（2016）鲁0104民初653号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-05-18
案件名称
鑫苑物业服务有限公司山东分公司与李永乐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鑫苑物业服务有限公司山东分公司,李永乐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十四条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初653号原告鑫苑物业服务有限公司山东分公司，住所地济南市。代表人张勇，董事长。委托代理人赵克宇，男，1981年2月13日出生，汉族，该公司员工，住济南市。委托代理人刘春晖，男，1981年2月11日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告李永乐，男，1983年3月30日出生，汉族，户籍所在地山东省寿光市，现住济南市。原告鑫苑物业服务有限公司山东分公司（以下简称鑫苑物业）诉被告李永乐物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理，本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告鑫苑物业的委托代理人赵克宇、刘春晖，被告李永乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫苑物业诉称：被告系原告所服务的济南鑫苑城市之家小区16号楼1单元501室业主。被告违反双方物业服务合同约定，未及时足额缴纳物业费用，原告多次催收并下发催费通知单，被告一直拒绝交纳。被告的行为严重侵犯了原告合法权益。特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付2009年7月至2015年12月31日所欠物业费3660元；2、被告支付滞纳金2000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告李永乐辩称：确实欠物业费，但是我的房子自交房开始就漏水，装修的时候发现的，我的房子五米多高，是有阁楼的，自从查出漏水后就开始不交物业费了。阳台漏水，顶楼两个卧室漏水，我房间漏水时去找过他们，他们说保修期过了，我问多少钱修，他们说一到两万元。我的门铃坏了他们也不给修，我找过他们，他们说交十块钱就给我修，我交了，但是没有修好，我要自己修，他们说不能修，只能换原厂家的门铃。我家暖气不热也不给解决。经审理查明：位于济南市槐荫区张庄路68号的鑫苑城市之家小区由济南舜联建设集团有限公司（以下简称舜联公司）承建，被告李永乐居住于该小区。2006年12月2日，河南鑫苑物业管理有限公司山东分公司（后更名为本案原告鑫苑物业）作为甲方与作为乙方的被告李永乐签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：由甲方向乙方所购买的物业提供物业服务；第二条约定甲方提供的物业服务包括：一、制定物业管理制度和《物业使用守则》，制止违反物业管理制度和《物业使用守则》的行为。二、编制物业管理服务和财务年度计划。三、当业主、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。四、房屋共用部位的维护和管理。共同部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、板房、屋顶等）、户外墙面、走廊通道等。五、房屋共用设备及其运行的维护和管理。共用设施是指共用给排水管道、落水管、电梯、避雷设置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱。六、房屋共用设施及其运行的维护和管理。共用设施是指非市政道路及路灯、化粪池、垃圾箱（房）、庭院灯、停车场等。七、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。八、公共环境卫生的管理。九、协助公安机关维护社区公共秩序。十、物业档案管理。十一、负责向业主和使用人收取物业管理费，经有关部门委托可代收水电费、水费、燃气费、采暖费等。十二、接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设备进行维修、养护及其他服务。合同第四条约定，乙方按照住宅建筑面积每月每平方米0.75元，每季首前五日交纳物业费；因乙方原因空置房屋，空置房屋面积根据建筑面积按上述类型物业管理费标准的70%交纳；乙方委托甲方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，甲方可按约定标准向乙方收取服务费。第六条违约责任约定，乙方违反本协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交费用的千分之三按日交纳滞纳金或向人民法院起诉；合同还约定了其他事项。原、被告双方一致认可，被告李永乐的房屋为顶楼，面积为62.59平方米。上述合同签订后，原告鑫苑物业开始提供物业服务，但被告李永乐并未向其交纳2009年7月至2015年12月的物业费。被告李永乐称其未交纳物业费的原因在于其房顶及阳台漏水、门铃损坏后原告鑫苑物业未能为其修缮，其暖气冬天不热，原告鑫苑物业未能给其解决。为证明其该主张，被告李永乐向本院当庭打开其手机拍摄的照片若干张，显示某房屋存在墙面渗水脱落及阳台墙面瓷砖脱离的情况。其称其收房后即发现了房顶漏水的情况，阳台则是其自己封盖的。在发生上述情况后，其向原告鑫苑物业进行了反映，但至今未得到修缮。原告鑫苑物业对上述照片的质证认为，照片不能确定是否属于涉案房屋，且房屋的质量问题不是物业公司的责任，其物业服务不包含房屋质量及维修。被告李永乐陈述其房子维修过，其已经尽到了协调开发商进行修理的协调义务。另，因其无法将手机上交本院，本院限期其将照片冲洗打印后上交本院，但其未能向本院提交相关照片。以上事实有原告鑫苑物业提交的《前期物业管理服务协议》、《住户登记表》、《欠费明细表》、《李永乐物业费及滞纳金说明》，被告李永乐提交的手机照片等证据以及原、被告双方的陈述为凭。本院认为：原告鑫苑物业与被告李永乐签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示且不违反国家法律法规的强制性规定，其效力本院予以确认。双方均应按照协议的约定各自履行义务。原告鑫苑物业应按照合同约定提供相应的物业服务，被告李永乐则应按时交纳合同约定的物业费。现被告李永乐以其房屋漏水、门铃损坏、暖气不热为由，拒绝交纳物业费，其并未对原告鑫苑物业已按照合同的约定提供了其他物业服务提出异议，故本院认定原告鑫苑物业已经为被告李永乐提供了其他物业服务的事实予以认定。现双方争议的焦点问题在于原告鑫苑物业是否有义务为其维修房顶、门铃及解决暖气问题，以及被告李永乐是否有权以此拒绝交纳物业费。本院认为，被告李永乐提交的房屋照片为局部情况，无法辨认是否为涉案房屋，且在本院限期其提交相关照片打印件后，其拒绝向本院提交，故在被告鑫苑物业否认照片为其房屋照片的情况下，本院在本案中对其提出的其房屋存在漏水的事实不予采信。但因被告李永乐的房屋属于顶楼，其房顶属于整个楼幢的公共部分，按照原、被告双方物业服务合同第二条第四款的约定，房屋的楼顶属于原告鑫苑物业提供物业服务，进行维修的范围。如被告李永乐有证据证明其房顶漏水事实的存在，原告鑫苑物业有义务为其进行修理。鉴于被告李永乐在本案中提交的证据不足以证明其房顶是否存在漏水的问题，其以此为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。且即使其能够证明漏水事实的存在，因其一直在接受着原告鑫苑物业为其提供的其他物业服务，这些物业服务涵盖整个公共部分的卫生、绿化、安保、公共部位及设施的维修等多个方面，被告李永乐所未能享受的维修房顶的物业服务所对应的物业费，占其应交物业费的比例很难被量化并予以减除。其认为自己没有享受应当享受的物业服务的，可以向原告鑫苑物业另行主张权利，而非以拒交物业费的方式消极对抗。物业服务作为小区业主的公共服务，不可能让每位业主达到百分之百的满意，如果小区业主都将对物业具体服务的不满转化为拒交物业费的对抗方式，将导致物业公司经营经费的不足，使其难以提供基本的物业管理和服务，最终将导致整个小区物业服务质量的下降，受损的也将是包括被告李永乐在内的整个小区的业主的利益。被告李永乐拒绝交纳物业费，却享受着其他已经交费的业主共同支撑的物业服务，其行为对其他业主也存在着不公。综上，被告李永乐以其房顶漏水为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。关于其所提出的阳台漏水、门铃损坏、暖气不热问题，因阳台为其自己封盖，故该阳台为其自用部分并非该楼幢的公共部分，门铃亦属于其房屋自用部分，即使上述自用部分出现问题，物业公司并无维修义务；而暖气的供热质量属于供暖公司的服务范围，亦不属于物业公司的职责范围，其以上述理由拒交物业费的抗辩意见，本院不予采纳。被告李永乐未交纳2009年7月至2015年12月的物业费，因其房屋面积为62.59平方米，物业费收取标准为0.75元／平方米／月，经核算，所其欠物业费为3661.56元。原告鑫苑物业要求3660元并不超过上述标准，对此本院予以支持。关于滞纳金2000元，即被告李永乐欠交物业费期间的违约金。从被告李永乐的答辩看，原、被告双方确实因物业服务的具体问题发生过纠纷，虽然被告李永乐提交的证据不足以证明漏水的事实，但原告鑫苑物业提出的房顶不属于其提供物业服务的范围，其无义务维修房顶的意见亦与双方合同约定不符，对此观点原告鑫苑物业应当予以改正，其要求被告李永乐承担违约金的请求，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李永乐自本判决生效之日起十日内向原告鑫苑物业服务有限公司山东分公司支付2009年7月至2015年12月的物业费3660元；二、驳回原告鑫苑物业服务有限公司山东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告鑫苑物业服务有限公司山东分公司负担10元，由被告李永乐负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员 张斌二〇一六年四月二十二日书 记 员 官静 关注公众号“”