（2016）沪02民终2822号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-04-30
案件名称
杜熙茜与上海新南山房地产开发有限公司定金合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜熙茜,上海新南山房地产开发有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终2822号上诉人（原审原告）杜熙茜，女，1986年5月26日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人杜建敏（系杜熙茜父亲），男，1954年5月21日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审被告）上海新南山房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人陈雷。委托代理人田原，上海誉嘉律师事务所律师。上诉人杜熙茜因定金合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2015）青民三（民）初字第4199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜熙茜的委托代理人杜建敏、被上诉人上海新南山房地产开发有限公司（以下简称“新南山公司”）的委托代理人田原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年6月2日，杜熙茜与新南山公司签订定购协议，约定杜熙茜向新南山公司定购本市青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室房屋，单价为每平方米人民币（以下币种均为人民币）27，727元，面积为87.99平方米，总价为2，439，680元，参加搜房网活动让利到总价225万元等。签约通知上载明杜熙茜应在7月1日前签约。当日，杜熙茜支付定金2万元。2014年6月30日，杜熙茜、新南山公司又签订一份定购协议，约定杜熙茜向新南山公司定购本市青浦区叶联路XXX弄XXX号XXX室房屋，单价为24，981.16元，面积为89.62平方米，总价为2，238，812元。当日下午16时26分，杜熙茜支付定金2万元。签约通知上载明杜熙茜应在7月5日前签约。2014年7月3日，双方就该房屋签订买卖合同，杜熙茜于2014年9月收房，2015年5月装修后入住。2014年12月11日，青浦区住房保障和房屋管理局回函杜熙茜，表示杜熙茜在2014年11月25日致电反映的事情经该单位联系新南山公司，新南山公司向该单位表示换房时已向杜熙茜告知前一套订金不能退，该单位未曾对销售做过罚款。2015年8月，青浦区消费者权益保护委员会出具《致消费者的终止调解书》，表示2015年8月25日该部门受理了杜熙茜和新南山公司间关于购房定金的争议，因新南山公司不同意退定金，依规定终止调解。2015年10月，杜熙茜起诉至原审法院，称2014年6月2日其与新南山公司签订一份定购协议，其定购青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室房屋（二期），约定7月1日签订预售合同，其交付2万元。2014年6月，新南山公司销售一期房屋，杜熙茜获悉后于6月30日提出换房要求。双方协商一致后，杜熙茜根据新南山公司要求填写换房申请书并提交新南山公司签字同意，双方签订第二份定购协议书。在签第二份定购协议时，新南山公司要求再交2万元否则换房不能生效。杜熙茜对此提出异议，新南山公司表示第二套房屋总价便宜1万元，所以再交2万元定金用作补差价，如果总价高就不需要再交。新南山公司表示如果杜熙茜不另外交2万元，第二套房屋就出售给别人。杜熙茜认为新南山公司明知杜熙茜签订了一份网上备案在有效期限内的定购协议，却仍和杜熙茜签订第二份定购协议，显属违反政策。新南山公司借助技术手段不通过网上备案操作系统进行违规强制交易，强迫杜熙茜为换房交付2万元定金。杜熙茜为讨回定金2万元曾找消保委等部门处理均无果，杜熙茜认为新南山公司的行为严重违规、侵权，故请求判令新南山公司退还2万元定金。新南山公司辩称，双方当事人间不存在换房，杜熙茜定购两套房子，签订了两份定购协议。杜熙茜履行了第二份的定购协议，没有履行第一份。按照定金规则，新南山公司没收了第一份定购协议的2万元定金。杜熙茜选择的第二套房屋相较第一套房屋，单价便宜、面积增加、总价便宜、交房提前，新南山公司在当时就告知杜熙茜不会退还第一套房屋的定金，杜熙茜是在进行比较后最终选择了第二套房屋。新南山公司也没有收到过杜熙茜递交的换房申请书，即使杜熙茜提出过换房申请书，也不代表新南山公司同意换房。杜熙茜购买的第二套房屋是第一期房屋的尾盘特价房，只有6月30日一天的销售时间，新南山公司是不会退房或换房的。新南山公司在2014年7月销售了杜熙茜定购的第一套房屋。原审法院经审理后认为，双方当事人签订的第一份定购协议书为双方真实意思的表示，应为合法有效。显然当时杜熙茜欲购买26号601室房屋且对该房屋的单价、面积及总价、交房时间都清楚。杜熙茜、新南山公司签订的第二份定金协议亦为双方交易46号602室房屋的真实意思表示，且双方实际就该房屋的交易履行完毕。杜熙茜在签订第二份定金协议时另行支付2万元定金，杜熙茜自认当天就向新南山公司主张索要第一份定购协议的定金遭拒，此时杜熙茜仍然与新南山公司签订第二份定购协议，该行为本身可以说明杜熙茜当时是明知新南山公司不退还第一笔2万元的定金仍然签订第二套房屋的定购协议。另外，杜熙茜自认定购第二套房屋是因为该房屋的交付时间比较早，因杜熙茜客观需要而选择。从两套房屋的单价、面积、总价、交房时间进行对比，并结合杜熙茜陈述6月30日当日从上午10点协商到下午5点，而第二笔定金的支付时间为下午4点半，法院有理由相信杜熙茜签订第二份定购协议时对不退还第一笔2万元为明知且经过考虑后最终选择第二套房屋。杜熙茜主张不能签订两份定金协议，于法无据，不予采信。杜熙茜完全可以在签订第二份定购协议前把第一份定购协议的事情处理完毕，如果双方达成换房的一致意见，杜熙茜应不需要再另行支付2万元定金。杜熙茜主张的换房申请，新南山公司不予确认，杜熙茜未就此提供充分依据予以证实，原审法院难以采信。原审法院据此作出判决：杜熙茜要求上海新南山房地产开发有限公司返还定金2万元的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人杜熙茜不服，向本院提起上诉称：1、杜熙茜的本意是与新南山公司协商换房，新南山公司利用自己的强势地位，不顾现有限购政策，在双方没有解除第一份定购协议时，就签订第二份定购协议，事实上造成了第一份定购协议失效，双方无法再按照约定全面履行自己的权利义务。当天杜熙茜向新南山公司索要第一份定购协议的2万元定金，完全是合情合理的正当要求。2、在双方没有解除有效期内的第一份定购协议情况下新南山公司提出签订第二份定购协议，是违反限购规定的。3、按照现有限购政策和合同法规定，双方当事人应该明白一旦签订第二份定购协议，第一份定购协议就被解除了。如果杜熙茜与新南山公司之间不是换房的话，就违反了国家的限购政策。因此，杜熙茜是换房，并不是购买两套房屋，理应不需要再另行支付2万元定金。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持杜熙茜的原审诉讼请求。被上诉人新南山公司答辩称：新南山公司并未收到过换房申请和相关文件，杜熙茜虽然订购了两套房屋，但后来其选择了第二套，前一套房屋的定金应不予退还。原审审理中，杜熙茜的委托代理人表示在支付第二套房屋定金时，新南山公司人员明确告知之前的2万元定金是不退的。同时，新南山公司不存在违规销售的事实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实及双方当事人的陈述，杜熙茜系因自身客观需要而最终选择购买第二套房屋，且系在明确知晓新南山公司不同意退还第一套房屋2万元定金的情况下，仍与新南山公司签订了第二套房屋的定购协议并另行支付定金2万元，故杜熙茜关于其与新南山公司已达成换房一致意见，新南山公司应向其返还第一笔2万元定金的主张，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。鉴于原审法院对本案的判决理由已作了充分阐述，故本院在此不再详述。综上，杜熙茜的上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人杜熙茜负担。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一六年四月二十二日书 记 员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：