（2016）皖13民终450号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-08-25
案件名称
萧县龙城镇梅村小学与刘新亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘新亮,萧县龙城镇梅村小学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖13民终450号上诉人（一审被告）：刘新亮，男，1967年5月1日出生，汉族，农民，住安徽省萧县。被上诉人（一审原告）：萧县龙城镇梅村小学，住所地安徽省萧县。法定代表人：李影芹，该校校长。委托代理人：胡展，安徽烁光律师事务所律师。上诉人刘新亮因与被诉人萧县龙城镇梅村小学房屋租赁纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院于2016年1月4日作出的（2016）萧民一初字第04557号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月23日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与审判员杨俊举、代理审判员杜飞组成合议庭审理了本案。现已审理终结。萧县龙城镇梅村小学一审起诉称：1999年7月，萧县龙城镇梅村小学与刘新亮签订房屋租赁协议，协议约定：刘新亮租赁萧县龙城镇梅村小学门面房一间和门面后的小屋，门面房一年1000元，小屋一年600元，合计1600元；刘新亮租赁的房屋所占用的土地使用权属萧县龙城镇梅村小学，房屋应维持现状，不得重建。协议签订后，刘新亮按照约定给付萧县龙城镇梅村小学租金至2005年6月后，以种种理由拒绝交纳租金，2015年7月，刘新亮未经萧县龙城镇梅村小学同意，擅自将承租的房屋拆建，萧县龙城镇梅村小学为维护其合法权益，特提起诉讼，要求解除萧县龙城镇梅村小学与刘新亮于1999年7月18日签订的房屋租赁合同，刘新亮给付房屋租金16000元，并将租赁房屋恢复原状。刘新亮一审辩称：萧县龙城镇梅村小学对涉案房屋既不享有所有权，也不享有使用权，学校主体不适格；该房屋系刘新亮自建，土地系萧县梅村集体土地，1999年7月的房屋租赁协议是刘新亮误认为该房屋所占用的土地系萧县龙城镇梅村小学的土地，刘新亮知道后，从未向萧县龙城镇梅村小学交纳房屋租金；刘新亮与萧县龙城镇梅村小学不存在租赁合同关系，即使萧县龙城镇梅村小学享有诉权，萧县龙城镇梅村小学自2005年也从未向其催要租金。综上，应驳回萧县龙城镇梅村小学的诉讼请求。一审法院查明：萧县龙城镇梅村小学与刘新亮于1988年双方口头协商，约定：刘新亮在萧县龙城镇梅村小学所在土地承建门面房一间，萧县龙城镇梅村小学将所建门面房租赁给刘新亮使用，刘新亮所建房屋的费用800元抵付其一年的房屋租赁费用。该房建成后，一直由刘新亮使用，刘新亮于1991年将该房屋改建成两间门面房。1999年9月18日，萧县龙城镇梅村小学与刘新亮签订书面租赁合同，约定：刘新亮租赁萧县龙城镇梅村小学门面房每月100元，一年按十个月计算，全年1000元；门面房后小屋每月60元，一年按十个月计算全年计600元。两项合计每年交付梅小1600元。所有占地（包括门面及小屋）都属梅小所有，学校何时使用何时交给校方，屋后小门全部堵死。所有房屋均维持现状，不得重建，学校负责人许瑞霞及刘新亮均在合同上签名。合同签订后，刘新亮按照合同约定向萧县龙城镇梅村小学交纳租金，2003年因刘新亮欠萧县龙城镇梅村小学租金，萧县龙城镇梅村小学提起诉讼，要求刘新亮给付欠缴租金，后因刘新亮给付了租金，萧县龙城镇梅村小学撤回了起诉，此后刘新亮一直交纳租金至2005年，2006年后未再交纳租金，萧县龙城镇梅村小学一直向刘新亮催要未果。2015年7月，刘新亮将涉案房屋进行翻建时，双方发生争议，萧县龙城镇梅村小学诉至一审法院，要求解除双方于1999年7月18日签订的房屋租赁合同；刘新亮给付所欠十年租金16000元，并将房屋恢复原状。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，萧县龙城镇梅村小学与刘新亮于1999年7月18日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权是指房屋所有人独占性和支配其所有的房屋的权利，房屋所有人在法律规定的范围内可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并排除他人的干涉。萧县龙城镇梅村小学虽然对涉案土地没有办理相关的权属证明，但其对该土地享有使用权，其主体是适格。刘新亮对其出资承建租赁房屋且已用该费用抵付租金的事实是认可的，其在1988年双方已形成了事实上的租赁关系，双方在1999年补签了租赁合同，双方的租赁关系成立。刘新亮拖欠萧县龙城镇梅村小学的租金，有萧县龙城镇梅村小学持有的刘新亮交纳租金的清单相佐证，事实清楚，证据充分，刘新亮理应按照约定一年1600元支付租金。刘新亮未按照约定支付租金已构成根本违约，萧县龙城镇梅村小学可以解除该租赁合同。刘新亮未经萧县龙城镇梅村小学同意擅自将租赁物进行翻建，应当将该房屋恢复原状，萧县龙城镇梅村小学要求刘新亮将涉案房屋恢复原状，其未向法庭提供恢复有效的证据证明房屋被翻建，其主张不予支持。现萧县龙城镇梅村小学要求刘新亮解除租赁合同，给付租金16000元，具有事实依据和法律依据，予以支持。刘新亮抗辩萧县龙城镇梅村小学主体不适格，与萧县龙城镇梅村小学不具有租赁合同关系的抗辩理由不能成立，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除萧县龙城镇梅村小学与刘新亮于1999年7月18日签订的房屋租赁合同。二、刘新亮于判决生效后十日内给付萧县龙城镇梅村小学房屋租金16000元。三、驳回萧县龙城镇梅村小学的其他诉讼请求；一审案件受理费100元，由刘新亮负担。刘新亮不服一审判决，上诉称：1、涉案房屋系刘新亮所建，房屋所占用的土地也属萧县梅村集体土地，萧县龙城镇梅村小学对涉案房屋及房屋占用的土地不享有所有权及使用权无权属证明，主体不适格。2、一审法院认定双方存在租赁合同关系和刘新亮拖欠房屋租金的事实，无证据证明。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求依法改判。萧县龙城镇梅村小学辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回刘新亮上诉。二审期间，萧县龙城镇梅村小学复述了一审证据及质证意见，本院对双方当事人一审提供的证据认证意见与一审一致。本院二审查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：综合双方当事人诉、辩意见，本案二审争议焦点为：一审判决解除双方于1999年7月18日签订的房屋租赁合同和判决刘新亮给付萧县龙城镇梅村小学房屋租金16000元是否合法有据。民事案件的当事人主体是否适格，应当以当事人是否是所争议的民事法律关系（即本案诉讼标的）的主体和当事人是否与案件争议的事实、处理结果具有法律上的利害关系为标准。本案中，刘新亮认可其出资承建涉案房屋费用抵付部分租金，相关的证据也能证明刘新亮向萧县龙城镇梅村小学交纳了2005年前的房屋租金，且双方在1999年就涉案房屋签订了房屋租赁合同。故，一审认定双方存在租赁合同关系，事实清楚，证据充分，本院予以确认；萧县龙城镇梅村小学作为涉案房屋租赁合同的一方当事人，属双方争议民事法律关系（房屋租赁合同关系）的主体，其作为本案原告，主体适格。双方于1999年7月18日签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同约定的事项对双方具有约束力，刘新亮应按合同约定向萧县龙城镇梅村小学交纳租用涉案房屋期间的租金，因双方在合同中并未约定刘新亮交纳租金的条件为萧县龙城镇梅村小学对出租房屋和房屋占用的土地办理权属证书，所以刘新亮以萧县龙城镇梅村小学对合同约定的出租房屋和房屋占用的土地无所用权和使用权，继而从2006年起拒绝交纳租金，不属于正当理由，已构成根本违约，符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除合同情形。故，一审判决解除双方签订的房屋租赁合同和刘新亮向萧县龙城镇梅村小学给付租金16000元，于法有据，本院予以确认。综上，刘新亮上诉理由均不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘新亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 李德道审 判 员 杨俊举代理审判员 杜 飞二〇一六年四月二十二日书 记 员 夏春秋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”