（2016）辽07民终496号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-04-28
案件名称
上诉人曲冠男与被上诉人锦州市天兴物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案二审判决书
法院
辽宁省锦州市中级人民法院
所属地区
辽宁省锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲冠,锦州市天兴物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终496号上诉人（原审被告）曲冠男，女，1964年5月20日出生，汉族，锦州供电公司员工，住锦州市古塔区。被上诉人（原审原告）锦州市天兴物业服务有限责任公司，住所地锦州市凌河区花园里40-88号。法定代表人顾文才，该公司总经理。委托代理人刘旸子，该公司职员。委托代理人邵玉萍，该公司职员。上诉人曲冠男因与被上诉人锦州市天兴物业服务有限责任公司物业服���合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民初字第00598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曲冠男，被上诉人锦州市天兴物业服务有限责任公司的委托代理人刘旸子、邵玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告锦州市天兴物业服务有限责任公司诉称，被告是锦州市古塔区永安里天兴新大陆7-12号居民，2014年1月至2015年拖欠原告公司物业服务费共计3274元、车位费4750元，公司索要未果，故诉至法院要求被告给付拖欠的物业费3274元（2014年1月-2015年8月，标准是每月每平方米1元，面积为163.68平方米，一个月163.7元，共20个月）；2、被告给付拖欠停车管理费4750元（2008年6月-2012年4月每月50元标准，2012年5月-2015年8月每月60元标准）；3、诉讼费由被告承担。原审被告曲冠男辩称，一、物业费：不缴纳物业费是因为原告公司没有尽到物业合同中约定的义务。本人所住天兴新大陆所属地下室于2014年春节后被盗，物业公司在这件事上存在失职行为：1、按物业管理服务合同约定原告公司负责安全防范、卫生、交通、绿化等进行管理，可是被告公司没有做到安全防范，针对我家入户单元的所有监控均不好使，地下室单元入户门本应限制进入，但铁门损坏，随意入内，于2015年11月26日才更换。2、入住手册治安管理规定中约定小区实行封闭式保安管理办法，保安应实行24小时值班。小区内人员凭出入证、外来人员凭身份证登记出入，这些物业人员没有做到。被告地下室们被砸开，六箱酒被搬走是需要时间的，这些原告公司如果24小时巡逻就应该发现，可见没有履行其义务。3、物业对业主态度极度恶劣，协议约定如遇争议，双方应协商解决，协商或调解达不成协议的，一方可以向人民法院起诉，可物业公司并未和业主协商。二、车位费：地下停车位是被告花钱从开发公司处购买，物业公司没有与被告签订停车协议、管理协议，没有依据收取费用，且物业公司不作为更不应收费。虽然我之前按照50元每月的标准交过，但是给的票据是白条，而且后来原告公司也没有再收取过，我们都以为不再收取。综上，对原告物业费用陈述的收费标准我方没有异议，但认为其义务没有尽到，故应按50%比例给付。对于其主张的停车费认为没有给付依据、原告没有履行义务不应支付。原审法院经审理查明，被告系锦州市古塔区天兴新大陆小区7-12号房屋业主，房屋面积为163.68平方米，原告从事该小区的物业服务及管理、地下停车管理服务。2014年1月至2015年8月，被告未交纳物业费，此期间物业费收费标准为每平方米每月1元，每月163.7元。被告在该小区购买地下停车位一处，被告入住后曾按每月50元标准交过地下停车服务费，2008年6月至2015年8月，被告未予交纳该费用。原告主张2008年6月至2008年12月的地下停车服务费，未提供此期间双方约定交纳该费用的物业服务合同。2009年3月原告与业主委员会签订合同，约定地下车库车位所有权属业主的，每月按50元／个的标准向业主收取停车管理服务费，服务期限起始时间为2009年1月。另查，锦州市物价局于2012年5月2日作出（2012）62号文件《关于天兴.新大陆住宅小区物业服务收费标准的批复》，2012年5月1日起车位管理服务费收费标准为每车位每月60元。2012年5月至2015年6月双方未就停车服务费增至60元签订物业服务合同。2015年6月30日原告与新大陆小区业主委员会代表签订物业服务合同，将停车服务费增至60元。原审法院认为，被告是原告提供物业��务小区的业主，双方之间形成物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告提供了物业服务、停车位管理服务，被告应缴纳物业服务费、停车管理费，拖欠不付构成违约，应承担违约的民事责任。被告如认为物业安保管理不善导致物品遗失、车辆毁损，对侵害其财产权益可以另行主张权利；认为原告部分物业义务未履行完毕，可以要求物业公司继续履行物业服务合同，但不能以此作为拒交物业费、停车管理费的理由。因原告在2008年6月至2008年12月未与业主委员会就收取停车位管理服务费达成协议，被告不认可在此期间接受车位管理服务，亦不认可交纳该笔费用，故此期间的车位管理服务费不予保护。原告主张自2012年5月-2015年6月停车管理费增加至每月60元，但原告未就该收费情况与业主委员会签订合同予以约定，故在此期间仍按原费用标准50元计算。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：被告曲冠男于本判决生效后10日内向原告锦州市天兴物业服务有限责任公司交纳拖欠的2014年1月至2015年8月期间的物业费、2008年6月至2015年8月的车位管理费共计7294元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曲冠男负担。曲冠男不服一审判决，向本院提起上诉称，1.锦州天兴物业服务有限责任公司是以赢利为目的的公司，我花钱买的是服务，服务有问题就相当物品存在瑕疵，那么根据《消费者权益保护法》之相关规定，我对该公司的不作为行为，服务不到位行为应有追究其赔偿的权利，所以我认为判决不公平。因之前物业公司有严重的失职行为，本人地下室于2014年春节被盗，派出所同志查看录像没有，给破案带来难度，所有监控均不好用，地下室单元门损坏，随便出入，保安没有24小时值班以及遵循大宗物品及陌生人出入登记的有关规定，物业公司违背了协议的相关规定，应当承担相应的管理责任。2.根据天兴物业公司提供的收费相关依据包括三个文件，三份所谓的业主委员会与物业公司签订的合同，首先我质疑业主委员会的合法性，业主委员会是什么产生的，什么时候签的合同，合同内容是什么我及我身边的很多人都不知情，其次三份合同的期限：第一份是王美杰与物业签订的，生效日2009年1月1日至2011年12月31日；第二份是陈丽娜与物业公司签订的，生效日是2012年6月1日至2015年6月1日；第三份是孙秀芬与物业签订的，生效日是2015年6月30日至2018年6月30日，合同在这中间存在断档期，时间是2012年1月1日至2012年5月30日，由于天兴物业公司的不作为导致广大业主没有与物业公司签订合同，我们没聘用他作为我们的物业管理者，没有雇佣与被雇佣的关系，因此物业在这期间收取的物业费是没有依据的乱收费，因此我提出反诉，物业在这期间有欺诈行为，应退回我在不知情的情况下所缴纳的物业费每月163.68元，共5个月合计818.40元。3.物业公司没有与我签订停车位管理协议，本人多次索要协议未果，并多次强调拿来协议我就交钱，物业拿不出协议也无人再催要，因此没有雇佣与被雇佣的关系，物业收费室不合理的。综上所述，原判决没有考虑到上诉人的任何诉求，因此要求锦州市中级人民法院重新审理。被上诉人锦州市天兴物业服务有限责任公司答辩��，我们保安人员是24小时值班，定时对车库等小区地点进行检查。2012年1月1日至2012年5月30日之间存在断档期是因为业主委员会没有选定，物业公司没有办法与小区人员签订物业合同，但是在此期间我们依旧为小区业主提供物业服务。关于停车费，在物业公司与业主委员会签订的物业合同上，有明确的费用数额、定价，在物价局的批文上也有政府给我们定的指导价格，我们对车位提供照明、环境卫生这方面的服务，为车主提供出入登记、巡逻等服务，并在出现问题时协助报案调查，我们收的是管理费用。收费许可证年检是行政审批程序，我们物业公司已经取得了收取费用的资质，不影响作为有权从事物业服务的民事权利主体签订的物业服务合同，合同期间，我们也提供了物业服务，有权收取费用。一审法院认定事实清楚，判决正确，请二审法院维持原判。���审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人是被上诉人提供物业服务小区的业主，原审法院认定双方之间形成物业服务合同关系正确。关于上诉人主张在被上诉人为其小区提供物业管理服务的过程中，存在因物业安保管理不善导致物品遗失以及车辆毁损等问题，并以此拒绝交纳物业费及停车管理费一节，如以上问题确实存在，上诉人可以通过业主管理委员会或物业行政主管部门督促被上诉人加强管理，也可以对侵害其财产权益的行为另案主张权利，但上诉人不能以此作为拒交物业费、停车管理费的理由。原审判决上诉人交纳相应数额的物业费及停车费并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人曲冠男负担。本判决为终审判决。审判长 于开升审判员 李长奇审判员 张昱凯二〇一六年四月二十二日书记员 李丹妮 来源：百度搜索“”