（2015）东民初字第1307号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2018-02-27
案件名称
王仪錶与杜传梅、王明英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市东湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王仪錶,杜传梅,王明英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十七条，第八十八条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1307号原告：王仪錶，男，1962年4月24日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：徐俊兴，江西东鸿律师事务所律师，执业证号：13601200810204935。被告：杜传梅，男，1951年12月2日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：郑一村，江西策源律师事务所律师，执业证号：13601199810182572。被告：王明英，女，1953年9月3日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：郑一村，江西策源律师事务所律师，执业证号：13601199810182572。原告王仪錶诉被告杜传梅、王明英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王仪錶及委托代理人徐俊兴、被告杜传梅、王明英及委托代理人郑一村均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王仪錶诉称：被告杜传梅、王明英系夫妻关系，被告王明英与原告系姐弟关系。2006年，被告因购房急需资金，向原告提出借款及出让有关房产使用权，经双方约定，被告自愿将其承租的东湖区××号2楼2间公房使用权转让给原告，转让费4万元。约定达成后，原告依约支付被告4万元转让款，被告也将房屋交付给原告使用。2009年7月，该公房拆迁由政府安置到XX区XX路XX城X栋3单元402室、建筑面积55.89平方米（按政策如选择货币安置，该公房拆迁补偿费为16万元），原告对该房屋进行了简单装修，共花费13072.5元。2012年，该房屋参加房改，房改购房款19123元由原告负担，但基于双方的亲戚关系，该房屋一直没有办理过户，所以拆迁安置、房改等都是以被告杜传梅的名义办理。2013年12月份，原告对房屋进行了第二次装修，并购买家具等生活用品，共花费38612元。然而，近期原告向被告提出过户，被告却一反常态，否认房屋转让给原告的事实并拒绝办理过户手续。为此，原告提起诉讼，1、请求判决被告退还原告公房使用权转让费4万元及房改购房款19123元；2、请求判决被告赔偿原告房屋升值损失30万元（暂定）及装修、购置家具家电物品损失51684.5元。被告杜传梅、王明英辩称：1、原坐落东湖区××号2间公房承租人是被告，被告取得该公房承租权后转租给周中良居住。2、被告将承租的东湖区××号2间公房借给被告王明英二弟王毅铭（现已死亡），而不是原告。2006年，被告欲购买西湖区抚河××路××水印都市××楼××单元××室房屋，因资金短缺，被告想用自己所有的东湖区××号房屋抵押贷款11万元，欲向被告王明英二弟王毅铭借款4万元支付房款，当时原告对被告讲，王毅铭没有老婆小孩，一个人长期在外租房，需要很多钱，王毅铭老了没有一个居住地方，如果王毅铭借给被告4万元，暂时不要还，还了王毅铭也会很快用掉，要求被告帮助王毅铭解决居住问题，于是被告将自己承租的东湖区××号2间公房转租给王毅铭居住，王毅铭出借4万元给被告抵作租金，原告要求被告向他写一张收条，被告讲这4万元是王毅铭给的，应该写王毅铭的名字，原告就说这4万元是出自原告账户，收条要写原告的名字，不要写王毅铭的名字，于是被告向原告写了一张与事实不相符的收条，把王毅铭给被告的4万元写成是原告给的，后来王毅铭和原告都没有在阳明路公房居住，而是被告将该房屋出租给周中良居住，租金由王毅铭收取。按法律规定，承租人无权将公房转让或转卖，因为该房屋产权是政府相关部门的，所以不存在将公房转卖给原告。3、被告享有东湖区××号2间公房拆迁安置权。2009年5月，政府相关部门对阳明路改造需拆除一些房屋，被告承租的东湖区××号2间公房划入拆迁范围。2011年，政府相关部门要求被告补交了该公房的相关费用和租金，同时政府相关部门为被告安置了XX区XX路XX城X栋3单元402室房屋一套，被告约花费1.3万元进行了装修，后因王毅铭要居住，王毅铭又约花费3万元进行了装修，而原告没有对该房屋装修。2011年11月22日，南昌市房管局与被告签订《南昌市房改出售公有住房契约》，被告通过房改方式取得了XX区XX路XX城X栋3单元402室房屋所有权。2013年11月起，王毅铭在该房屋居住。2014年3月23日，王毅铭死亡，被告对王毅铭进行安葬，有关安葬费4.8万元均是被告支付，所以王毅铭借给被告的4万元还不够安葬费开支。4、本案不是房屋买卖合同纠纷，而是房屋租赁合同纠纷，原告的诉讼请求不成立。被告没有将XX路XX号2间公房转让给原告，而是将该房屋使用权借给王毅铭居住使用，原告没有权利也没有证据证明其有权获得XX区XX路XX城X栋3单元402室房屋所有权，该房屋所有权归被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告王仪錶系被告王明英之弟，被告杜传梅、王明英系夫妻关系。原坐落于东湖区××号（建筑面积37.25m2）房屋，系南昌市东湖区墩子塘房管所的直管公房，该公房承租人为被告杜传梅。被告取得该公房承租权后，将该公房转租给周忠良居住。2006年，被告杜传梅起草协议一份，协议草稿抬头部分甲方处为杜传梅，乙方处空白，后原告在乙方空白处写上自己的名字，该协议草稿主要内容为甲方将坐落在东湖区××号承租房使用权转让给乙方，乙方一次性给予甲方转让补偿款4万元，付款方式和时间在签订协议后，乙方一次性付给甲方。该协议草稿形成后，相关当事人未签字。2006年12月28日，原告通过银行转账给被告王明英6万元。2007年1月14日，被告王明英通过银行转账给原告2万元。2007年1月15日，被告杜传梅、王明英出具一份收条，该收条内容：“今收到王仪錶转让南昌市东湖区××号（现为227号）补偿款人民币肆万元整。”被告出具收条后，该房屋租金改由原告直接向承租人周忠良收取，但原、被告双方一直没有到房管部门办理该公房承租人变更手续。2009年5月29日，因阳明西路道路改造，拆迁单位通知被告杜传梅，其承租的XX路58号公房列入拆迁用地范围。2009年7月13日，拆迁人南昌市市政公用投资控股有限责任公司与被告杜传梅签订拆迁安置协议，协议约定拆迁人拆除XX路58号公房，同时拆迁人安置被告坐落XX城X区XX栋X单元402室（建筑面积：55.89m2）房屋一套。该协议签订后，拆迁人将XX城X区X栋X单元402室安置房交付给被告杜传梅使用。该房屋交付后，被告杜传梅负责该房屋装修事务工作，该房屋装修费用共支出13072.5元。房屋装修完毕后，被告杜传梅以自己的名义将该房屋出租给胡发水、肖海滨等人居住，房屋租金也由被告杜传梅收取，被告杜传梅用收取的房屋租金（含拆迁费）填平了房屋装修费。2011年11月22日，南昌市房管局与被告杜传梅签订《南昌市房改出售公有住房契约》一份，协议约定，南昌市房管局将XX城X区X栋X单元402室（建筑面积：55.89m2）房屋以成本价806元/m2出售给被告杜传梅，经优惠折扣后，被告杜传梅实际应付购房款19123元。协议签订后，原告向被告杜传梅借款9000元和向其大姐王莲英借款1万元交纳了房改款，后该房屋所有权登记在被告杜传梅、王明英名下。此后，被告杜传梅用该房屋租金收入（含独子费）扣减了其借给原告的房改借款9000元和原告向王莲英的房改借款1万元。被告杜传梅为了说明该房屋租金的用途，被告杜传梅自行书写记录了该房屋租金收入、装修费用及房改款项支出明细账单。本案在审理过程中，原告申请对坐落西湖区XX城X区X栋X单元402室房屋价值（含第二次装修）进行鉴定，经江西居易房地产司法鉴定所鉴定，鉴定意见确定该房屋单价7194元/m2，总价402073元（含第二次部分装修）。该鉴定意见经原、被告质证，原告表示无异议，被告表示该房屋单价评估过高，不同意鉴定意见。另查明：2006年12月20日，被告女儿杜婷与熊国文解除恋爱关系协议，杜婷与熊国文解除恋爱后，涉及坐落西湖区抚河××路××水印都市××楼××单元××室房屋分割问题，经杜婷与熊国文协商，确定该房屋归杜婷所有，杜婷需一次性支付熊国文补偿款18.5万元，后确定由被告王明英支付给案外人熊国文补偿款18万元，同时该房屋熊国文相应房产份额也归被告王明英所有。上述事实，有协议草稿、转账凭证、收条、拆迁安置补偿协议、房屋所有权证、租金收入及装修、房改款支付明细、公证书、鉴定意见、证人证言以及原、被告的陈述等证据予以证明。本院认为：根据原、被告提供的证据，结合原、被告的陈述及诉求，本案主要涉及以下争议焦点：1、原、被告之间是否形成了XX路58号公有住房承租权转让关系？2、原告是否取得了XX路58号公有住房承租权？3、如果原告没有取得XX路58号公有住房承租权，那被告应如何承担民事责任？一、关于原、被告之间是否形成了XX路58号公有住房承租权转让关系问题？根据原告提供的收条和转账凭证等证据证明的事实，再结合被告提供的证据，证明被告在2006年12月底因购买水印都市南浦苑1号楼1单元1401室房屋份额需支付熊国文购房款18万元的事实，上述证据足以认定原、被告之间就XX路58号公有住房承租权转让达成了协议。根据被告出具的收条内容中，已具备了合同主要条款，故被告辩称没有将该公房承租权转让给原告，因证据不足，本院不予采信。二、原告是否已经取得了XX路58号公有住房承租权问题？被告出具收条后，虽然原告已收取了该公房转租的租金，但根据《南昌市公有住房承租权有偿转让实施细则》第四条、第十二条的规定，原、被告就该公房承租权的转让没有得到该公房所有权人的同意，被告没有办理退租手续，原告也没有办理承租手续。所以，原告没有取得该公房的承租权。既然原告没有取得该公房承租权，当该公房拆迁时，原告就不属于该公房拆迁安置补偿对象，那原告对XX城X区X栋X单元402室房屋也不享有公房承租权。三、在原告没有取得XX路58号公有住房承租权的情况下，被告应如何向原告承担民事责任问题？由于原、被告就XX路58号公有住房承租权转让已达成协议，因被告对公房承租权转让没有处分权，按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告仍应承担违约责任。至于违约损失金额如何计算，本院综合原XX路58号公房面积37.25m2和XX城X区X栋X单元402室房屋面积55.89m2之比例，再参考房屋评估价值及被告房改资格、工龄等优惠折扣因素，故被告应赔偿原告损失267976元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十七条、第八十八条、第八十九、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告杜传梅、王明英在本判决生效之日起十日内支付原告王仪錶公有住房承租权转让赔偿款267976元；二、驳回原告王仪錶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告王仪錶预交案件受理费7460元、鉴定费2000元、合计9460元，原告王仪錶承担3200元，被告杜传梅、王明英承担6260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长 徐荣根人民陪审员 胡明哲人民陪审员 孟曦娉二〇一六年四月二十二日书 记 员 陶媛媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十七条法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自