（2016）闽0503民初1501号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-12-05

案件名称

泉州市华美房地产开发有限公司与张力衡商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

泉州市丰泽区人民法院

所属地区

泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

泉州市华美房地产开发有限公司,张力衡

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条

全文

福建省泉州市丰泽区人民法院民事判决书（2016）闽0503民初1501号原告泉州市华美房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区城东综合市场边，组织机构代码70519827-2。法定代表人魏志伟，该公司董事长。委托代理人黄滢、庄黎强，福建合立律师事务所律师。被告张力衡，男，1968年8月22日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。原告泉州市华美房地产开发有限公司与被告张力衡商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法由代理审判员刘圣楠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉州市华美房地产开发有限公司的委托代理人庄黎强、被告张力衡均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告泉州市华美房地产开发有限公司诉称，2004年12月15日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买丰泽区城东“华美花苑”×幢×号商品房。合同同时约定，该商品房的建筑面积共120.86平方米，总金额217548元；被告于2004年12月15日前支付107548元，余款11万元以按揭形式支付。合同签订后，被告支付了107548元购房款，原告按约定交付商品房，被告使用商品房多年至今未交付余款。该房产项目因泉州城市整体规划已经被政府部门拆迁灭失，而政府规划拆迁属于合同签订时无法预见且不可克服、无法避免的情形，客观上造成原告��法续办商品房预售许可证且无续办之必要。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。另原告诉案外人陈福生有关华美花苑商品房购销合同纠纷一案已经（2012）丰民初字第318号民事判决书判决，原告与案外人陈福生签订的《商品房购销合同》也因同一事由被认定无效。由于诉争房屋已经拆迁灭失，被告虽无法返还房屋，但诉争房屋具有拆迁补偿安置权益，该权益具有财产属性，且来源于诉争房屋，被告应将该权益归还给原告所有。为此，原告向法院起诉，请求判令：1、确认原、被告签订的《商品房购销合同》无效；2、诉争房屋的拆迁补偿安置权益归原告所有。被告张力衡辩称，第一，原告起诉与事实不符，其至今未办齐诉争楼盘的《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、《商品房预售许可证》等有效手续，存在过错；第二，原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》有效；第三，原告所述剩余11万元购房款未支付，与事实不符；第四，诉争房屋的拆迁补偿安置权益应该归被告所有，2011年1月，诉争房屋已经被政府拆除，拆迁安置权益是被告与政府之间的关系，且诉讼标的物已经不存在，原告不具有诉讼主体资格及拆迁安置补偿权益；第五，原告试图借助法院，钻法律空子，原告的起诉缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年12月15日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，约定被告向原告购买由原告开发的丰泽区城东“华美花苑”×幢×号商品房，购房款为217548元。合同第六条约定，被告应于2004年12月15日前支付购房款107548元��余款办理按揭。合同签订后，被告依约支付购房款127548元，余款尚未支付。涉诉商品房已交付，至今未办理商品房预售许可证。泉州市城乡规划局分别于2001年12月、2003年11月、2004年2月三次对原告就诉争楼盘违法建设行为进行立案查处，并作出自行拆除违法建筑物的处理决定，但原告未执行处理决定，未对其违法建筑物进行拆除。诉争商品房于2011年1月被拆除。2010年10月24日，被告与泉州丰泽社区改造开发有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，就诉争商品房约定了拆迁补偿安置事宜。以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录为证，本院予以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无��，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因原告至今未取得商品房预售许可证明，其与被告于2004年12月15日所签订的《商品房购销合同》违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。原告请求确认合同无效，符合法律规定，应予支持。由于诉争商品房已经泉州市城乡规划局作出行政处罚决定书责令拆除，现诉争商品房已经于2011年1月被拆除，原告主张应由其享有拆迁补偿安置权益，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告泉州市华美房地产开发有限公司与被告张力衡于2004年12月15日签订的《商品房购销合同》无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费4563元，减半收取2281.5元，由原告泉州市华美房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员　　刘圣楠二〇一六年四月二十二日书　记　员　　沈唯敏附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，��害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售��得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来源：百度搜索“”