辩称之平物业公司向“中建五局隧道公司”寄出的尾号“5704”的快递并未实际送达该司，且项目通知单的时间为2014年3月9日，之平物业公司存在严重滞后反映房屋质量问题、不作为的行为。涉讼房屋漏水问题至今未能解决，之平物业公司没有尽到应尽义务。之平物业公司在一审中诉称：林静系重庆市江北区鲁能星城十街区3幢2单元29-03号房屋业主。2009年10月30日，之平物业公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务管理服务合同》，约定由之平物业公司为前述房屋所在小区提供前期物业服务，之平物业公司依约提供了物业服务，但林静却并没有按照约定按时交纳物业服务相关费用。林静自2013年3月1日至2015年9月30日，累计拖欠物业服务费4591.66元、滞纳金1075.29元、水电公摊费355.53元，以上费用共计6022.48元。之平物业公司诉至法院，请求判令林静立即支付截止2015年9月30日拖欠的物业服务费、滞纳金及水电公摊费共计6022.48元；并由林静承担本案诉讼费。林静在一审中辩称：林静是鲁能星城十街区3幢2单元29-03号房屋业主属实，之平物业公司主张对方欠缴期间属实，对每月物业费200.44元的标准没有异议。2010年6月，林静入住后不久发现从阳台到饭厅呈“一字型”裂缝，卧室的墙壁也有开裂，饭厅的天花板漏水渗水，物业一直没有解决。林静及时向开发商和物业反映情况。小区物业人员也曾到现场勘查，确认了裂缝的位置。林静要求开发商进行整改，但开发商在接到投诉并现场勘查确认问题属实的情况下，却漠然置之，林静多次向有关部门反映也没得到任何解释和回复。林静向物业提交缓交物管费的回函，之平物业公司拒签；之平物业公司无视业主的诉求，对房屋质量问题并没有协助解决，林静以缓交、拒交物管费进行回应。不同意交纳2013年3月1日至2015年9月30日的物业服务费、滞纳金以及水电公摊费，什么时候解决林静房屋漏水问题，林静便正常交纳费用。一审法院认为，之平物业公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能·星城项目十街区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效。双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。林静作为鲁能星城十街区3幢2单元29-03号房屋的业主，该物业服务合同对其具有约束力。合同签订后，之平物业公司即已经按照双方的约定为林静提供物业管理服务，林静亦应按约交纳物业管理服务费。关于林静提出的因其房屋天花板存在裂缝长期漏水而拒绝交纳物业管理服务费的抗辩，法院认为，房屋是否存在质量问题以及质量问题的解决属房屋买卖双方争议，与本案分属不同法律关系，无法在本案中一并解决，林静可另寻其他途径解决。诉讼中，之平物业公司举示了工作函件（2014年3月9日）证明其曾向开发商反映过林静房屋裂缝的问题，林静也认可有物业也曾经带维修人员前去勘查。因此法院认为，之平物业公司作为物业服务企业对于林静房屋裂缝的处理已经履行了其合同义务，关于林静提出的因房屋裂缝没有解决而拒绝交纳涉讼房屋物业管理服务费的抗辩，法院不予支持。林静认可每月应交纳的物业管理服务费为148.15元，法院予以确认。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。按照合同约定，林静须于每月5日前支付当月的物业服务费用，林静最迟须于2013年9月5日前支付之平物业公司2013年9月的物业服务费用。之平物业公司于2015年9月24日起诉，要求林静支付2013年3月1日至2015年9月30日的物业服务费用，之平物业公司虽举示催费函件证明其曾向林静催收费用，但并不能证明林静是否收到相关的催费函件，故林静关于之平物业公司2013年9月30日之前物业费的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，法院予以支持。因此，法院对之平物业公司有关物业费请求，予以部分支持，即林静支付之平物业公司2013年10月1日至2015年9月30日的物业管理费3555.6元（148.15元／月24个月）。对于之平物业公司主张的物业管理服务费超出前述金额部分，法院不予支持。双方合同虽然约定了业主逾期不交纳物业服务费应承担滞纳金的违约责任，但合同亦明确约定了物业公司负有协助业主对于房屋质量、工程完善，对社区配套完善、园林景观等工程遗留问题的整改进行跟踪、协助处理和信息反馈等义务。之平物业公司作为小区物管企业，对于业主反映的关于房屋质量等问题，物业公司除应当及时协调并向有关部门反映之外，更要将问题解决进展情况等信息及时反馈给业主，与业主进行行之有效的沟通。本案中，林静于2010年6月入住涉讼房屋后即发现房屋存在裂缝等质量问题并向之平物业公司反映，之平物业公司除2014年3月9日的项目通知单之外，并没有其他证据证明其及时按照《物业服务合同》的约定及时履行了相应的物业管理义务。鉴此，对于之平物业公司要求林静承担滞纳金诉讼请求，法院不予支持。另，关于之平物业公司主张的水电公摊费用，之平物业公司仅举示了之平物业公司自行统计的欠费明细计算表，其主张的水电公摊费用并无其他书面材料佐证。其举证不足以支持其要求林静支付水电公摊费355.53元的诉讼请求，法院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林静于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司2013年10月1日至2015年9月30日的物业管理服务费3555.6元；二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由林静负担。宣判后，之平物业公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判林静向之平物业公司支付2013年3月1日至2013年9月30日的物业管理服务费1036.06元、滞纳金1075.29元和水电公摊费用355.53元，总计2466.88元；2、本案二审诉讼费由林静承担。主要事实和理由：1、之平物业公司已举示证据证明其已经合法向林静催收物业费，而林静只是口头反驳并未提供相反证据推翻之平物业公司所举示的证据，故一审判决认定2013年9月30日之前的物业费超过诉讼时效属于认定事实不清；2、之平物业公司举示的《物业服务合同》明确约定了滞纳金，一审判决也认定了该合同的效力，关于林静所反映的问题属于房屋买卖合同双方的问题，之平物业公司对不属于自身原因造成的房屋质量问题仍积极协助林静进行处理，已经尽到了物业管理的职责，因此应当主张滞纳金；3、关于物业水电公摊费用的问题，《物业服务合同》对此有明确约定，而之平物业公司也举示了相应的欠费明细计算表，如果法院认为上述证据不足以证明可以依职权到供水供电部门核查。林静答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：林静的房屋入住以来，天花板开裂房屋漏水，而之平物业公司并未积极协调开发商进行处理，影响林静及家人的居住安全，林静当然可以不向之平物业公司缴纳物业服务费。本院二审查明的事实与一审认定的相同。本院认为，之平物业公司请求林静给付2013年3月1日至2013年9月30日期间的物业服务费，因林静在一审审理中辩称2013年9月30日之前的物业费已超过诉讼时效，对于未超过诉讼时效的事实应属于之平物业公司举证证明的范围，而之平物业公司所举示的证据不能证明其已向林静催缴了2013年9月30日之前的相关费用，故之平物业公司请求林静给付2013年9月30日之前的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。关于是否应当主张滞纳金的问题，由于林静因天花板开裂房屋漏水问题于2010年6月入住时即向之平物业公司进行反映，虽然之平物业公司举示了项目通知单等证据，但至今林静的房屋漏水问题也未得到解决，之平物业公司在林静的房屋漏水问题上存在与开发商、施工单位进行整改跟踪、协助处理和信息反馈等物业服务方面的瑕疵，因此对之平物业公司要求林静承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于水电公摊费是否应予以主张的问题，虽然《物业服务合同》对此有约定，但之平物业公司所举示的证据仅为其单方制作的欠费明细表，没有其他证据予以佐证，故本院对之平物业公司仅凭该欠费明细表要求林静给付水电公摊费的请求不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市之平物业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　师玉婷代理审判员　　刘　希代理审判员　　王　兵二〇一六年四月二十二日书　记　员　　江满意 搜索“”