（2016）内04民终1229号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-09-23
案件名称
宫建华与阜新铁道鸿丰集团实业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宫建华,阜新铁道鸿丰集团实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终1229号上诉人（原审被告、反诉原告）宫建华，住内蒙古自治区宁城县。委托代理人宫相九，个体工商户，系上诉人宫建华之子,住内蒙古自治区宁城县。委托代理人田平，内蒙古百柳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）阜新铁道鸿丰集团实业有限公司，住所地辽宁省阜新市海州区振兴路127号。法定代表人康庆国，总经理。委托代理人李铁红，住辽宁省沈阳市和平区。委托代理人朱东升，住辽宁省锦州市。上诉人宫建华因与被上诉人阜新铁道鸿丰集团实业有限公司（简称鸿丰公司）租赁合同纠纷一案,不服内蒙古自治区宁城县人民法院(2015)宁民初字第00068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人宫建华及其委托代理人宫相九、田平，被上诉人鸿丰公司的委托代理人李铁红、朱东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，宫建华曾使用本案争议的场地（天义给水所院内2200平方米），2011年1月1日，锦州铁路房建经营有限责任公司与宫建华签订《房屋租赁合同》（实为场地租赁合同），约定将该场地租赁给宫建华用于木器加工。租赁期限为1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，年租赁费4500元。合同到期后，宫建华继续支付租金并使用该场地至2013年8月31日。2014年1月14日，鸿丰公司向宫建华发出解除合同通知，同日宫建华签收此通知书，宫建华收到通知后至今未迁出。宫建华亦未向鸿丰公司支付合同期内自2013年9月1日至2014年1月14日的租金1677元（4500元∕365天×136天）及合同解除后至今的场地占用费。查明，宫建华在该场地上未经审批建造了房屋。2013年6月5日，铁路房建经营有限责任公司将合同主体变更为本案鸿丰公司，原合同其他条款不变。上述事实有鸿丰公司提交的借用土地协议及占地图附件、授权委托书、照片及现场示意图、关于保护天义站区铁路用地免受侵占的函及天义给水所占地问题说明、2006年场地租赁合同与宫建华提供的房屋租赁合同、授权委托书、房屋土地租赁协议的证明在案佐证。原审法院认为，锦州铁路房建经营有限责任公司（简称铁路房建公司）与宫建华签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方已按合同约定履行相应义务，合同到期后双方未再签订书面合同，但仍按原合同继续履行，属于无固定期限租赁合同，2014年1月14日鸿丰公司通知宫建华解除合同，宫建华自收到通知起双方租赁合同已解除，宫建华依据此合同使用鸿丰公司的租赁物应予返还，故鸿丰公司要求宫建华将场地恢复原状的诉讼请求法院予以支持。鸿丰公司要求宫建华支付拖欠合同期内2013年9月1日至2014年1月14日的租金1677元（4500元／365天×136天）以及合同解除后（2014年1月15日）至本判决生效期间比照租金标准计算赔偿鸿丰公司损失（每日损失＝4500元／365天＝12.33元）的诉讼请求，法院予以支持。宫建华反诉要求鸿丰公司承担因承租土地使用后所建房屋的损失费，因宫建华所建房屋未经审批，对其损失的主张法院不予支持。原审法院依据上述事实和理由判决：一、被告宫建华于本判决发生效力后三十日内在原告场地迁出并恢复场地原状；二、被告宫建华于本判决生效后三十日内向原告支付合同期内租金1677元；三、被告宫建华赔偿原告损失每日12.33元，从2014年1月15日起计算至本判决生效之日止；四、驳回被告（反诉原告）宫建华的反诉请求。上诉人宫建华不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，判决结果错误。第一、一审判决第一项“被告宫建华于本判决发生法律效力后三十日内在原告场地迁出并恢复原状”，该判项客观上无法履行，其一、该项判决因没有写明场地面积而无法执行；其二、上诉人所建房屋是经被上诉人同意的，在不补偿损失的情况下要求恢复原状是错误的；其三、涉案土地上所建房屋均已出租给他人，承租人得不到赔偿也不会迁出。一审判决认为2011年1月1日订立的《房屋租赁合同》合法有效，但该合同约定的场地面积为400平方米，判决第一项应当理解为上诉人于本判决发生法律效力后三十日内在原告四百米场地中迁出，而不应理解为2200平方米。第二、一审判决驳回上诉人的反诉请求错误。2006年1月1日，上诉人和锦州铁路分局锦州水电段叶柏寿给水领工区订立了《房屋（场地）出租协议》，该协议约定租期三年即2006年1月1日至2008年12月31日，租赁面积场地东西长55米、南北宽40米，面积共计2200平方米，该合同第二条第1项约定“乙方（即上诉人）对租用的场地，进行无偿平整，乙方在租赁期间，应遵守甲方要求，在甲方同意的前提下，可以建造临时房屋，但不得擅自扩建超越界限，如违反要求责任自负。”上诉人在履行该合同期间，经过给水领工区同意，在所租赁的场地上先后投资建造大小房屋55间，并投资建设水电等其他设施，经一审法院委托评估上诉人投资形成的财产价值为405967元。根据以上事实，足以认定上诉人和锦州铁路分局锦州水电段叶柏寿给水领工区订立的是名副其实的房屋和场地租赁协议，一审法院却将签署日期为2011年1月1日的《房屋租赁合同》（该合同宫建华的签名不是上诉人本人签订的，上诉人多次要求笔迹鉴定未获法院允许）认定为实为场地租赁合同，明显违背以上事实。被上诉人要求上诉人恢复原状的诉讼请求是无视叶柏寿给水领工区在以上合同中同意上诉人建房的约定，一审判决未查明这一关键事实，而是断章取义认定本案事实，只认定签署日期为2011年1月1日未有上诉人签名的《房屋租赁合同》中记载的内容，而对2006年1月1日订立的《房屋（场地）出租协议》只字不提，还错误地将房屋和场地租赁协议认定为场地租赁协议，应当适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释第十四条的规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”支持上诉人的反诉请求，但是却没有适用该司法解释，而是错误地驳回了上诉人的反诉请求，使70岁的上诉人弱者的合法权益未得到保护，反使强者的无理抗辩得到了支持。上诉人在涉案的土地上投资建房维护至今已达28年，现已无家可归。第三、一审法院判决上诉人向被上诉人支付合同内租金1677元、从2014年1月15日起每天支付被上诉人12.33元无事实依据。被上诉人一方租赁给上诉人的土地权属存在争议导致上诉人无法正常使用，被上诉人一方将原有水电设施全部拆除，是上诉人自己投资近两万元接通水电，因被上诉人违约，不但严重影响了上诉人的正常使用，并且上诉人为此遭受了巨大的损失，被上诉人无权要求上诉人支付租金及赔偿损失。请求撤销内蒙古自治区宁城县人民法院（2015）宁民初字第00068号民事判决，依法改判被上诉人给付上诉人房屋扩建费405967元。被上诉人鸿丰公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人宫建华向本院提交一份锦州铁路分局阜新水电段叶柏寿水电分段（简称叶柏寿水电分段）与宁城县天义建华木器加工厂（简称木器厂）签订的《合同书》，证明宫建华租赁叶柏寿水电分段场地为400平方米。被上诉人鸿丰公司质证认为，对该证据的真实性有异议，本案经过一审、二审发回重审，再次上诉，上诉人宫建华均未提供该证据，且该合同租赁面积与2006年的租赁合同的租赁面积不一致。本院认为，该合同与被上诉人鸿丰公司提起诉讼主张权利的合同的场地租赁面积一致，综合全案证据能够互相印证，能够证明上诉人宫建华所要证明的问题，本院予以采信。本院经审理查明，1995年1月1日，叶柏寿水电分段（甲方）与木器厂（乙方）签订《合同书》，该合同约定：一、租用场地东西方向二十米，南北方向二十米，使用期限为一年。……。该合同甲方锦州铁路分局阜新水电段叶柏寿水电分段盖章和经手人姚树生盖章，乙方宁城县天义建华木器加工厂盖章和经手人宫建华签字。2006年1月1日，锦州铁路分局锦州水电段叶柏寿给水领工区（简称叶柏寿领工区）(甲方)与木器厂(乙方)再次签订《房屋（场地）出租协议》，协议约定：一、协议事项：乙方租赁甲方所辖天义给水所院内东侧，东西长55米（东至供水方后墙，西至河边铁路坝），南北宽40米（南至供水泵房南墙，北至大沟边），面积2200平方米。经双方平等协商达成如下协议。二、协议要求及具体事项：1、乙方对租用的场地，进行无偿平整，乙方在租赁期间，应遵守甲方要求，在甲方同意的前提下，可以建造临时房屋，但不得擅自扩建超越界限，如违反要求责任自负。…三、协议款额与期限：1、使用期限为三年，即由2006年1月1日起至2008年12月31日止。…。该协议甲方锦州铁路分局锦州水电段叶柏寿给水领工区盖章、王成军签字，乙方宁城县天义建华木器加工厂盖章、宫建华签字。对被上诉人鸿丰公司提交的2011年1月1日《房屋租赁合同》因上诉人鸿丰公司在重审庭审时认可该合同中乙方代表人处的“宫建华”非上诉人宫建华本人签字，被上诉人宫建华又不认可该合同，故该合同对本案无约束力，本院不予采信。但上诉人宫建华认可自2011年1月1日起每年租金由4000元提高到4500元。宫建华自1995年签订合同后，使用涉案场地至今。期间支付租金至2013年8月31日。2014年1月14日，鸿丰公司向宫建华发出解除合同通知，同日宫建华签收此通知书，宫建华收到通知后至今未迁出。宫建华亦未向鸿丰公司支付合同期内自2013年9月1日至2014年1月14日的租金1677元（4500元∕365天×136天）及合同解除后至今的场地占用费。另查明，宫建华在该场地上未经审批建造了房屋、棚厦等建筑物。原审法院根据宫建华的申请，委托赤峰天意房地产评估咨询有限责任公司对该房屋、棚厦等建筑物进行评估。赤峰天意房地产评估咨询有限责任公司对该房屋、棚厦等建筑物经过评估后，作出内赤天意（2015）字第0110号《房地产估价报告》，确定估价对象在估价时点的市场价值为405967元。对此评估报告，上诉人宫建华质证无异议。被上诉人鸿丰公司质证认为，对该《房地产估价报告》的真实性没有异议，但因评估对象是违法建筑，鉴定结论不应被采信。因被上诉人对评估报告的真实性没有异议,本院予以采信。再查明，2013年6月5日，铁路房建经营有限责任公司与宫建华、鸿丰公司签订《租赁合同主体变更补充协议》，将租赁合同主体变更为本案鸿丰公司。上述事实有1995年的《合同书》、2006年的《房屋（场地）出租协议》、内赤天意（2015）字第0110号《房地产估价报告》和《租赁合同主体变更补充协议》等证据以及双方当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，叶柏寿领工区与木器厂签订的《房屋（场地）出租协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人已按合同约定履行了相应义务，合同到期后双方未再签订书面合同，但仍按原合同的约定继续占用和使用上述房屋和场地，并按合同约定支付相应的费用，双方形成了无固定期限租赁合同。2014年1月14日鸿丰公司通知宫建华解除合同，宫建华自收到通知起双方租赁合同已经解除，宫建华依据此合同使用鸿丰公司的租赁物应予返还。同时，应比照合同约定的标准支付占用场地期间的租金，故原审判决上诉人宫建华迁出租赁场地并支付占用期间的租金及损失并无不当。上诉人宫建华关于其不支付租金和赔偿损失的上诉理由不能成立。由于双方当事人在2006年的《房屋（场地）出租协议》中约定“在甲方同意的前提下，可以建造临时房屋”，但对合同到期后所建房屋的处理没有约定，且宫建华在租赁场地建筑房屋的过程中，被上诉人未予阻止，视为对宫建华建筑房屋的行为的认可。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释第十四条关于“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，应当承担相应的民事责任。上诉人宫建华要求鸿丰公司承担因承租房屋扩建费的上诉请求成立，本院予以支持。但由于对该造价费的形成，双方当事人均无过错，依据公平原则，应由双方当事人承担同等的民事责任。综上所述，原审判决驳回上诉人宫建华的反诉请求适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区宁城县人民法院（2015）宁民初字第00068号民事判决第一、二、三项，即“一、被告宫建华于本判决发生效力后三十日内在原告场地迁出并恢复场地原状；二、被告宫建华于本判决生效后三十日内向原告支付合同期内租金1677元；三、被告宫建华赔偿原告损失每日12.33元，从2014年1月15日起计算至本判决生效之日止”；二、撤销内蒙古自治区宁城县人民法院（2015）宁民初字第00068号民事判决第四项，即“四、驳回被告（反诉原告）宫建华的反诉请求”；三、被上诉人阜新铁道鸿丰集团实业有限公司于本判决生效后三十日内给付上诉人宫建华临建房屋造价费202983.50元；四、驳回上诉人宫建华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费3900元，鉴定费4000元，合计7900元，由上诉人负担2075元，被上诉人负担5825元；邮寄送达费40元，由上诉人、被上诉人各负担20元。本判决为终审判决。审判长 张京浩审判员 周振卿审判员 雷 蕾二〇一六年四月二十二日书记员 孙 磊 微信公众号“”