（2015）杭下民初字第1831号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-25
案件名称
ＸＸ与戴钻、邓巧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ,戴钻,邓巧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第1831号原告（反诉被告）：ＸＸ。委托代理人：王潭海、戴靖。被告（反诉原告）：戴钻。被告（反诉原告）：邓巧。二被告共同委托代理人：杨永华、徐渊。原告ＸＸ诉被告戴钻、邓巧房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁水平独任审判。被告戴钻、邓巧在答辩期间提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并依法组成合议庭于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人戴靖、被告戴钻、邓巧的共同委托代理人徐渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ起诉称：2014年6月，被告以打造“小吃一条街”的名义为杭州市下城区万家星城XX幢店铺招租。原告有意承租，就招租一事的相关事宜与被告进行协商。协商过程中，被告向原告保证其出租的房屋可以用于经营小吃、盖浇饭、烤鱼、麻辣烫等餐饮业务，并承诺如果原告因经营上述餐饮业务而遭受工商部门处罚的，相应罚款由被告承担。于是，原告与被告签订了《商铺出租合同》，由原告向被告租赁XX幢商5一层商铺，建筑面积80.3平方米。约定房租为4.4元／平方米／天，租赁期限为三年：2014年10月6日至2017年10月5日，押金为30000元。合同签订后，原告依约向被告支付了第一年租金128961元及押金30000元，并对商铺进行了装修，购买了经营所需的设备。然而，2015年4月30日，原告收到了《行政处罚听证告知书》。下城区工商管理局拟对原告处以35000元的罚款，并责令其停止经营相关餐饮业务。原告立即就此事与被告协商，并于2015年5月27日委托律师发函，明确告知被告解除《商铺出租合同》，要求被告退还押金并承担损失。但是被告一直消极面对，拒绝承担任何责任。原告认为，被告向原告作出虚假的承诺及保证，骗取原告对商铺进行租赁。在原告遭受损失时又拒绝承担任何责任，其行为已经侵害了原告的合法权益，并给原告造成了重大的经济损失。故原告诉至法院请求判令：一、解除原、被告之间的商铺出租合同（庭审时，原告明确为要求法院判决解除合同）；二、被告返还原告押金30000元、租金128961元，赔偿原告装修、设备及罚款的损失139801元（罚款35000元），上述费用共计298762元；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告戴钻、邓巧答辩称：被告同意解除合同，但截至开庭时止，被告作为二房东还在交纳房租，该部分房租要求原告承担。原、被告系自愿签订《房屋租赁合同》，双方都是具有完全民事权利义务的主体。原告签订合同后，原告经营了近1年时间，分别在2014年、2015年3-5月份缴纳了2次租金。原告因经营造成环境污染，被居民投诉，经过相关部门核实，原告超范围经营制作炒菜、炒饭油烟扰民。杭州市下城区环保局做出了环境评估，杭州市下城区工商局调查发现原告无证经营并进行处罚。原、被告之间签订合同明确是无油烟小吃，无油烟经营是租赁的前提，现在原告因为油烟扰民被工商部门查处，完全是原告经营过程中的行为。合同明确，经营活动必须符合国家规定，不能经营油烟的项目。原告也是明知道的，并进行了装修，店名也都取名某面馆，但事实上大量从事炒菜产生油烟，是违法行为。本案系房屋租赁合同纠纷，被告作为租赁房屋的提供方，已经提供了合同约定的房屋，即可从事无油烟小吃的房屋，是原告自己超过经营范围，造成了无法经营的事实，原告是违约方。被告2015年7月发函提出解除合同，事实上原告至今没有腾退房屋。被告多次要求原告腾退房屋，甚至委托搬家公司，但原告一直经营、占用至今，原告向被告提出的索赔完全是颠倒黑白的诉讼请求。被告认为已经履行了房屋租赁合同约定的义务，对于使用房屋造成被罚款或无法经营，均是原告的经营行为造成的。被告也是向开发商承租房屋的，经过原告近1年的经营原本能够办理经营执照的店铺，现在无法经营无油烟小吃，原告的违法行为不断的造成投诉，导致被告承租的整个商铺1000多平方面积全部不能经营无油烟小吃，其余商铺因为原告方的影响，一直闲置至今。而原告又占用房屋，被告无法收到房屋租金，至今向房东拖欠房屋租金，被告也要向开发商承担违约责任，恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。反诉原告戴钻、邓巧反诉称：2014年8月5日，被告与原告签订了《商铺租赁合同》，原告承租被告的商铺用于经营无油烟小吃，双方约定签订合同当天，原告缴纳了30000元押金，约定2014年10月6日至2015年10月5日租金为128961.8元，2015年10月6日至2016年10月5日租金为135409.89元，被告给予原告自2014年8月6日至2014年10月5日的免租期。原、被告在合同中明确租用店铺从事无油烟小吃，原告办理了营业执照后正式经营。小区业主举报原告油烟扰民，原告一直没有整改，仍然无证经营、产生油烟严重影响了周边的居民，万家星城社区、物业也多次要求调整，原告均一意孤行。2015年3月18日被告被通知在东新街道401会议室开会，相关部门要求对无证经营、产生油烟的店家停水停电。原告一直经营到2015年8月16日，因为发生了火灾，原告暂停营业。原告无证经营产生油烟扰民，原告向法院提出解除合同，已经违反了双方签订的《商铺租赁合同》，根据合同约定不予退还押金，并应当向被告支付违约金及承担律师费。综上所述，原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告无证经营、油烟扰民，多次被工商及相关部门要求整改但拒不悔改，现在造成被告承租的房屋现在无法经营无油烟小吃，故被告反诉请求判令：一、原告向被告支付30000元押金（不予退还）；二、原告向被告支付违约金67704元；三、原告向被告支付律师费12000元；四、本案诉讼费用由被告承担；五、原告向被告支付房屋租金67704元（2015年10月6日—2016年4月5日共六个月，租金计算至实际腾退交付房屋止）。反诉被告ＸＸ答辩称：一、被告所称并非事实，被告对原告作出商铺可以经营各种餐饮的虚假承诺导致原告签订《商铺租赁合同》。2014年4月，原告看到被告“小吃一条街”的招商广告，于是找到被告进行洽谈。被告一再承诺商铺可以经营各种小吃，环保及工商全部都没有问题。在被告这样的承诺保证下，原告才与被告签订了《商铺租赁合同》。并非被告所称的，要求原告经营无油烟小吃。二、被告消极对待，拒绝协商解决问题，导致原告重大损失。发生投诉后，原告曾多次要求被告协商解决此事。被告不但不积极对待，反而以断水断电作为威胁，强迫原告出钱再次购买油烟管道设备，称油烟处理之后，问题就能解决。事实证明，被告明知店铺无法经营油烟小吃却为了抬高商铺租金从中获利，一直对原告作出虚假承诺，把问题焦点转移到油烟管道上，反复要求原告出资重建油烟管道。在失火之后，东新街道以及小区物业曾要求被告出面协商处理此事，赔偿原告损失，解除租赁合同，但被告予以拒绝。被告为了骗取商户作出虚假承诺，对待问题消极被动，正是因为这些恶劣的行径，导致了问题一再恶化，最后造成原告不可挽回的损失。三、被告的反诉请求没有法律与事实依据，不应得到支持。被告违反诚实守信原则，欺骗原告租赁商铺，问题暴露时，消极对待拒不解决问题。原告依据《合同法》第九十四条、九十七条，通知反诉人解除合同，符合法律规定，不存在违约行为。被告扣除押金及支付违约金等诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。原告增加的诉讼请求与本案无关，应当另行起诉，合同到期后双方存在其他纠纷，如原告店内的物品遭到被告的强行搬动等。本案的结果对其他案件有影响，故请求驳回被告的反诉请求。原告ＸＸ为支持其诉讼请求及反诉答辩意见所依据的事实，向本院提交如下证据材料：1、商铺出租合同1份（原件），欲证明原告与二房东戴钻、邓巧签订租赁合同，约定可以经营套餐饭、面条等事实；2、照片1张（打印件）、宣传单1张（复印件），欲证明招商方承诺原告可以做各种餐饮，并为原告与其他餐饮经营人进行宣传的事实；3、光盘1张附资料整理，欲证明被告作为出租人在签订商铺出租合同时向原告承诺可以经营盖浇饭、烤鱼、麻辣烫等餐饮服务，存在欺诈的故意；4、购销合同书1份、发票1张、收款收据3张、送货单4张、购物凭证1张、销货清单2张、销货单1张、收据1张、行政处罚决定书1份及缴纳罚没款发票张（均为原件），欲证明原告受到被告虚假承诺后造成的一系列主要开支，为此承受了巨大损失的事实；5、律师函1份、邮寄凭证1份（均为复印件），欲证明原告曾经以律师函的形式向被告主张权利，但是被告未予以理会的事实；6、关于要求解决万家星城三期XX幢底层商铺超范围经营和油烟扰民问题的函1份（复印件）、现期整改通知书1份（原件），欲证明原告向被告主张过权益要求解除合同；被告反复要求原告出资用于整改被告负责的营业管道的事实；7、照片5张（打印件），欲证明被告与杭州君逸房产有限公司共同招租；被告在招租前已经安装油管道的事实；原告与其他商铺承租人曾经一同向被告主张权利的事实；8、商铺租赁意向金协议1份、收款收据1张、转账凭证1份（均为原件），欲证明原告向被告支付押金以及房租的事实；9、缴纳罚没款通知书1份（原件），欲证明原告承担罚款的事实。被告戴钻、邓巧为支持其答辩意见及反诉请求所依据的事实，向本院提交如下证据材料：1、关于查处无固定无证无照餐饮的交办函1份（复印件），欲证明原告实际经营炒菜、产生油烟和噪音的事实；2、会议纪要1份（复印件），欲证明2015年3月18日戴钻履行合同，参与油烟扰民的整改，但开完会和原告说明好之后，原告一直没有整改，也没有办理营业执照，因此原告应当承担责任的事实；3、关于万家星城XX幢（商）1至5号餐饮店现相关情况的说明1份（复印件），欲证明原告无证经营，还经营了炒饭、炒菜类，产生油烟，违反了无油烟的合同要求，因此原告既违法又违约的事实；4、关于要求解决万家星城三期XX幢底层商铺超范围经营和油烟扰民问题的函1份（复印件），欲证明2015年8月16日前原告一直在经营，并且从来没有对油烟问题进行整改，一直在超范围经营，项目都是有油烟的事实；5、行政处罚决定书1份（复印件），欲证明原告没有取得餐饮服务许可证擅自超范围经营，经过工商局调查后，作出处罚；该处罚完全是原告经营造成的，与租赁无关；反而说明了原告从事有油烟的经营，既违约又违法的事实；6、整改通知函3份（打印件），欲证明戴钻履行合同，要求对原告在经营过程中产生的油烟进行整改，2015年7月30日原告还在经营，油烟问题一直没有解决，出租方要求被告通知原告进行整改，被告也尽了告知义务，2015年8月8日被告又接到东新街道的函件，被告将函件发给原告，要求其进行整改的事实；7、委托代理合同1份、律师费发票1份（均为原件），欲证明原告起诉被告后，被告委托律师产生的费用，按照合同的约定该费用应当由原告承担的事实。上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：一、针对ＸＸ提交的证据，戴钻、邓巧对证据1真实性有异议；第二页无油烟小吃后面“套餐饭、面条”是原告自行添加的，在签订合同的时候并没有这几个字。对证据2真实性无异议；但被告从来没有委托杭州君逸房产有限公司进行招商，也没有要求其为原告和其他餐饮进行宣传，被告认为该照片是六原告委托该公司进行宣传的。对证据3真实性、合法性有异议。该录音证据仅有2分钟左右，是整个录像截取的片段，而且录像过程中说话的这个人并没有授权或者同意原告向法院提供证据，是盗录获取的，侵害了他人的利益，该证据形式上存在问题，内容是只有一个片段，其内容也无法证明被告认可该事实。对证据4三项均有异议，装修没有经过物业的同意，不能说明该单位在场所内施工；收据无法证明是否施工完毕；销货清单也不能证明这些物品是否在案涉场所内以及有无购买的事实；对行政处罚决定书的真实性无异议，对证明内容有异议，无证经营是原告自己造成的，原告经营炒饭，不属于约定的经营范围，对行政处罚听证通知书、交纳罚没款通知书及缴纳罚没款发票，不是被告原因导致的。证据5，被告没有收到过律师函，该函是他人签收的，被告不清楚签收人是谁。对证据6中关于要求解决万家星城三期XX幢底层商铺超范围经营和油烟扰民问题的函三性无异议，原告超范围经营和油烟扰民，该函没有提到解除合同，不是行政强制性的解除合同，只是建议的函，如果原告解决了超范围经营和油烟问题可以继续经营，该函反映的是原告经营的问题，与租赁关系无关；对“现期整改通知书”三性均有异议，证明人均与本案有关联性，都是系列案件的当事人，该证据的内容与横幅的时间不一致，明显该通知书制作时间不真实，并且整改通知书中未经被告同意增加被告的合同义务，本身不合法，提出的条件均是违约行为，因此对合法性有异议，双方应当围绕合同约定履行义务。对证据7中第一张照片，原告明知招商的是杭州君逸广告有限公司，运营的是杭州君逸房产有限公司，并非被告授权，原告已经签订意向协议，盖的是杭州君逸广告有限公司的章，实际上也是杭州君逸广告有限公司该运营，与本案无关；其中两张挂横幅的照片是原告单方想法，几名原告都办理了营业执照继续经营，不能达到证明目的；对两张有空调装置的照片，这是基础型的空气净化装置，这些设施是为了净化空气，在合同中约定有烟道的，这就是厨房烟道，不能排油烟。对证据8中的意向金协议真实性无异议，但被告收到意向金；收款收据，原告需要提供银行依据；转账凭证未显示收款方，因此对关联性有异议。对证据9，缴纳罚款凭证是原告经营问题，与本案无关。本院对证据1的证明力予以确认。证据2、4-9的真实性予以确认。证据3为部分片段，且戴钻在该视频中并未作出任何表态，故对原告的证明对象不予采信。针对戴钻、邓巧提交的证据，ＸＸ对证据1三性均有异议，认为无原件核对，且该证据仅能证明当时的一个经营状况，无法证实原告违约的事实。证据2三性均有异议，认为无原件核对，对关联性也有异议，原告从来没有收到过该文件，而且东新街道与被告的会议，反而证明在2015年5月18日，被告正式接到东新街道的整改要求，但没有提供解决方案，也没有向原告主张过任何协商。对证据3对真实性、合法性无异议；对关联性有异议，基本情况里面的第二段图纸上标注的5、9号楼，现为15、XX幢，设计和建造时为餐饮设立了唯一专用烟道，但该烟道为杭州腾轩楼餐饮管理有限公司使用，说明XX幢是设立了油烟专用道，不能证明原告违约的事实；原告是基于被告对原告的承诺而营业的。对证据4真实性、合法性无异议。关联性有异议，20-3号厨房发生火灾与原告无关，被告知晓当时的情况，东新街道要求被告与承租人解除合同。对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告是基于被告的承诺，经营油烟小吃，原告没有违约。对证据6真实性、合法性无法核实，对关联性有异议，原告没有收到该材料。对证据7真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告没有违约，不应当承担律师费。本院对证据3、4、5、7的真实性予以确认。证据1、2、4为复印件，不符合证据的形式要件，不予确认。证据6，被告不能举证证明已经送达给原告，故对证明对象不予采信。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2014年7月31日，甲方杭州君逸广告有限公司与乙方ＸＸ、签订了《滨江万家星城商铺租赁意向金协议》1份，约定甲方同意将坐落于XX幢商5（一层）的房屋意向出租给乙方使用，乙方承诺该房屋仅作为（行业及品牌）面食、盖浇饭使用。意向租赁期限自2014年7月31日起至2017年7月30日止。乙方缴纳10000元作为意向金，意向金可转为首期房租。2014年8月5日，甲方戴钻、邓巧与乙方ＸＸ在万家星城23-4商铺签订了《商铺出租合同》1份，约定甲方将位于杭州市下城区万家星城XX幢商5一层建筑面积为80.3平方米的商铺租赁给乙方。租赁期限自2014年10月6日起至2017年10月5日止，2014年8月6日至2014年10月5日为免租期，免租期内甲方免收乙方租金。租金标准为4.4元／天／平方，首期租金为128961.8元，第二年为135409.89元，第三年为142180.38元。乙方租用该商铺应在国家相关法律规定范围内从事无油烟小吃……合同签订当天乙方须缴纳现金30000元作为定金，待合同正式生效后，此定金转为押金……若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间因使用不当给甲方房屋和相关设备造成损害（自然损耗除外），甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。从起租日起，每6个月为一个缴款周期，乙方每期均应提前一个月即每年3月6日、9月6日缴纳租金。合同还对甲乙双方的其他权利、义务进行了约定。后ＸＸ支付了首期租金128961.8元及押金30000元。之后，ＸＸ对案涉商铺进行了装修办理了营业执照并开张营业。2015年6月11日，杭州市下城区市场监督管理局作出下市管处字（2015）2015号行政处罚决定书，对ＸＸ擅自改变餐饮服务许可类别对外经营盖浇饭的行为，涉嫌违反《餐饮服务食品安全监督管理办法》第三十七条第（一）项之规定，构成了擅自改变餐饮服务许可类别的违法事实。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定，责令ＸＸ改正。同时根据《中华人民共和国食品安全法》第八十四条规定，鉴于ＸＸ的违法行为多次引起居民投诉，同时社区、街道也多次上门协商，ＸＸ并未彻底改正，同时考虑到ＸＸ的经济情况及认识态度，决定对ＸＸ处罚款25000元。2015年6月26日，ＸＸ向杭州市下城区市场监督管理局缴纳了上述罚款。2015年5月27日，ＸＸ通过浙江泽厚律师事务所向戴钻、邓巧邮寄送达了律师函要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。2015年8月17日，杭州市下城区人民政府东新街道办事处向杭州万家星城房地产开发有限公司发出《关于要求解决万家星城三期XX幢底层商铺超范围经营和油烟扰民问题的函》，称：该公司所属万家星城三期XX幢底层1、2、3、4、5、6号商铺出租经营超范围且油烟严重扰民问题，业主反复投诉。2015年7月30日街道已特此函告，要求该公司敦促承租人戴钻、邓巧在15日期限内（2015年8月15日前）拿出整改方案，彻底解决或终止超范围经营和油烟扰民违法问题。要求：一、该公司于8月16日上午11：00起采取停止供应水电措施（已执行），不彻底解决问题，不得恢复供应。二、若采取措施后仍无法解决油烟扰民问题，要求该公司终止与承租人的房屋租赁合同，收回底层商铺，等等。现ＸＸ诉至本院要求解除合同并赔偿损失；戴钻、邓巧同意解除合同，并反诉要求ＸＸ支付违约金、律师费、房租，并对押金不予退还。另查明：案涉商铺至开庭时仍为ＸＸ控制，尚未腾退。本院认为：ＸＸ诉至本院要求解除与戴钻、邓巧之间的《商铺出租合同》，戴钻、邓巧对此表示同意，故本院对于ＸＸ的第一项要求解除上述合同的诉请依法予以支持。关于ＸＸ的第二项诉请以及戴钻、邓巧的第一、二、三项反诉请求的关键点在于原、被告的行为是否构成违约以及是谁违约。对此本院认为，双方签订的《商铺出租合同》中明确约定了ＸＸ的经营范围为无油烟小吃。因此，ＸＸ认为戴钻、邓巧向其保证出租的房屋可以用于经营小吃、盖浇饭、烤鱼、麻辣烫等业务的理由不能成立，其据此认为戴钻、邓巧违约的理由亦不能成立，故本院对于ＸＸ的第二项诉请不予支持，同时戴钻、邓巧应当返还ＸＸ缴纳的押金。关于押金的数额，双方一致确认为30000元，本院予以认定。关于戴钻、邓巧的第四项反诉请求，因庭审中，ＸＸ确认案涉房屋仍处于其控制下，且在《商铺出租合同》解除之前，双方的合同仍有效、存续。因此，戴钻、邓巧要求ＸＸ支付2015年10月6日起至2016年2月16日止的租金的反诉请求，本院依法予以支持。截至目前为止，本院仅能确认至2016年2月16日案涉商铺仍处于ＸＸ控制下、仍为ＸＸ使用，因此计算截止日期为2016年2月16日的租金计为49341元（135409.89元／年÷365天×133天）。对合同解除之后的房屋使用费参照房屋租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、ＸＸ与戴钻、邓巧于2014年8月5日签订的《商铺出租合同》于本判决生效之日解除；二、ＸＸ于本判决生效之日起十日内按《商铺出租合同》的约定支付戴钻、邓巧租金（暂计算至2016年2月16日为49341元），此后租金以及合同解除之日起的房屋使用费计算至房屋实际腾退之日止；三、戴钻、邓巧于本判决生效之日起十日内返还ＸＸ押金30000元；四、驳回ＸＸ的其他诉讼请求；五、驳回戴钻、邓巧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5781元（ＸＸ已预缴），由ＸＸ负担5201元；由戴钻、邓巧负担580元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。反诉案件受理费1624.3元（戴钻、邓巧已预缴），由ＸＸ负担543.7元（于本判决生效之日起10日内履行完毕），由戴钻、邓巧负担1080.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长 叶东晓代理审判员 丁水平人民陪审员 王土根二〇一六年四月二十二日书 记 员 周伴伴 来源：