（2015）宿中民终字第2066号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-07-10

案件名称

卢文刚与沭阳县海华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

卢文刚,沭阳县海华房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第2066号上诉人（原审原告）卢文刚。委托代理人周业莽，江苏苏扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）沭阳县海华房地产开发有限公司，住所地沭阳县紫藤花园16号101室。法定代表人杨与宝,该公司董事长。委托代理人宋广圣，江苏雅凯律师事务所律师。上诉人卢文刚因与被上诉人沭阳县海华房地产开发有限公司（以下简称海华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院作出的（2015）沭民初字第01656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年1月19日，卢文刚与海华公司签订沭阳县金地商城1-119、1-219、1-118、1-218四套商品房买卖合同，合同约定：价款分别为395448元、561966元、553192元、329960元，付款方式：买受人于本合同签订之日支付首付房款，余款向出卖人指定的银行申请按揭贷款支付，如买受人未在七日内在按揭银行办妥按揭手续，导致银行不能放款或因乙方（原告）个人信用等原因导致银行不同意向买受人发放按揭款或不能足额放款，买受人在收到出卖人通知之日起七日内采取现金方式付清余款。否则，视为买受人逾期付款，将按本合同第七条约定追究违约责任。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种（该商品房单体经验收合格，买受人按双方约定付清所有房款和各种税费）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况（但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。详见补充协议）外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四，合同补充协议，一、办理银行按揭贷款有关规定：（1）买受人应在签订商品房买卖合同当日按贷款银行的规定备齐按揭的相关资料（出卖人在签订合同前已向买受人明示）提交给出卖人指定的贷款银行，并在商品房买卖合同签订之日起七日内办理完按揭手续，因按揭贷款而产生的保险费，手续费等由买受人自行支付；否则，逾期视为买受人违约。逾期在30日之内的，买受人每日按购房总价款的万分之五向出卖人支付违约金。逾期超过30日，买受人应于逾期满30日的次日一次性付清购房余款和违约金（从违约之日起每日按购房总价款万分之五计算）；否则，出卖人有权解除合同。（2）如果实际贷款额度低于买受人的贷款申请额度，该贷款差额买受人应在贷款额度确定之日（以出卖人通知为准）起的十日内一次付给出卖人；否则，视为买受人逾期付款，买受人应按本补充协议第一条第（1）条约定承担违约责任。（3）当银行不同意贷款给买受人时，买受人应在收到出卖人书面通知起七日内以现金方式付清购房余款。否则，视为买受人逾期付款，买受人应按本补充协议第一条第（1）款及本补充协议第九条约定承当（担）违约责任。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，卢文刚即交纳了四套房的首付款。并到海华公司指定银行办理按揭贷款手续。119、219室在2013年11月15日办妥银行按揭贷款手续，118、218室在2014年3月5日办妥银行按揭贷款手续。2015年4月8日海华公司通知卢文刚交付涉案的四套房屋。后双方发生争议，卢文刚诉至法院，请求：判令海华公司支付延期交房违约金104172.3元，延期办证违约金18405.66元，合计122577.96元。原审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同系真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。按揭贷款是卢文刚与金融机构之间的借贷关系，海华公司只是提供贷款机构，在借贷合同中，海华公司与该关系不存在权利义务，贷款手续办理是在卢文刚与金融机构之间操作，合同是在卢文刚与金融机构之间形成。按揭贷款办理到位后，卢文刚即要按贷款合同履行还款义务。同时，作为商品房买卖合同标的物的房屋将抵押在金融机构，这是众所周知的事实，卢文刚不能以海华公司未通知为由对抗交纳购房款的义务。据此，在卢文刚未付清购房款之前的期间，海华公司不构成逾期交房的违约。办理产权登记手续，海华公司只需向办证机构提供相关手续，各项税费需卢文刚缴纳。至庭审时，卢文刚未提供证据证明自己履行办证所需相关手续和海华公司未履行协助义务的事实。综上，合同双方有义务真实、全面履行自己的合同义务。卢文刚要求海华公司承担付清房款之后的延期交房的违约责任，有事实和法律依据，予以支持。但因卢文刚未付清房款而延期的期间，属合同约定的合理延期，海华公司不应承担违约责任。当事人对自己的主张有义务提供证据加以证明，不能提供的，应承担举证不能的后果。卢文刚未提供证据证明自己已缴纳办理产权证的相关税费，延期办证的违约责任，卢文刚要求海华公司承担，与合同约定和法律规定不符，不予支持。待卢文刚有证据时可另行主张权利。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、沭阳县海华房地产开发有限公司于判决书生效后三日内付给卢文刚延期交房违约金26555.9〔（282-153）*（395448+561966）*0.2‰+（282-261）*（553192+329960）*0.1‰〕元；二、驳回卢文刚其他诉讼请求。案件受理费1376元，由卢文刚负担676元，沭阳县海华房地产开发有限公司负担700元。原审判决宣判后，上诉人卢文刚不服向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，支持其原审诉讼请求。理由：1.海华公司应承担全部逾期交房违约责任；2.涉案房屋是否经过验收及海华公司是否将办理权属登记所需资料报登记机关备案，该事实的举证责任应由海华公司承担。被上诉人海华公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回卢文刚的上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：1.海华公司是否应承担全部的逾期交房违约责任。2.海华公司是否应承担逾期办证违约责任。关于争议焦点1，即海华公司是否应承担全部的逾期交房违约责任。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“如买受人未在七日内在按揭银行办妥按揭手续，导致银行不能放款或因乙方（原告）个人信用等原因导致银行不同意向买受人发放按揭贷款或不能足额放款，买受人在收到出卖人通知之日起七日内采用现金方式付清余款，否则，视为买受人逾期付款。”依照该约定，如因卢文刚原因而导致按揭贷款不能发放或不能足额发放，海华公司可以要求改变付款方式为现金支付，卢文刚在收到海华公司改变付款方式的通知之日起七日内采用现金方式付清余款，否则，视为逾期付款。本案中，海华公司未向卢文刚下达改变付款方式的通知书，且卢文刚的按揭贷款已于海华公司交房前发放到位，故卢文刚不存在逾期付款行为。双方约定于2014年6月30日前交付房屋，而海华公司至2015年4月8日才通知卢文刚交付房屋，其行为构成逾期交房违约。卢文刚主张逾期交房时间计算至2015年4月8日有事实和法律依据，本院予以支持。海华公司逾期交房282天，依合同约定应向卢文刚支付逾期交房违约金103807.9[（395448＋561966＋553192＋329960）0.2‰282]元。关于争议焦点2，即海华公司是否应承担逾期办证违约责任。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。”依照该约定，如海华公司未在房屋交付后的90日内协助卢文刚办理房产权属证书，其行为构成违约。海华公司于2015年4月8日通知卢文刚交付房屋，卢文刚自认实际领房时间为2015年7月15日。至本案原审法庭辩论结束前，海华公司尚未构成逾期办证违约，卢文刚关于要求海华公司支付逾期办证违约金18405.66元的诉讼请求，本院不予支持。综上，卢文刚的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审法院认定事实存在错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第01656号民事判决；二、改判：被上诉人沭阳县海华房地产开发有限公司于判决书生效后三日内付给上诉人卢文刚延期交房违约金103807.9元；三、驳回被上诉人卢文刚其他诉讼请求。原审案件受理费1376元，二审案件受理费2752元，合计4128元，由卢文刚负担632元，沭阳县海华房地产开发有限公司负担3496元。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　兵代理审判员　　柏小凤代理审判员　　孙　权二〇一六年四月二十二日法官　助理　　陈　博书　记　员　　高　茹第1页/共9页 来源：百度搜索“”