（2016）浙01民终230号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-25
案件名称
章云与浙江万亚置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
章云,浙江万亚置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终230号上诉人（原审原告）：章云。委托代理人：毛建敏，系章云同事。被上诉人（原审被告）：浙江万亚置业有限公司。法定代表人：滕荷雪。上诉人章云因与被上诉人浙江万亚置业有限公司（以下简称万亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年12月20日，章云与万亚公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定章云向万亚公司购买杭州经济技术开发区万亚名城1幢1503（商务办公）室，房屋建筑面积60.81平方米，总价款851340元，买受人应当在2012年12月20日前付清首期房款431340元，余款420000元在本合同签订之日起30天内到指定银行签订按揭贷款合同，办结按揭手续。出卖人应当在2013年12月25日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人承诺2014年12月25日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年12月25日，万亚公司向章云交付了涉案房屋，双方结算房屋总价款为851060元。2014年4月30日，万亚公司向章云出具了购房发票。另查明，万亚公司于2014年4月25日向章云收取了契税25532元、物业维修基金3951元、产权登记费1946元（印花税426元、登记费1120元、委托办证费400元）共计31429元。2015年9月11日，章云诉至原审法院请求判令：一、万亚公司立即办结章云所有的杭州经济技术开发区万亚名城1幢1503室房屋的三证；二、万亚公司承担章云延迟办理上述三证的损失即违约金98118.71元（自2014年3月1日暂计至2015年9月25日，以后按该房屋总价款851060元的日万分之二点一，计算至万亚公司交付该三证之日止）；三、万亚公司承担案件受理费。原审法院认为：章云、万亚公司签订的《浙江省商品房买卖合同》中虽然约定由买受人自行办理商品房转移登记，但万亚公司于2014年4月25日向章云收取了契税25532元、产权登记费1946元等费用，应当为章云办理房屋所有权证、国有土地使用证、契证。章云要求万亚公司为其办理房产三证的诉请，于法有据，该院予以支持。章云要求万亚公司承担延迟办理三证的损失98118.71元，该院认为，关于章云损失的起算点，首先，章云主张万亚公司承诺两个月之内为其办理好房产三证，但章云并未举证证明其该项主张；其次，根据双方签订的商品房买卖合同中约定，万亚公司办理权属证书初始登记的时间为2014年12月25日前，从该约定可以看出，万亚公司只要在2014年12月25日前办理出初始登记的权属证书即符合双方约定而无需承担违约责任，现章云要求万亚公司自2014年3月1日起即承担未能办理商品房转移登记的违约责任不合理；再次，章云虽未举证证明万亚公司应当为其办理商品房转移登记的具体时间，但万亚公司已于2014年4月25日向章云收取了契税25532元、产权登记费1946元，至2014年12月25日，已长达八个月。按照常理，万亚公司应当为章云办理完毕房产三证，但万亚公司至今未能办妥。综上，该院酌情确定章云的损失自2014年12月26日开始计算。关于章云损失的计算方式，章云主张按照已付商品房总价款的日万分之二点一计算，该院认为，万亚公司已按约向章云交付了商品房，也按约办理了商品房初始登记的权属证书，仅是在收取章云转移登记的相关费用后，在为章云办理转移登记手续过程中有所拖延，双方并未约定违约责任，故该院综合本案情况，酌情确定损失为章云已交转移登记费用的利息损失，利息按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率加以计算。万亚公司经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，该院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、浙江万亚置业有限公司于判决生效之日起十日内为章云办理杭州经济技术开发区万亚名城1幢1503（商务办公）室的房屋所有权证、国有土地使用证、契证。二、浙江万亚置业有限公司于判决生效之日起十日内支付章云逾期办证损失（以27478元为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率，自2014年12月26日起计算至办理完毕上述权属证书日止）。三、驳回章云的其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2253元，减半收取1126.50元，由章云负担1111.50元，浙江万亚置业有限公司负担15元。宣判后，章云不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定万亚公司已按约向章云交付了案涉商品房初始登记的权属证书不符合事实。事实上万亚公司至今未向章云提供该权属证书。2、一审法院认定万亚公司逾期办理“三证”不构成违约，不符合事实，且自相矛盾，亦有悖法律。商品房买卖合同中虽然约定了由买受人自行办理该商品房的转移登记，但万亚公司已于交房日与章云补充约定了由万亚公司代办“三证”，并承诺代办期限为两个月。且万亚公司也于交房该日向章云收取了契税、产权登记费（包括办证服务费）等费用，应当视作双方重新达成了由万亚公司代办“三证”的新的合意。即双方对原合同中有关产权登记相关约定作出了变更，则从该约定变更之日起，万亚公司就应当承担办理“三证”的义务。且万亚公司也向其他所有按揭购房的业主均承诺代办“三证”，期限为两个月（见证据4）。根据最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条第一款第二项和第三项和第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在房屋交付日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”和“合同没有约定违约金或损失的数额难以确定的，可以按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”之规定，即使双方未约定办证期限和违约责任，只要万亚公司有代办“三证”的义务，其就应当在商品房交付后90日的法定期限内办结该三证，逾期就应当承担该房屋总价款日万分之二点一的违约金。但，一审法院未依据双方委托办证的补充约定之事实和司法解释认定由万亚公司承担逾期办证的违约金，而仅仅是将其作为“挪用”章云274**元权证办理费的性质（即债权）进行裁决。显然与法不符，系认定事实和适用法律错误。综上，请求：1、依法改判一审判决第二项、第三项，支持章云一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由万亚公司承担。被上诉人万亚公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。针对章云的上诉理由，本院作如下评述：一、关于原审法院认定万亚公司已按约向章云交付案涉商品房的初始登记权属证书有无依据的问题。本案万亚公司在一审过程中并未出庭应诉，也未提交书面答辩意见和证据，现并无证据表明万亚公司已经按约向章云交付初始登记权属证书的事实，故一审法院认定该事实属依据不足，本院予以纠正。二、关于万亚公司是否应当向章云承担逾期办理案涉房屋“三证”违约责任的问题。首先，虽然章云与万亚公司在书面买卖合同中约定由买受人自行办理商品房转移登记，但是实际履行合同过程中，万亚公司在向章云交付案涉房屋后向章云收取了办理“三证”所需的契税和产权登记费，万亚公司收取办证费用的行为表明双方当事人实际对书面合同的约定内容进行了补充，万亚公司有为章云办理“三证”的义务。其次，本案双方当事人未在书面合同中约定办理“三证”的期限以及逾期办证的违约责任，买受人章云也未能提供有效证据证明万亚公司承诺办证的具体期限。故关于“三证”的办理期限以及相应违约责任属于约定不明。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》的相关规定，由于出卖人的原因，买受人未在合理期限内取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。故虽然本案违约责任约定不明，但是在出卖人未举证据证明非因己方责任导致买受人未取得权属证书的情况下，出卖人万亚公司仍应承担违约责任。具体关于合理期限的确定，鉴于本案双方当事人在合同中约定办出初始登记证书的时间为2014年12月25日，而办理“三证”需要在办理完毕初始登记证书以后，故本院酌情确定合理期限为双方约定的初始登记证书办理完毕后三个月内，即万亚公司至迟应该在2015年3月25日前为章云办理完毕“三证”。而关于违约责任的承担形式。虽然本案双方当事人在合同中未对逾期办理“三证”的违约责任作具体约定，但是合同中约定了逾期办理初始登记证书的违约责任，从尊重当事人合同意思自治以及合同目的实现角度出发，本院认为可以参照该项违约责任的约定计算逾期办理“三证”的违约责任。故万亚公司应该支付章云迟延办证损失，损失计算标准为：以总房款851060元为计算基数，按照每日万分之一的标准计算，自2015年3月26日起算至实际办理完毕之日止，计算至2015年9月25日为15574元。原审法院以章云交纳的办证费用为计算基数无事实和法律依据，本院予以纠正。综上，原审法院认定事实不清、适用法律有误，实体判决结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1354号民事判决第一项。二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1354号民事判决第二、三项。三、浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付章云逾期办证损失15574元（计算至2015年9月25日，2015年9月26日至实际办理完毕权属证书之日止的违约金，以851060元为基数，按照日万分之一的标准计算）。若浙江万亚置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回章云其他诉讼请求。一审案件受理费2253元，减半收取1126.5元，由浙江万亚置业有限公司负担179元，由章云负担947.5元。二审案件受理费2253元，由浙江万亚置业有限公司负担358元，由章云负担1895元。（章云已交纳2253元，余款358元于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费；浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内将诉讼费交纳至本院，本院开户银行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968。）本判决为终审判决。审 判 长 徐 丹审 判 员 金瑞芳代理审判员 毕克来二〇一六年四月二十二日书 记 员 吴梦姣 来自