（2016）豫02民终681号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-09-29
案件名称
河南大学与李朝伟租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李朝伟,河南大学
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫02民终681号上诉人（原审被告）李朝伟，女，汉族，1968年3月28日生。委托代理人樊随生，河南龙文律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）河南大学。住所地河南省开封市顺河区。委托代理人李静，该学校法律顾问。特别授权。河南大学因与李朝伟租赁合同纠纷一案，于2015年7月1日向开封市顺河回族区人民法院提起诉讼，该院于2015年12月23日作出（2015）顺民初字第633号民事判决。李朝伟不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年10月20日，河南大学、李朝伟签订河南大学接待服务中心外餐厅承包经营合同和补充协议各一份，约定李朝伟承包河南大学开封市明伦街85号外餐厅经营餐饮业，承包期限自2011年9月15日起至2014年9月15日止，每月承包管理费用为25000元，河南大学从承包期第61天开始按月计收，并约定了交纳承包管理费用的办法。李朝伟还依约向河南大学交纳了150000元风险保证金。合同履行期间，李朝伟共向河南大学交纳费用300000元，下余550000元未交。合同期满后，河南大学要求李朝伟支付所欠费用及交付房屋，双方发生纠纷。一审法院认为，河南大学、李朝伟于2011年10月20日签订河南大学接待服务中心外餐厅承包经营合同实为房屋租赁合同。双方签订该合同以后，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同期满后，李朝伟欠河南大学租金550000元未交，也未及时腾房交付河南大学，故河南大学要求李朝伟支付所欠550000元并交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。但，河南大学收取李朝伟的风险保证金150000元应同时退还李朝伟。李朝伟在庭审中当庭提出反诉，但经一审法院催交反诉费后仍未交纳反诉费用，故一审法院已裁定按自动撤回反诉处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、李朝伟于判决书发生法律效力之日起三十日内支付所欠河南大学租金550000元，扣除应退还李朝伟的保证金150000元，李朝伟应实际支付400000元租金；二、李朝伟于判决书发生法律效力之日起三十日内将租赁河南大学的位于开封市明伦街85号外餐厅腾出，交付给河南大学，并按合同约定每月25000元支付自2014年9月16起至房屋交付之日的房屋占用费；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由李朝伟负担6762元、河南大学负担2538元。李朝伟不服上诉称：一审法院认定事实错误。河南大学交付李朝伟的房屋不符合使用条件，房屋存在漏水，燃气卡直到2011年11月28日才交付李朝伟，导致李朝伟无法正常经营，河南大学应赔偿损失。河南大学与李朝伟已就未交的房租达成以物品折抵房租的一致意见。2014年10月底，河南大学工作人员席杰给学校领导反映后，给李朝伟的意见是，李朝伟屋内所有物品河南大学全盘接收，抵扣房租，赔偿事宜再议，要求李朝伟于2014年12月底前将承租房屋交付给河南大学。2014年11月1日，席杰与李朝伟签订了一份协商协议，并对承租房屋内的所有物品进行了清点交接。如双方没有达成合意，河南大学无权也没有必要清点李朝伟所有的物品。李朝伟已将承租房屋交付河南大学，无法再履行交付房屋的义务。河南大学已将涉案房屋出租给案外人使用，河南大学对此事实也予以认可。一审法院适用法律错误。请求二审法院驳回河南大学的诉讼请求，改判支持李朝伟在一审的反诉请求。河南大学答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。李朝伟的上诉事实没有事实依据。李朝伟的相关物品还在承包的房屋内，现在河南大学仍无法使用该房。二审经审理查明，2014年11月初，河南大学与李朝伟对涉诉房屋内李朝伟的物品进行了清点，李朝伟不再进行经营。李朝伟称清点后已将房屋及物品于2014年11月7、8号交接给河南大学，以折抵房租。河南大学称合同到期后一个多月，双方清点物品后，共同上锁，河南大学派一名保安晚上对房屋进行看护。现涉诉房屋由河南大学交由案件人部分使用，部分房屋存放双方清点的物品。其他事实与一审查明事实基本一致。本院认为，李朝伟与河南大学签订的协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议真实有效，双方应按协议履行自己的权利和义务。李朝伟未按协议约定按时向河南大学交纳承包管理费，违反协议约定，河南大学要求李朝伟支付欠缴费用400000元符合法律规定。关于李朝伟称其已用涉案房屋内的物品折抵上述费用，其提供的证据不能证明该主张，且河南大学对此不予认可，故本院对于李朝伟该项意见不予采信。关于河南大学要求李朝伟交付房屋问题，在2014年11月初，河南大学与李朝伟清点完房屋内物品后，河南大学已实际控制涉案房屋，河南大学再要求李朝伟交房没有事实和法律依据，故本院对于李朝伟称其已将房屋交付河南大学的上诉意见，本院予以采信。一审法院判决李朝伟将位于开封市明伦街85号外餐厅腾出，交付给河南大学的内容错误，应予纠正。但李朝伟的物品还在涉诉房屋内存放，李朝伟应当将物品从涉诉房屋内拉走，腾空涉诉房屋。关于占用费问题，李朝伟与河南大学所签订协议约定的到期日为2014年9月15日，但双方均不能对清点物品的具体日期进行确定，本院根据双方的陈述以及具体案情，认定2014年11月8日为双方的清点物品日期。物品清点后，河南大学已经对涉案房屋进行了实际控制，自2014年9月16日至2014年11月8日这期间实际由李朝伟占用使用，李朝伟应当按协议约定的每月25000元向河南大学支付使用费。2014年11月8日后，虽然涉案房屋已由河南大学实际控制，但归李朝伟所有的物品还存放在涉案房屋内，影响河南大学对房屋的使用，李朝伟应当赔偿对河南大学所造成一定时期的损失。但是，河南大学已经对涉案房屋进行控制，不能任由损失的发生，应当采取相应的措施避免或减少损失的发生，故对于河南大学要求李朝伟赔偿损失的请求，本院酌定支付其自2014年11月9日至2015年1月8日两个月的费用50000元，其余本院不予支持。一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持开封市顺河回族区人民法院（2015）顺民初字第633号民事判决第一项；二、撤销开封市顺河回族区人民法院（2015）顺民初字第633号民事判决第二项；三、李朝伟于判决发生效力后三十日内将其存放在开封市明伦街85号房内的物品腾空；四、李朝伟于判决发生效力后三十日内向河南大学支付自2014年9月16日起至2014年11月8日止的房屋占用费44355元；赔偿河南大学自2014年11年9日起至2015年1月8日止的损失50000元；五、驳回河南大学其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9300元，李朝伟承担8715元，河南大学承担585元；二审案件爱理费9300元，李朝伟承担8715元，河南大学承担585元。本判决为终审判决。审判长 戴玉峰审判员 孔德亮审判员 张 洁二〇一六年四月二十二日书记员 惠 祥 来源：百度搜索“”