（2016）���0802民初518号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-06-24
案件名称
广西盛和物业服务有限公司与曾文聪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贵港市港北区人民法院
所属地区
贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西盛和物业服务有限公司,曾文聪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0802民初518号原告广西盛和物业服务有限公司，住所地贵港市普罗旺斯小区62栋架空层。法定代表人陈金忠。委托代理人黄晓，广西正大五星律师事务所港南分所律师。委托代理人梁翼，广西正大五星律师事务所实习律师。被告曾文聪。委托代理人徐凤莲，与关系。原告广西盛和物业服务有限公司诉被告曾文聪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，依法由审判员何鹏适用简易程序，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄晓、梁翼、被告曾文聪及其委托代理人徐凤莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系普罗旺斯小区29栋2单元202号房的业主，物业面积89.66平方米，并与原告签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，合同约定业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为半年度或一年度预缴纳一次，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之三的违约金。根据贵港市物价局给原告批复的（2011）104号文件规定，物业费单价为每平方0.8元，被告从2014年3月1日起拖欠物业费，截止2015年12月31日拖欠的物业费1578元及违约金2840.4元，共计4418.4元（详见明细表）。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现原告为维护自身合法权益，根据合同法和民事诉讼法的有关规定向法院提起诉讼，请依法判决：1、被告立即支付截止2015年12月31日拖欠的物业费1578元及违约金2840.4元，共计4418.4元，并支付到被告支付费用之日的物业费和违约金；2、本案诉讼费由被告负担。被告辩称，被告不交物业费是有原因的，被告的房屋于2013年3月发现卫生间墙体开裂，经与原告多次协商，原告仍然没有给出合理的处理方案。原告只同意对损坏部分的瓷砖和墙体进行修复，但是被告房屋的卫生间墙体裂缝超过70%，应当全部更换；同时，主人房天花���亦出现裂缝，情况非常严重，但是原告却声称这不会造成安全问题，迟迟不肯修复。被告认为原告应当及时对房屋进行修复，从发现问题到修缮完成期间亦不应当收取物业费。同时，原告至今从未公布过物业维修基金的使用情况及收支账目，应属于违约。直至起诉之日，原告尚未解决好被告房屋的裂缝问题，被告有理由拒绝缴纳物业费。经审理查明，2013年2月1日，原告与广西中强置业投资有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告对贵港市中强·普罗旺斯小区进行物业管理服务，并委托原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用。被告曾文聪系该小区29栋2单元202号房的业主，该房建筑面积为89.66㎡。2010年5月22日，原（甲方）、被告（乙方）签订了《前期物业服务协议》一份，第四条第四点收费方式规定：物业管理费首年需预交一���，以后按半年度或者一年度预缴一次；第八条违约责任部分第四点规定：乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的3‰支付滞纳金。2011年12月7日，贵港市物价局、贵港市房产管理局下发《关于中强·普罗旺斯小区物业管理服务费标准的批复》，对普罗旺斯小区物业服务收费标准进行批复，以住宅建筑面积每月每平方米0.75元为中准价，上下浮动10%执行。原告向被告收取的物业管理费标准为0.8元／㎡。上述合同签订后，原告依约履行了义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，自2014年3月1日至2015年12月31日（22个月）被告共拖欠物业管理服务费1578元。原告于2015年11月16日向被告发出《物业费催缴通知书》，但被告仍未及时缴付拖欠的物业管理服务费，原告遂诉至本院。另查明，根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》关于“物业管理费按半年度或者一年度预缴一次”的约定，被告小区业主物业费的缴付方式为按半年或者一年度预缴。被告自2014年3月1日起开始欠费，故其应当向被告预缴至少半年的物业管理费，即应预缴2014年3月1日-2014年8月31日期间的物业管理费430.37元（89.66㎡×0.80元／㎡×6个月）。根据该协议约定的违约金计算标准，被告在上述期间拖欠物业管理费产生的违约金应为237.56元（430.37元×184天×3‰）；2014年9月1日-2015年2月28日期间，原告欠缴的物业费为430.37元，应预缴的物业费为430.37元（89.66㎡×0.80元／㎡×6个月），合计860.74元。故该期间产生的违约金应为467.38元（860.74元×181天×3‰）；以此类推，截止至2015年12月31日，原告拖欠物业费产生的违约金为1995.20元。以上事实，有企业法人营业执照、《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》、《关于中强·普罗旺斯小区物业管理服务费标准的批复》、《物业费催缴通知单》及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，合法、有效。双方之间构成物业服务合同关系，双方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中原告依约并实际为普罗旺斯小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定及时支付相应的物业管理费等费用。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。业主如果认为物业公司服务存在不到位以及其它违反协议约定的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能作为不交物业管理费的抗辩理由。现原告要求被告支付2014年3月1日至2015年12月31日（22个月）拖欠的物业管理服务费1578元，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，因被告没有按合同约定履行缴付物业费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《前期物业服务协议》关于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的约定，应从逾期之日起按日以应交额的3%计付滞纳金。该滞纳金应视为逾期支付物业管理费的违约金，具体数额以本院核算的1995.20元为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、���（六）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告曾文聪向原告广西盛和物业服务有限公司支付拖欠的物业管理服务费1578元；二、被告王福森向原告贵港市天禾居物业服务有限公司支付违约金1995.20元；三、驳回原告广西盛和物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，适用简易程序减半收取为25元，由被告曾文聪负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 何 鹏二〇一六年四月二十二日书记员 黄莉珊 微信公众号“”