（2016）鲁06民终1034号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-05-14

案件名称

梁慧洁与海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司、山东高景置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司,梁慧洁,山东高景置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2016）鲁06民终1034号上诉人（原审被告、反诉原告）：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司。住所地：山东省海阳市海滨中路北、阳瑞路东。法定代表人：徐伟，该公司经理。委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁慧洁。委托代理人：郑庆军。原审被告：山东高景置业有限公司。住所地：山东省海阳市海怡国际大酒店辅楼。法定代表人：隽朋海，该公司总经理。委托代理人：刘东升，该公司职工。上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称凯悦公司）因与被上诉人梁慧洁、原审被告山东高景置业有限公司（以下简称高景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海开民初字第873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年2月19日，梁慧洁（甲方）与高景公司（乙方）、凯悦公司（丙方）签订《山东高景·中央海岸房屋租赁协议书》，协议书约定甲方将其购买的乙方开发的中央海岸5栋2103室租赁给丙方，由丙方进行经营管理，租赁期限为6年（自2013年8月9日至2019年8月9日），每年租赁费按所交总房款的10%即79378元由丙方于每年的8月9日支付至梁慧洁指定账户，并约定如丙方未按约定日期支付，丙方不仅要支付已产生的租赁费，同时要按日支付租赁费万分之一的违约金。合同第十一条约定：乙方、丙方不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，丙方除将已产生租赁费支付给甲方外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给甲方，同时甲方有权继续执行该租赁合同。合同第十三条约定：乙方作为丙方的履约担保人，保证丙方依约履行合同义务，承担因丙方违约给甲方造成损失的连带赔偿责任。担保期限为甲方与乙方约定的租赁期限。协议书签订后，梁慧洁将房屋交付凯悦公司，凯悦公司于2014年9月2日向梁慧洁支付了一年的租赁费79378元。梁慧洁主张凯悦公司、高景公司未向其支付2014年8月9日至2015年8月8日的租赁费，且根据协议书约定，凯悦公司应自2014年8月10日按日向其支付租赁费日万分之一的违约金至2015年8月9日。凯悦公司称因为受国家房地产市场调控等大环境影响未能按照合同约定支付租赁费，并认为以总房款的10%作为租赁费过高，租赁费以1万元的10%即1000元为适合。同时，以国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化属于合同法规定的不可抗力为由，反诉要求解除三方签订的房��租赁协议书。梁慧洁不同意调整租赁费，也不同意解除房屋租赁协议。原审法院依据当事人的陈述、商品房买卖合同、房屋租赁协议书、担保书等认定上述事实。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。梁慧洁与凯悦公司、高景公司签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。根据协议书的约定，凯悦公司应向梁慧洁支付2014年8月9日至2015年8月8日的租赁费79378元。对于该费用高景公司承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在协议书中明确约定若凯悦公司未按时支付租赁费，应按未支付租赁费日万分之一的标准计算违约金，但2014年8月9日至2015年8月8日期间的租赁费应于2015年8月9日支付，故梁慧洁主张2014年8月10日至2015年8月9日的违约金没有法律和事实依据，依法不予支持。凯悦公司反诉解除租赁协议书，其理由无证据予以证实，且国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化等因素属于其在签订合同时应该预见的商业风险，并非不可抗力事由，其以此主张免除其违约责任并解除租赁协议书，理由不成立，依法对其反诉不予支持。原审法院于2015年11月30日判决：一、海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司于本判决生效后十日内支付梁慧洁2014年8月9日至2015年8月8日租赁费79378元；二、山东高景置业有限公司对以上费用承担连带清偿责任；三、驳回梁慧洁的其他诉讼请求；四、驳回海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1784元，减半收取为892元，由凯悦公司承担。反诉费100元，减半收取为50元，由凯悦公司承担。宣判后，上诉人凯悦公司不服，提起上诉称，上诉人继续履行三方签订的租赁协议已无法实现合同目的，且对上诉人明显不公。上诉人是专业从事酒店租赁业务的公司，成立公司和签订租赁协议的目的就是为了能在履行租赁协议时获得利润，实现盈利。而由于受近两年国家房地产调控政策及海阳当地旅游市场的变化，房屋租赁不畅，上诉人不仅未通过此业务获得利润，反而付出大额租赁费用，这都是上诉人事先无法预知、更无法知晓的，上诉人受此影响��远超过一般的商业风险。如再继续履行合同，明显对上诉人不公。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，应当解除三方签订的租赁协议。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉请求。被上诉人梁慧洁答辩称，上诉人的上诉理由不成立，不同意上诉人解除三方租赁协议的要求，上诉人应当按照租赁合同的约定履行合同。请求驳回上诉，维持原判。原审被告高景公司辩称，同意上诉人的意见。本院审理查明的案件事实与原审法院认定的一致。本院认为，本案争执焦点是上诉人凯悦公司与被上诉人梁慧洁及原审被告高景公司所签房屋租赁协议应否解除。上诉人凯悦公司作为商业和民事活动主体本身即应具备相应的对酒店服务和房屋租赁行业的市场评断能力，��也应是在综合分析考虑了行业现状、发展机遇和经营风险等各种因素及其自身商业利益最大化的情况下，与被上诉人梁慧洁及原审被告高景公司签订了租赁合同，并且还在三方所签订租赁协议中明确约定“凯悦公司不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，其除将已产生租赁费支付给梁慧洁外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给梁慧洁，同时梁慧洁有权继续执行该租赁合同”。上述租赁协议合法有效，各方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。上诉人凯悦公司现提出解除合同的理由应属于商业经营风险的范围，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形。因此，上诉人凯悦公司要求解除合同无充分的事实、合同和法律依据，原审法院未予支持正确。综上，上诉人之上诉主张，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王守远审判员　　衣振国审判员　　姜松诚二〇一六年四月二十二日书记员　　陈蒙蒙来自：