（2016）琼97民终489号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-11
案件名称
儋州瑞洲房地产开发有限公司、陈倩英商品房销售合同纠纷案的民事判决书
法院
海南省第二中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
儋州瑞洲房地产开发有限公司,陈倩英
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼97民终489号上诉人（原审被告）儋州瑞洲房地产开发有限公司。法定代表人符壮平，该公司总经理。委托代理人林如锦，海南上哲律师事务所律师。委托代理人蒲玺，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈倩英，女。委托代理人陈造烘，海南林源律师事务所律师。委托代理人梁如秀，海南林源律师事务所实习律师。上诉人儋州瑞洲房地产开发有限公司（以下简称为瑞洲公司）因与被上诉人陈倩英商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第2123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2014年7月16日，陈倩英与瑞洲公司签订《儋州市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定由陈倩英向瑞洲公司购买位于儋州市那大镇交通路与站前路交汇处的郁金香郡5号楼1单元十七层1-1701号房屋。该房屋建筑面积为122.05平方米，每平方米价格3344元，价款总计408135元。1、关于付款方式及期限。合同第五条约定，2014年7月12日前支付首期款128135元，余款28万元须在2014年11月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；2、关于交付期限。合同第八条约定，出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得海南省儋州市建筑工程质量监督站分期分栋竣工验收备案证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，或遭遇国家或省市法规规章或政策变化，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；3、关于出卖人逾期交房违约责任。合同第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，每日按买受人已付房款的万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并按合同总房款的1%收取违约金；4、关于买受人单方解除权的行使。合同第十九条约定，买受人行使本合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。2014年7月13日，陈倩英向瑞洲公司支付了购房首付款128135元。陈倩英未能订立商品房担保贷款合同，购房余款28万元至今未支付。2013年9月13日，儋州市住房和城乡建设局向瑞洲公司颁发儋建房售字第2013-21号《商品房屋预售许可证》，载明项目名称：郁金香郡1、3、5号楼；房屋用途性质：商住；预售建筑总面积37637.85平方米，共306套。案涉郁金香郡项目目前已停工，未竣工验收，瑞洲公司亦未将案涉房屋交付陈倩英使用。陈倩英起诉请求：1、解除陈倩英与瑞洲公司于2014年7月13日签订的《商品房买卖合同》；2、瑞洲公司退还陈倩英购房款128135元及利息（利息从2014年7月13日起至法院确定的付清款项之日止，以中国人民银行公布的同期银行活期利率计付）；3、瑞洲公司向陈倩英支付违约金4081.35元（408135元×1%）。一审法院认为，本案当事人争议的焦点：一是是否追加案外人剑祥公司为当事人；二是瑞洲公司以陈倩英未付清购房余款抗辩逾期交房是否成立；三是瑞洲公司应否承担逾期交房违约责任。一、关于是否追加案外人剑祥公司为当事人的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。据此，在合同书上签字或者盖章的人就是合同当事人。本案中，在《儋州市商品房买卖合同》上签字、盖章的人是陈倩英与瑞洲公司，且在陈倩英购房首付款的《收据》上盖章的人也是瑞洲公司。同时，瑞洲公司也没有提供证据证明陈倩英明知并认可瑞洲公司是代替案外人剑祥公司签约。据此可以认定，陈倩英与瑞洲公司是涉案《儋州市商品房买卖合同》当事人。从合同约定内容来看，也并不涉及案外人剑祥公司的权利义务。故瑞洲公司主张追加案外人剑祥公司为当事人，没有事实和法律依据，不予支持。二、关于瑞洲公司以陈倩英未付清购房余款抗辩逾期交房是否成立的问题。双方签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。第一，陈倩英已依约向瑞洲公司支付了购房首付款，而对于购房余款28万元，根据双方合同第五条的约定，是由陈倩英以担保贷款的方式支付。能否订立商品房担保贷款合同，涉及涉案房地产项目和陈倩英自身信用情况，双方均未能提供充分证据证明系由于对方原因导致未能订立商品房担保贷款合同，故未支付购房余款的责任无法确定；第二，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。双方对于以担保贷款方式支付的购房余款28万元，没有约定支付期限，不能确定履行的先后顺序，故瑞洲公司抗辩陈倩英未支付购房余款违约在先，理由不能成立；第三，依照《中华人民共和国建筑法》第八条的规定，建设资金已经落实是申请领取施工许可证应当具备的条件之一。瑞洲公司也没有提供证据证明陈倩英未支付余款导致其履行合同严重困难；第四，从本案查明的事实来看，涉案工程停工，至今未能竣工验收不符合双方约定的交房条件，是瑞洲公司逾期交房的主要原因，形成了不论陈倩英是否支付购房余款瑞洲公司本身也无法按期交房的事实。综上，瑞洲公司以陈倩英未付清购房余款抗辩逾期交房的理由不能成立，不予支持。三、关于瑞洲公司应否承担逾期交房违约责任的问题。陈倩英已依约向瑞洲公司支付了购房首付款，但瑞洲公司未能依约按期向陈倩英交付房屋，且案涉工程至今未能竣工验收，不符合双方约定的交房条件，瑞洲公司已构成根本违约，依法应承担逾期交房违约责任。根据双方合同第十一条约定，瑞洲公司逾期交房超过60日后，陈倩英有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。陈倩英主张解除合同，符合合同约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈倩英主张瑞洲公司退还购房首付款128135元，有事实及法律依据，予以支持。根据合同第十一条约定，瑞洲公司逾期交房超过60日后，陈倩英有权解除合同，并可要求瑞洲公司按合同总房款的1%支付违约金。陈倩英主张瑞洲公司支付逾期交房违约金4081.35元，符合双方合同约定，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，如果当事人认为违约金低于造成的损失，可以请求增加，但不得在请求支付违约金的同时又主张赔偿损失。陈倩英在本案中也没有提供证据证明约定的违约金低于造成的损失，故陈倩英主张赔偿逾期交房利息损失，不予支持。瑞洲公司以案外人剑祥公司的原因导致逾期交房为由不承担违约责任的抗辩理由不能成立，不予支持。至于瑞洲公司与剑祥公司之间的争议，不属于本案的审理范围，瑞洲公司可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除陈倩英与儋州瑞洲房地产开发有限公司于2014年7月16日签订的《儋州市商品房买卖合同》；二、儋州瑞洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈倩英购房首付款128135元及支付违约金4081.35元；三、驳回陈倩英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1653元，由陈倩英负担253元，儋州瑞洲房地产开发有限公司负担1400元。上诉人瑞洲公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，判决错误。瑞洲公司与剑祥公司在《合作开发协议书》中约定由瑞洲公司提供土地，剑祥公司提供建设资金，共同开发房地产项目。双方对各自分房的房地产面积和房源作了明确约定，涉案房屋是剑祥公司负责的，陈倩英支付的房款也被剑祥公司收取。瑞洲公司只是根据与剑祥公司的协议在其与陈倩英的合同上盖章，并非实际卖房人，剑祥公司与本案有法律利害关系，是案件当事人。涉案房地产项目未按期竣工也是剑祥公司未按双方《合作开发协议书》约定投入资金，不能按期交房的责任也在剑祥公司，与瑞洲公司无关。请求二审撤销一审判决，发回重审。被上诉人陈倩英答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。陈倩英是与瑞洲公司签订的合同，也是瑞洲公司收到购房款，瑞洲公司与剑祥公司的争议与陈倩英无关。请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：本案争议焦点是一审判决是否违反法定程序。本案为商品房销售合同纠纷，2014年7月16日，瑞洲公司与陈倩英签订《儋州市商品房买卖合同》，并于签订合同前的7月13日收取陈倩英交付的购房首付款128135元。瑞洲公司与陈倩英分别是涉案合同的当事人，也是履行合同的当事人，故一审判决根据双方合同约定及履行情况进行处理并无不当。瑞洲公司上诉主张涉案房屋属于案外人剑祥公司负责，购房款也是剑祥公司收取的，瑞洲公司只是根据与剑祥公司的协议在其与陈倩英的合同上盖章，并非实际卖房人，剑祥公司与本案有法律利害关系，是案件当事人，一审未进行追加违反法定程序。本院认为，瑞洲公司的上述主张与双方提交的证据证明事实不符，而且即使涉案房屋在瑞洲公司与剑祥公司合作开发房地产时约定由剑祥公司负责，也属于瑞洲公司与剑祥公司之间内部合作约定内容，不能对抗购房人，瑞洲公司与剑祥公司之间的争议，不属于本案审理范围，瑞洲公司可以另行解决，故对瑞洲公司的上诉主张不予支持。关于双方在履行过程中的付款及交房问题，瑞洲公司上诉请求中对一审判决的认定未提出异议，只是对一审诉讼程序提起上诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对该问题不予审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。瑞洲公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3306元，由上诉人儋州瑞洲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康文举审判员 何昌恩审判员 符嘉华二〇一六年四月二十二日书记员 陶月月附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”