（2016）浙0106民初1979号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-04-28

案件名称

冯永生与杭州中海雅戈尔房地产有限公司、杭州钱报地产营销策划有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯永生,杭州中海雅戈尔房地产有限公司,杭州钱报地产营销策划有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国价格法》：第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2016）浙0106民初1979号原告：冯永生。被告：杭州中海雅戈尔房地产有限公司。住所地：杭州市西湖区转塘街道石龙山社区***号。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托代理人：姚张燕、沈玲玲，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。被告：杭州钱报地产营销策划有限公司。住所地：杭州市下城区体育场路***号**幢***室。法定代表人：程洁，董事长。委托代理人：张轶群、牛金卓，浙江浙元律师事务所律师。原告冯永生（以下简称原告）为与被告杭州中海雅戈尔房地产有限公司（以下简称中海公司）、杭州钱报地产营销策划有限公司（以下简称钱报公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年3月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员吴凯适用简易程序，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告冯永生，被告中海公司的委托代理人沈玲玲，被告钱报公司的委托代理人张轶群、牛金卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2015年3月初，在中海公司的售楼处，原告看中其开发的篁外山庄定山府2幢1单元601室商品房并有意购买，中海公司销售人员要求原告先支付订金100000元，称否则不能保证留住该房。为慎重起见，原告于2015年3月5日支付订金50000元。2015年3月12日，原告与中海公司确定了合同主要条款并进行了网签。因部分购房款需通过银行按揭贷款支付，存在不确定性，故合同约定“如买受人所贷房款在45天期限内没有付到出卖人账户内的，则余款的付款方式变更为由买受人在45天期限届满后的15天内一次性现款付清”。因此，2015年3月12日原告不仅支付了剩余订金50000元，还支付了部分房款。在按揭款办妥后，因已无需改变付款方式，即不需要以现金支付剩余房款，故原告要求中海公司退还订金100000元。但中海公司却告知原告，100000元不是订金而是支付给钱报公司的服务费且不能退。原告认为，其在中海公司的财务室办理付款手续，付款前中海公司没有告知是付给钱报公司的服务费，更何况钱报公司既没有与原告签订过中介服务合同，也没有向原告提供过任何服务。故100000元服务费的收取毫无依据，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的规定。原告一直与两被告交涉协商退款事宜，但始终未果。原告认为，两被告收取上述服务费的行为，因违反法律规定属无效的民事行为。故诉请判令：一、确认两被告收取篁外山庄2-1-601售楼服务费的行为无效；二、两被告连带返还100000元；三、两被告承担本案诉讼费用。被告中海公司答辩称：一、原告诉称的100000元的组成及支付对象是错误的。中海公司收取的款项与双方就篁外山庄定山府2幢1单元601室所签署的《浙江省商品房买卖合同》约定的总价款完全一致，中海公司未多收取款项，原告的诉请与事实不符，且缺乏依据。2015年3月5日，原告认购中海公司开发的篁外山庄定山府2幢1单元601室房屋，向中海公司支付了购房定金50000元。2015年3月12日，原告与中海公司网签了该商品房买卖合同及补充协议，约定房屋总价款为2390000元。签约当日原告向中海公司支付了购房首付款720000元（含购房定金50000元），余款1670000元通过商业按揭贷款方式支付。中海公司完全是按照双方就该商品房签署的《定金合同》、《浙江省商品房买卖合同》的约定收取相应的购房定金、购房款，故原告要求确认两被告收取服务费的行为无效，无事实与法律依据。二、原告诉称的100000元系基于原告与钱报公司之间的服务关系而产生，钱报公司向原告提供购房团购服务，原告向钱报公司支付服务费，且原告已实际享受了购房团购服务，原告与钱报公司的服务合同关系已实际履行完毕。2015年3月12日，原告向钱报公司支付了100000元，钱报公司开具了相应的服务费收据并向原告提供了购房团购服务。同日，原告与中海公司网签了商品房买卖合同，约定房屋总价款为2390000元，该价格为原告享受钱报公司提供的购房团购服务优惠后的总价，且包含一个车位使用权。另，原告签署的认购确认单、签约确认单亦多次明确原告支付的100000元不计房款，成交不退，享受上述购房优惠。综上，原告的诉请，无事实和法律依据，违反诚信原则，要求予以驳回。被告钱报公司答辩称：与中海公司的答辩意见一致。钱报公司已履行完成服务行为，原告已享受服务。100000元不是小数目，原告应尽合理审慎的义务。原告直接将款项支付给钱报公司，并不是支付给中海公司。100000元也不是原告所述的订金，而是服务费。要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，举证如下：1、《浙江省商品房买卖合同》。证明约定篁外山庄定山府2幢1单元601室房屋总价为2390000元，没有约定另行收取服务费和服务项目。2、POS单4张、个人贷款借款凭证1张、销售不动产统一发票1张。证明原告通过POS机支付820000元，按揭付款1670000元，合计2490000元，两被告多收原告100000元。3、特殊优惠申请书。证明在2015年3月5日确定2390000元的价格，支付了50000元订金。经质证，被告中海公司对原告提供的证据发表如下质证意见：证据1，真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的有异议。商品房买卖合同第四条约定的房屋总价2390000元，是享受购房团购优惠后的价格，也是中海公司实际收取的房款金额，中海公司未多收取款项。证据2，真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的有异议。篁外山庄定山府2幢1单元601室房屋总价2390000元，原告向中海公司支付的购房首付款720000元，其中POS单所载40000元和10000元是购房定金，网签当日支付670000元，余款1670000元以商业按揭贷款方式支付。2015年3月12日的100000元是支付给钱报公司的，不存在中海公司多收取款项的情形。关于销售不动产统一发票，需要全款发票才能办理现房按揭。不能证明款项全清，余款是以商业按揭贷款方式支付的。证据3，真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的有异议。原告需参加购房团购才能享受包含车位的一口价优惠，2015年3月5日原告因资金不足未交服务费，于2015年3月12日才支付了服务费并享受了特殊优惠服务，故商品房买卖合同总价是2390000元。被告钱报公司对原告提供的证据发表如下质证意见：证据1、2的质证意见与被告中海公司一致。证据3，对原告签字捺印的真实性没有异议，关联性和证明目的有异议，不能证明待证目的。被告中海公司为证明其主张的事实，举证如下：1、认购确认单。证明原告参加购房团购活动，其本人签字确认无误认购篁外山庄定山府2幢1单元601室房屋。2、签约确认单、《地下停车位协议书》。证明原告签约购买篁外山庄定山府2幢1单元601室房屋，已享受购房优惠，总价含车位使用权。其中“折扣说明”载明交100000元，享受一口价且成交不退，原告确认无误签字确认。3、原告出具的承诺书。证明原告因2015年3月5日资金不足承诺仅交纳50000元定金，100000元服务费申请在2015年3月14日前交纳，逾期不享受该房源一口价2390000元及车位赠送优惠，不能证明2015年3月5日就可以享受购房一口价优惠。经质证，原告对被告中海公司提供的证据发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，关联性有异议。当时中海公司称2440000是优惠价，原告也是相信的，但经查询2440000元是透明售房网发布的总价，本不能超出该价格，但加上100000元原告实际支付2490000元，不符合折扣规定，存在欺诈行为。据原告了解，其他购房人在优惠价基础上还能获赠两个车位。当时并未告知原告该笔100000元是作为服务费交给钱报公司的。证据2，真实性没有异议，关联性有异议。2390000元包含一个车位是合理的，并没有享受到优惠。当时的房价处于最低位。证据3，真实性没有异议，但此后中海公司未履行承诺的内容。如果承诺有效，中海公司也无需原告再支付该笔款项，故关联性有异议。被告钱报公司对被告中海公司提供的证据真实性、合法性、关联性均没有异议。被告钱报公司为证明其主张的事实，举证如下：1、涉及案外人的《团购协议书》、收款收据各2份；2、缴款人为原告的收款收据。共同证明100000元为服务费，在原告成功购房后，收取的服务费不退还；钱报公司在同时期也提供团购服务并收取服务费，让客户享受购房优惠。经质证，原告对被告钱报公司提供的证据发表如下质证意见：对《团购协议书》的真实性没有异议，关联性有异议，原告与钱报公司并未签订协议，钱报公司也不能提供其与原告签订过的协议。因此不能证明应向原告收取款项。原告也不知道两被告之间有团购活动，中海公司没有告知过原告。实际情况是在中海公司的办公室，由工作人员在POS机上输好金额让原告确认付款密码，同时支付了多笔款项，原告仅记住了总金额。证据2，没有异议，但原告没有签过字，收款收据系事后交给原告的。被告中海公司对被告钱报公司提供的证据发表如下质证意见：真实性、合法性、关联性没有异议。原告于2015年3月12日向钱报公司支付了100000元，钱报公司当天开具收据，注明服务费。原告提交的证据2中的POS单和2015年3月12日的收款收据是对应的。同时期其他客户参加购房团购，签订协议并开具收据，注明服务费是不予退还的，尽管原告没有签订团购协议，但是原告实际向钱报公司支付了服务费，享受了钱报公司的购房团购服务。双方之间的服务合同关系已履行完毕，不存在服务费应予返还的情形。经审查，本院认证如下：原告与被告中海公司提供的证据均系原件，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，予以认定。被告钱报公司提供的证据1均涉及案外人，与本案缺乏关联性，不予认定。被告钱报公司提供的证据2系原件，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，予以认定。证据的证明力在本院认为部分阐述。根据当事人的陈述及本院认定的有效证据，本院确认本案事实如下：2015年3月5日，原告认购中海公司开发的篁外山庄定山府2幢1单元601室商品房，并分两笔各40000元和10000元向中海公司支付定金。原告出具的认购确认单载明：交100000元（不计房款，成交不退）享受一口价。同日，原告出具承诺书一份，载明：本人于2015年3月5日认购中海篁外山庄（定山府）2幢1单元601室，申请享受交拾万认筹金（拾万不计房款，成交不退），享受一口价的优惠（贰佰叁拾玖万元整）并赠送一个车位。因当天资金不足，故交伍万元该房屋的定金，拾万元认筹金申请于2015年3月14日12：00前交于贵公司，若逾期，就不享受该房源一口价优惠，也不享受车位赠送，按原价合同购买此房。故在此承诺于2015年3月14日交于贵公司拾万认筹金及该房源首付款金额及契税。并承诺于按揭放款后七天内收房，若逾期则车位赠送优惠无效。2015年3月12日，原告与中海公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的篁外山庄定山府2幢1单元601室商品房，建筑面积为253.25平方米，合同总价款为2390000元；付款方式为原告在本合同签订当日支付720000元，余款1670000元由原告在本合同签订之日起45天内通过住房按揭贷款方式支付给中海公司，原告应在本合同签订之日起2个工作日内缴纳契税，并于30日内办理完相应的贷款手续，如原告所贷房款在前述45天期限内没有付到中海公司账户内的，则余款的付款方式变更为由原告在前述45天期限届满后的15天内一次性现款付清。原告出具的签约确认单载明：原总价2440570.25元，签约总价2390000元、契税71700元，交100000元（不计房款、成交不退）享受一口价。同日，原告通过POS机刷卡方式向中海公司支付670000元，并向钱报公司支付100000元。1670000元则在此后通过银行按揭贷款方式支付。现篁外山庄定山府2幢1单元601室房屋已交付，原告已取得相关权属证书。2015年3月13日，中海公司就篁外山庄定山府2幢1单元601室开具金额为2390000元的销售不动产统一发票一张。钱江公司曾开具日期为2015年3月12日的收款收据一份，确认原告通过POS机刷卡方式交纳服务费100000元。原告要求两被告返还其于2015年3月12日支付的100000元未果，遂诉至本院，要求判如所请。本院认为，原告与被告中海公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，合法有效。作为买受人的原告支付了合同约定的房价款2390000元，作为出卖人的被告中海公司交付了篁外山庄定山府2幢1单元601室房屋，原告亦已取得相关权属证书。原告起诉认为，两被告在合同价款2390000元外另行向其收取100000元的行为无效。对此本院认为，从原告提供的特殊优惠申请书及被告中海公司提供的认购确认单及签约确认单均可证实，原告对于交纳100000元的事实是明知的，而其本人出具的承诺书更是对该100000元明确表述为“认筹金”，该些证据均证明原告交纳100000元是其享受以2390000元总价购买篁外山庄定山府2幢1单元601室房屋的前提和必要条件。原告亦未举证证实两被告存在欺诈行为，使其在违背真实意思的情况下交纳该款项。而认购确认单、签约确认单中房屋价格折扣说明一栏均明确载明“交100000元（不计房款、成交不退）”，原告本人出具的承诺书亦写明“交拾万认筹金（拾万不计房款，成交不退）”，说明原告对于其交纳的100000元不计入房款亦不予退还的结果是清楚的。收取该100000元并不存在违反《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”规定的情形。至于两被告将该100000元计入被告钱报公司收取的服务费，系两被告间的其他经济行为，与原告无涉。综上，原告以享受购房优惠为目的而交纳100000元，且该款项不计入房款、成交后不予退还，系其真实意思表示，未违反法律的强制性规定。原告诉请要求确认两被告收取服务费的行为无效并要求两被告连带返还服务费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回冯永生的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由冯永生负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　吴　凯二〇一六年四月二十二日书　记　员　俞建娣搜索“”