（2016）鲁0126民初30号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-31
案件名称
孙加林与淄博嘉源房地产开发有限责任公司商河分公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
商河县人民法院
所属地区
商河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙加林,淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司,淄博嘉源房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
山东省商河县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0126民初30号原告孙加林，男，1969年5月5日出生，汉族，住山东省商河县。被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司，住所地：山东省商河县。代表人张振福，该分公司经理。被告淄博嘉源房地产开发有限公司，住所地：山东省淄博市。法定代表人高夙绨，该公司董事长。委托代理人王晓晴，山东全正律师事务所律师。委托代理人韩超，男，1978年6月26日出生，汉族，该公司职工，住该公司宿舍。原告孙加林与被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司、淄博嘉源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙加林，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司、淄博嘉源房地产开发有限公司的委托代理人王晓晴及韩超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙加林诉称，2012年12月11日，原告与被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司签订购房合同一份，合同约定总房款为482788元。同时该合同约定，出卖人应当在交房90日内办理房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。现原、被告所签购房合同的房产已于2012年12月31日交付使用，且原告于2013年1月24日向被告支付8610元的代收办证费，而被告至今未给原告办理房产权属证书。为此请求判令：1、被告向原告支付未按期办理房产证书违约金48713.34元（截止2016年1月1日）。2、被告返还原告已交代收办证费8610元。3、涉诉费用由被告承担。被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司、淄博嘉源房地产开发有限公司辩称，1、原告的主张与签订的涉案合同不一致，涉案合同第十五条约定出卖人在房屋交付90天内将应有出卖人提供的资料报登记机关备案，并非是为原告办理权属证书。根据相关法律规定房屋权属证书的取得，应该由买受人提出申请办理，出卖人仅提供协助义务。2、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。涉案合同约定是在交房后90天提供备案资料，涉案房屋的交房时间是2012年12月31日，计算90天是2013年3月31日，原告有权主张权利的诉讼时效期间是2013年4月1日至2015年3月31日。原告于2016年1月5日主张权利已超过诉讼时效。3、原告主张的违约金48713.34元，与原告在诉状中主张的出卖人按已付房款0.01%支付违约金不符。4、依据双方签订的涉案合同的补充协议约定，原告以按揭贷款方式付款，产权登记由出卖人代为办理，且办证费用系被告代房地产管理部门收取，故被告不应返还原告的办证费用，也不同意承担利息。经审理本院认定，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司系被告淄博嘉源房地产开发有限公司的分公司。2012年12月11日，原告与被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，其中该商品房买卖合同与本案有关的约定如下：买受人孙加林购买出卖人淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司开发的商河县商西路以东、彩虹路以南嘉源逸居小区3号楼1单元602室住宅楼房一处（建筑面积为131.50㎡），车库一处（1-41号），房产总价款为482788元。原告于签订合同当日交付首付款145788元，余款337000元在中国建设银行股份有限公司商河支行办理按揭贷款。出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工验收备案，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；该商品房买卖合同补充协议与本案有关的约定如下：买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。2012年12月31日，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司将涉案房产交付原告。2015年6月份，涉案房产已在商河县房产和城乡建设管理委员会办理预售合同备案（包括买受人的身份证、户口本、收款收据复印件各一份）。以上事实，由原、被告的当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》一份，被告提供的该借款合同的《补充协议》复印件一份，本院向商河县住房和城乡建设管理委员会发出的查询函回执在案为凭，且已开庭质证，可以采信，足以认定。本院认为，本案原、被告争议的焦点问题为：一、被告未给原告办理房产权属证书的行为是否违约。二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。三、原告请求被告支付违约金、返还代办证费及利息的数额和依据。关于焦点问题一，原告主张根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及原、被告签订的涉案商品房买卖合同的约定，被告应在合同签订后90日内为原告办理房产权属证书。在交房后，原告多次找被告询问办证事宜，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司均答复现在不能办理，具体原因没有详细说明。原告已交纳办证费用，且当时原、被告达成的协议就是由被告代为办理权属证书。而被告至今未履行合同义务，故被告构成违约。两被告主张，1、根据双方签订的商品房买卖合同约定，涉案房屋交付后90天内，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。众所周知，房地产权属证书是由房地产管理部门办理，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办证申请人应是本案原告，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司仅仅提供协助义务，而并非原告主张的办证义务。2、被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司代收原告交纳的8610元的办证费，确实是由于公司原因，导致原告至今未取得涉案房地产权属证书。本院认为，原告与被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司签订涉案商品房买卖合同，约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同补充协议约定，买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。在本案中，原告自2012年12月31日接受涉案房屋，并将代办证费8610元交纳后，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司认可由于自身原因，导致原告至今未取得涉案房地产权属证书，且双方签订的涉案合同的补充协议亦约定，由出卖人即被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司代为办理产权登记手续，故被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司违反了上述商品房买卖合同及补充协议的约定，对原告未取得涉案房产权属证书的事实，存在违约行为。关于焦点问题二，原告主张，被告既否认涉案合同约定的90日办证期限，又主张该90日是诉讼时效的起始时间是错误的，原告的诉讼请求不存在诉讼时效的问题，因为：1、被告没有为原告办理权属证书是一种持续状态。2、若按被告的主张本案存在诉讼时效问题，则超过了期限被告就可以不用履行办证义务，这与事实严重不符。3、原告曾多次询问被告办证事宜，被告均不予置否。故被告关于本案诉讼时效的主张没有根据。两被告主张，1、涉案商品房买卖合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定与被告就办证协助义务的答辩是一致的。2、被告主张本案诉讼请求超时效，是指原告主张的逾期办证违约金及返还代办证费用，并非不履行办证的协助义务。基于原告在起诉前从未向被告主张过，且合同中约定的违约金数额是已付房款的0.01%，该违约金具体明确，作为确定的一时性债权，诉讼时效的计算应从约定的届满期限之日起即交付房屋后的90日期满之日计算2年诉讼时效，时效截止至2015年3月31日。原告于2016年1月5日主张权利，已超过2年诉讼时效。3、涉案商品房买卖合同的补充协议约定，买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记的手续，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司作为原告按揭贷款的阶段性担保人，应由其代为办理产权登记的相关手续，相关费用由被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司代为收取，不应返还，且对原告的该请求被告也没有主张诉讼时效的问题。本院认为，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司未能举证证实按照涉案合同的约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，亦未按涉案合同的补充协议的约定，在原告选择按揭贷款的方式付款的情形下，为原告代为办理产权登记手续，致使原告购买的房产至今未办理权属证书，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司的违约行为持续存在。现原告请求被告支付因未办理涉案房产权属证书违约金，并未超过诉讼时效。关于焦点问题三，原告请求两被告支付违约金48713.34元、办证费8610元及利息。其中违约金48713.34元是以涉案总房款482788元为基数，按日0.01%计算，自2014年4月1日起至2016年1月1日止；办证费用的利息是以8610元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年1月24日（交纳代办证费8610元之日）起至2016年2月17日（开庭之日）止。提交交纳总房款发票一份、交纳代办证费收据一份。两被告主张，对原告提交的上述两份证据无异议。涉案合同约定违约金是按房价款的0.01%计算，不同意原告主张违约金按日计算。根据原、被告签订的涉案商品房买卖合同补充协议的约定，不同意返还原告代办证费及利息。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在本案中，原告与被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司签订的涉案商品房买卖合同，对未能办理房产权属证书的违约金，已有明确约定，即按已付房价款的0.01%支付违约金。故对原告主张违约金按日计算的主张，无法律依据，本院不予支持。又因原告提供加盖被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司印章的发票，证实被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司已收到原告全额购房款，故被告应向原告支付违约金48.28元（482788元×0.01%）；原告向被告交纳代办证费，系为办理涉案房产权属证所用，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司至今未为原告办理涉案房产权属证书，现原告请求被告返还该代办证费8610元，本院予以支持。关于原告主张的代办证费8610元的利息问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司已收取原告办证费8610元，现原告请求被告以8610元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年1月24日（交纳代办证费8610元之日）起至2016年2月17日（开庭之日）止支付利息，并无不当，本院予以支持；《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。在本案中，被告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司作为被告淄博嘉源房地产开发有限公司的分公司，虽已领取营业执照，但不具备法人资格。根据上述规定，被告淄博嘉源房地产开发有限公司应当向原告支付违约金48.28元，并向原告返还代办证费8610元及利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告淄博嘉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告孙加林违约金48.28元。二、被告淄博嘉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还给原告孙加林代办证费8610元及利息（利息以8610元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年1月24日之日起至2016年2月17日止）。三、驳回原告孙加林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告淄博嘉源房地产开发有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1233元，由原告孙加林承担1015元，被告淄博嘉源房地产开发有限公司承担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 杨春东审 判 员 赵 震人民陪审员 马姗姗二〇一六年四月二十二日书 记 员 刘源源 来源：