（2015）唐高民初字第54号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-04-29

案件名称

唐山市科汇流体机械开发有限公司与唐山市耐火材料专用设备有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

唐山高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

唐山市科汇流体机械开发有限公司,唐山市耐火材料专用设备有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条

全文

河北省唐山高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2015）唐高民初字第54号原告（反诉被告）：唐山市科汇流体机械开发有限公司，住所地唐山高新技术产业开发区大庆道106号。法定代表人：王文烈，该公司董事长。委托代理人：秦大繁，河北中宜律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐山市耐火材料专用设备有限公司，住所地唐山高新技术产业开发区大庆道106号。法定代表人：宋一鸣，该公司董事长。委托代理人：刘同，该公司董事。委托代理人：刘卫国，河北北辰律师事务所律师。原告（反诉被告）唐山市科汇流体机械开发有限公司与被告（反诉原告）唐山市耐火材料专用设备有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成由代理审判员刘小利担任审判长，人民陪审员崔玉莲、薛宏宇参加的合议庭审理本案。本院于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐山市科汇流体机械开发有限公司委托代理人秦大繁，被告（反诉原告）唐山市耐火材料专用设备有限公司法定代表人宋一鸣，委托代理人刘同、刘卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）唐山市科汇流体机械开发有限公司起诉称：一、关于东车间的租赁（1个厂房）。原、被告于2003年4月28日签订“联合经营协议书”（以下简称合同1），约定原告自2003年5月1日起至2013年4月30日（10年）租赁被告院内的一厂房，每年费用143000元。2012年3月13日，双方就上述东侧厂房签订“库房出租协议书”（简称合同2，合同2变更了合同1的租赁终止期限为2012年3月31日），由原告继续租赁该厂房，租期为自2012年4月1日至2014年3月31日（2年），年租金为203500元。合同到期后，2014年4月份，原告继续租赁（无书面合同）。二、关于西车间的租赁（2个厂房）。2006年5月31日，双方就被告院内西侧两个厂房签订“协议书”（简称合同3），由原告租赁该两个厂房，租期为2006年6月1日至2009年5月31日（3年），费用为28万／年，合同到期后，原告继续租赁（2012年5月1日前未签订书面合同）。2012年3月13日，双方签订库房出租协议书（简称合同4），约定由原告自2012年5月1日起至2014年4月30日止（2年）继续租赁被告上述西侧两个厂房，年租金433500元。三、关于东、西车间的租赁（3个厂房）。2014年5月1日，双方就上述东、西侧三厂房签订库房出租协议书（简称合同5），约定由原告自2014年5月1日起至2015年4月30日止（1年）租赁被告上述东、西侧三个厂房，租金684000元。上述多份合同的履行过程中，原告按照被告的要求不断支付租金。原告忍无可忍，于2014年10月30日提出终止租赁关系，并于2014年11月29日将西侧二车间交付被告、2014年12月31日将东侧车间交付被告。双方终止租赁合同后，经原告统计，自2003年以来，原告共计支付费用5378600元（水、电费除外）。按照合同约定，原告应付租金费用4639949元，被告多收取738651元，被告应予退还。故诉至法院，请求判令被告退还多收取的费用738651元；被告承担原告自2015年1月1日至实际给付日按照银行同期贷款利率计取的损失；本案诉讼费用由被告承担。为证明自己的主张，原告（反诉被告）唐山市科汇流体机械开发有限公司向本院提交了下列证据：1.联合经营协议书（合同1），证明原、被告存在租赁合同关系，及双方权利义务关系；2.库房出租协议书（合同2），证明目的同上；3.协议书（合同3），证明目的同上；4.库房出租协议书（合同4），证明目的同上；5.库房出租协议书（合同5），证明目的同上；6.付款凭证（存根、收据、回执），证明原告租金给付情况；7.租房终止协议，证明双方协议终止租赁关系；8.合同租金计算，系原告按照合同计算租金的书面材料；9.房屋租金付款统计，证明原告实际付款情况；10.2008年2月19日之前水电费付款凭证与发票；11.2008年2月20日后水电费付款凭证；12.2008年2月20日之后水电费发票，证据10-12共同证明原告给付水电费情况。被告（反诉原告）唐山市耐火材料专用设备有限公司答辩称：一、合同1（对应原告合同1），即承包东车间，实际执行自2003年5月1日起至2008年4月30日止，年租金143000元，合同中有交卫生费的条款。执行过程中，双方达成口头协议，每半年交租金时交1000元卫生及排污费，开在租金发票内，双方对此没有争议并一直实际履行完毕。二、合同2（对应原告合同3），租西车间、设备，实际履行由2006年6月1日起至2008年5月31日止，每年租金28万元，协议中有交卫生费的条款，双方商定每年交16800元卫生及排污费，同样与租金同交，开在租金发票内，履行了两年，没有任何争议。三、合同3，事实合同。经双方协商，自2008年5月1日起，东车间租金由143000元调整至174000元，每半年交87000元，原告付款后被告开具了发票，此合同一直履行至2012年4月30日，共四年，没有争议，但原告拖欠卫生费用。四、合同4，事实合同。自2008年6月1日起，西车间设备租赁费由每年28万元调整至371000元，原告付款后，被告开具发票，此合同履行至2012年5月31日，共4年，没有争议，但原告拖欠卫生费用。合同3、4自开始履行到现在已近8年，已过诉讼时效。五、合同5（对应原告合同2），东车间自2012年5月1日起，租金为每年203500元，此合同一直履行到2014年12月31日原告提前退租时止，原告拖欠卫生费用。六、合同6（对应原告合同4），即西车间设备租赁，自2012年6月1日起至2014年5月31日止，每年租金433500元，原告拖欠卫生费用。七、合同7（对应原告合同5），即西车间设备租赁自2014年5月1日起每年租金684000元，执行至2014年11月29日原告要求提前退租时止，原告拖欠卫生费用。八、被告从未对原告采取停电措施。综上，请依法驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）唐山市耐火材料专用设备有限公司反诉称：被反诉人自2003年5月至2014年年底，与反诉人存在租赁合同关系。双方明确约定有关租赁房产的各项税费均由被反诉人承担，同时租赁使用期间发生的水费、电费、卫生费、排污费、厂房设备的维护、维修费及其他费用均由被反诉人承担。但被反诉人承租期间，由反诉人为其垫付的税款（含被反诉人欠付税款）、被反诉人欠付的卫生费、排污费、厂房、设备维修费及违约金等各项费用，被反诉人应向反诉人支付。综上所述，被反诉人应向反诉人交付6730200元，但迄今为止，只交付了5328600元，尚欠1401600元未付。请求判令被反诉人给付1401600元，并自2015年5月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；本案诉讼费用由被反诉人承担。为证明自己的主张，被告（反诉原告）唐山市耐火材料专用设备有限公司向本院提交了下列证据：1.（东车间）联合经营协议书一份，证明东车间租赁期限、租金及另行缴纳卫生费、排污费的情况；2.（东车间）联合经营协议书一份，证明东车间租赁期限、租金及税费负担、违约金等情况；3.东车间厂房、场地及设备照片，证明东车间厂房、场地的位置、面积及车间内部相关设施的报废、破损情况，原告未尽维修、维护义务，应赔偿被告损失；4.（西车间）协议书一份，证明西车间租赁期限、租金及税费负担、违约金及另行缴纳卫生费、排污费的情况；5.（西车间）协议书一份，证明目的同上；6.（西车间）协议书一份，证明目的同上；7.西车间厂房、场地及设备照片，证明西车间厂房、场地的位置、面积及车间内部相关设备的报废、破损情况，原告未尽维修、维护义务，应赔偿被告损失；8.唐山北方印务有限公司等其他商户的证明，证明因市场行情变化提高租金及双方已经实际履行并全部结清的事实；9.原告起诉状认可的事实，双方谈话录音，证明双方同意调整租金，并履行完毕没有争议；10.2008年-2012年双方财务对账单，证明原告按照双方协商的租金标准交付了租金，双方无争议，且原告自2008年下半年开始一直拖欠卫生费用；11.收款、开具发票账目统计表、收取电费统计表，证明被告未多收取原告租金，且原告拖欠税费、卫生费的事实；12.被告开具的房租发票，证明原告应交付税款情况；13.台账登记记录，证明原告应交付的卫生费、排污费情况；14.出租协议书一份，证明证据6中的合同系仅针对西车间厂房、设备签订；15.缴税凭证，证明原告承租被告厂房、设备产生的税费数额；16.维修设备收据6张，证明原告搬走后，被告花费的维修费用。原告（反诉被告）唐山市科汇流体机械开发有限公司答辩称：反诉状内容与事实不符，请法庭查清事实作出判决。经庭审质证，本院对原告提交的证据作如下认定：一、原告提交的证据1，被告不认可，认为租赁期限有涂改情况，双方实际约定租赁期限为2003年5月1日至2006年4月30日，而非2013年5月30日，应以被告提交的协议为准。本院经比对双方协议原件，发现该证据租赁期限处有涂改情况，故对该证据的真实性不予认可。二、原告提交的证据2，被告无异议。本院依法对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。三、原告提交的证据3，被告对该证据的真实性无异议，但主张2008年6月后，经双方协商，租金调整至371000元每年，但对此未提供证据。本院依法对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。四、原告提交的证据4，被告无异议。本院依法对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。五、原告提交的证据5，被告对真实性无异议，但证明目的有异议，认为该协议仅是针对西车间厂房设备。本院结合租金数额、录音证据等事实，依法认定该协议系对东西车间共同租赁作出的约定。六、原告提交的证据6，被告对证据的真实性无异议，但认为并不全部是租金，部分系卫生费、排污费，2011年1月份中有50000元为电力增容费用，2014年4月-8月交纳的共计558000元系原告补交的税款。本院经与被告提交的租金给付情况统计核对，依法对双方无异议的部分予以认可。七、原告提交的证据7，被告对真实性无异议，但认为该协议体现的内容只是原、被告双方对于原告从被告西车间和东车间搬走的具体时间的确认，并不能免除由于原告提前搬出违反合同约定应承担的违约责任。本院认为，该证据能够证实原、被告合同解除的具体时间，依法对该证据的真实性予以确认。八、原告提交的证据8，被告认为是原告自行核算的数目，不具有法律效力，不能作为证据使用。本院认为，该材料系原告根据被涂改的合同1等证据作出的统计，其结果不应予以采信。九、原告提交的证据9，被告认为是原告自行核算的数目，不具有法律效力，不能作为证据使用。本院认为，该材料虽系原告单方作出，但均是依据原告的实际付款情况作出的统计，能够真实反映租金给付情况，故对其真实性予以认可。十、原告提交的证据10-12，被告认为有几处错误。因原、被告双方对水电费应付数额及实际给付数额无争议，本院依法对该证据的真实性予以认可。经庭审质证，本院对被告提交的证据作如下认定：一、被告提交的证据1，原告对真实性有异议。本院经比对双方合同原件，依法对该证据的真实性予以认可。二、被告提交的证据2，原告对真实性无异议，证明目的有异议，但未提供证据证实。本院认为，该证据能够证实双方关于租赁期限、租金、税费负担及违约金的约定情况，故依法对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。三、被告提交的证据3、7，原告认为系被告单方制作，对内部设备情况不予认可。本院认为，该证据不能证明车间、设备的破损情况，对被告的证明目的不予认可。四、被告提交的证据4-6，被告对真实性无异议，但证明目的有异议，但未提供证据证实。本院认为，该证据能够证实双方关于租赁期限、租金、税费负担及违约金的约定情况，故依法对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。五、被告提交的证据8，原告认为真实性无法确定。本院认为该证据能证明与被告形成租赁关系的其他租户涨租金的事实，结合被告提交的录音证据，对其真实性予以采信。六、被告提交的证据9，原告认为不能证明被告的证明内容。本院认为，该证据能够证实双方在租赁关系存续期间多次协商一致调整租金的事实。七、被告提交的证据10，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，但未提供证据证实。本院认为，原告在该对账单中盖章的行为应视为对双方2008年1月至2012年11月期间租金及电费给付情况无异议的确认，但该证据无法证明原告拖欠卫生费用的事实。八、被告提交的证据11，原告对电费发票明细表中的总额无异议，但认为部分票据实际记载内容与该表不符，且不认可表中含卫生费的内容。本院通过与双方提交的发票、收据及被告证据10比对，发现该统计表中2011年1月5日付租金95000元，而非表中的45000元，且未将2014年5月至2014年11月的付款情况统计在内，故对该表中与原告提交证据一致部分予以认可。九、被告提交的，证据12，原告不认可，认为不能证明税款的存在。本院认为，该证据仅能证实被告开具租金发票的情况，不能证明其证明目的。十、被告提交的证据13，原告不认可，认为系被告单方制作，无法得出租赁厂房的面积，但未提供证据证实厂房面积情况。本院认为，该证据虽系被告单方作出，但基本能够反映厂房的实际情况，故对该证据的真实性予以认可。十一、被告提交的证据14，原告认为真实性无法核实，被告应进一步提供履行合同的证据。本院认为，该证据能够证实西车间厂房、设备现出租情况，但不能证明被告的证明目的。十二、被告提交的证据15，原告认为不属于新证据，不应质证。本院认为，该证据仅能证实被告缴纳税费情况，但不能证实该笔税费系因原告租赁被告厂房发生。十三、被告提交的证据16，原告认为收据不是正式发票，从收据载明的内容来看，与本案无关，且双方交接时，被告并未针对设备损坏一事提出异议。本院认为，该收据能够反映出被告为修缮设备支出了一定的费用，但不能证明该修缮费用与原告有关。根据本院确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下列事实：2003年4月28日，原告（反诉被告）唐山市科汇流体机械开发有限公司（乙方）与被告（反诉原告）唐山市耐火材料专用设备有限公司（甲方）就甲方东车间租赁签订《联合经营协议书》，协议书约定：“合作期限暂定三年，由2003年5月1日始至2006年4月30日止，费用合计14.3万元……按有关规定交卫生费、排污费。”该协议到期后，原告（反诉被告）继续租赁使用被告（反诉原告）东车间，但并未续签书面租赁合同。2006年5月31日，双方针对被告（反诉原告）西车间厂房、设备的租赁签订《协议书》一份，约定：“承包期限暂定三年，自2006年6月1日起至2009年5月31日止，年承包费28万元。税费由乙方承担。……按有关规定交卫生费、排污费。”该协议到期后，原告（反诉被告）继续租赁使用被告（反诉原告）西车间、设备，但并未续签书面租赁合同。2012年3月13日，双方针对上述东车间签订《库房出租协议书》，协议约定：“承租期暂定两年，自2012年4月1日至2014年3月31日，年租金20.35万元。甲方向乙方提供1450㎡车间，各项有关租赁房产的税费由乙方承担，并由乙方向有关部门交付。按有关规定交卫生管理费、排污费。双方约定违约金为2万元。卫生费每月每平方米0.2元。”同日，双方针对上述西车间厂房、设备签订《库房出租协议书》一份，协议约定：“承租期暂定两年，自2012年5月1日至2014年4月30日，年租金43.35万元。各项有关租赁房产的税费由乙方承担，并由乙方向有关部门交付。按有关规定交卫生管理费、排污费。双方约定违约金为4万元。卫生费每月每平方米0.2元。”2014年5月1日，双方再次签订《库房出租协议书》一份，约定：“承租期限暂定一年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止，租金每年68.4万元。有关租赁房产的各项税费由乙方另外承担，并由乙方向有关部门交付取得发票。……按有关规定交卫生费、排污费。双方约定违约金为4万元。卫生费办公室每月每间30元，库房车间每月每平米0.3元。”租赁关系存续期间，原告（反诉被告）自2003年4月至2014年8月共给付被告（反诉原告）5378600元（水电费除外），其中2003年4月至2011年11月给付3546600元，2012年3月至2012年12月、2013年3月至2014年1月分别给付637000元，2014年4月至2014年8月给付558000元。2014年12月31日，双方签订租房终止协议一份，内容为：“甲方唐山市科汇流体机械开发有限公司已于2014年10月30日通知乙方（唐山市耐火材料专用设备有限公司）终止租赁关系，进行厂址搬迁。搬迁过程进行了一个月，于2014年1月20日西边两个车间搬迁完毕，并于29日交乙方，东边的车间于2014年12月31日搬迁完毕，并交乙方，原车间物品不缺。”本院认为：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的多份协议书，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议内容行使权利、履行义务。2003年4月28日签订的《联合经营协议书》实为租赁协议，双方租赁关系一直延续到2014年12月31日止。原告（反诉被告）起诉主张自2003年租赁关系开始时起即多付租金，但《联合经营协议书》终止日期为2008年4月，而非原告（反诉被告）主张的2012年3月，且被告（反诉原告）提供的录音证据能够证实双方协商多次提高租金的事实，此外，租赁协议中确有交纳卫生费条款，故被告主张2012年4月前已按约定履行完毕，并无争议，理据充分，应予支持，因此，2012年4月前，原告（反诉被告）并未多付租金。被告（反诉原告）虽辩称2011年1月份中有50000元为电力增容费用，但对账单中明确标注为“预付租金”，故被告的该项主张理据不足，本院不予采信。原告（反诉被告）2012年3月至2012年12月、2013年3月至2014年1月分别交付租金637000元，与双方协议约定的租金数额一致，故被告（反诉原告）在该两份协议履行的两年中并未多收取原告（反诉被告）租金。关于双方争议的2014年签订的租赁协议，因该协议租金数额超过2012年签订的两份协议租金总和，且被告（反诉原告）在录音证据中明确承认租金最多涨幅为20%-30%，故应认定该出租协议书系针对东、西车间共同签订。自2014年4月25日至2014年8月26日，原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）除水电费外共计558000元，虽未开具发票，但收据中部分标注为租金，故应认定该笔费用系原告（反诉被告）交付的租金费用，被告（反诉原告）辩称该笔费用系原告（反诉被告）补交的税款，理据不足，不应得到支持。2012年签订的租赁协议到期后，原告（反诉被告）实际使用东车间9个月（2014年4月1日-2014年12月31日），实际使用西车间7个月（2014年5月1日-2014年11月29日），东西车间共同使用7个月期间租金为399000元（68.4／12＊7），东车间2个月租金为36480元（20.35／63.7＊68.4／12＊2），因此2014年原告（反诉被告）搬离前共需支付租赁费用合计435480元，被告共多收取原告租金费用122520元。但原告（反诉被告）提前退租，应按协议约定给付违约金40000元。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）负担2008年6月至退租日的卫生费、排污费，因2008年前的卫生费、排污费均已开在租金发票中，按照双方以上交易习惯，且被告（反诉原告）在本案受理前对该笔费用的交纳情况并未提出异议，应认定2008年6月至2012年4月间的卫生费、排污费亦已交纳，且开在租金发票中。2012年、2014年的协议中均明确约定了租金数额及卫生费、排污费的收取标准，但原告（反诉被告）除给付协议约定的租金外，并未交纳卫生费、排污费，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）负担该期间的卫生费、排污费共计31600元，未超过其应得数额，故本院对被告（反诉原告）的该项主张予以支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担税款，但合同明确约定由原告（反诉被告）向有关部门缴纳，且被告（反诉原告）提供的证据不能证实其已缴纳的税款系因原告（反诉被告）使用的厂房引起，故被告（反诉原告）的该项主张理据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担设备、厂房维修费用，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐山市耐火材料专用设备有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）唐山市科汇流体机械开发有限公司122520元；二、原告（反诉被告）唐山市科汇流体机械开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）唐山市耐火材料专用设备有限公司违约金40000元，卫生费、排污费31600元，共计71600元；三、驳回原告（反诉被告）唐山市科汇流体机械开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）唐山市耐火材料专用设备有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11179元，由原告（反诉被告）唐山市科汇流体机械开发有限公司负担，反诉案件受理费8796元由被告（反诉原告）唐山市耐火材料专用设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审　判　长　　刘小利人民陪审员　　薛宏宇人民陪审员　　崔玉莲二〇一六年四月二十二日书　记　员　　安　月百度搜索“”