（2016）豫0105民初4931号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2017-07-04

案件名称

漯河某某公司与信阳某某公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州市金水区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

漯河某某公司,信阳某某公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0105民初4931号原告漯河某某公司。法定代表人张某某，董事长。被告河南某某公司法定代表人郑某某，董事长。委托代理人宋某某，河南天风律师事务所律师。被告信阳某某公司，住所信阳市鸡公山大街289号。法定代表人陈某某，执行董事。委托代理人陈某某。原告漯某某公司诉被告河南某某公司、信阳某某公司（以下分别简称信阳毛尖集团、龙潭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩某某、孟某某、被告信阳毛尖集团委托代理人宋某某、被告龙潭公司委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年6月9日，被告河南信阳五云茶叶(集团）有限公司授权其信阳销售中心与原告签订《房屋租赁协议书》一份.《房屋租赁协议书》约定:被告租赁原告位于郑州市纬五路10号院水利厅社区黄河路临街A22、A22--1，B20、B21、B22号商铺，用于茶楼经营;租赁期限15年，自2011年8月9日起至2026年8月8日止;前三年每年租金300万元，第四年开始每年递增5%，第六年开始按随行就市价优惠6%，协议签订后3日内交纳第一年租金，以后每年4月8日前交纳当年年度租金，如逾期交纳租金每逾期一日则按日租金的1.5倍支付租金;被告经营所需物业、水电、中央空调等费用应按时支付，逾期交纳的，按日万分之二向原告支付滞纳金;租赁期内，被告如未经原告同意擅自退租的，应按照剩余租赁期租金总额的5%承担违约金。协议签订后，原告将房屋及相关证照(复印件)交付被告使用。在协议履行过程中，被告经常违约延迟交纳相关费用，经查:2013年8月9日至2014年8月8日房租，欠交200000元;2014年3月至2015年4月水电费，被告仅结清了2015年2月水电费，共欠水电费297928元。到2015年4月8日协议交纳下年度租金截止日，被告仍未交纳租金。原告多次催交，被告置之不理，原告无奈于2015年5月7日向被告送达书面通知要求其在5月13日之前支付房租。被告收到通知后，迟迟不作回应，一直到6月11日才复函提出因经营亏损请求终止房屋租赁协议。之后，原、被告多次协商，皆因被告不愿意承担合同违约责任而无果，被告所租房屋也因此闲置至今。综上所述，原、被告所签《房屋租赁协议书》合法有效，双方均应当认真履行。《房屋租赁协议书》不能履行的责任方在被告。为维护原告合同权利，特诉至法院。诉讼请求：1、依法判决解除原、被告房屋租赁合同关系:2、依法判决被告支付欠交的房租200000元:3、依法判决被告支付欠交的水电费297928元及逾期支付滞纳金20816.79元(滞纳金计算至2015年9月11日，之后直至判决生效之日，按房屋租赁协议书规定日万分之二另行计算);4、依法判决被告支付解除合同退租违约金1901812.50元:5、本案诉讼费用由被告全部承担。二被告辩称，1、与第二被告龙潭茶叶有限公司没有关系，只是第一被告通过龙潭茶叶公司的账户给原告打过账；2、有20万的房租费是属实的，但是根据原告在被告处消费的签单没有结账有229700元，两者相抵，原告还欠第一被告部分款项；3、水电费的单据原告应该出示，水电费的滞纳金是如何计算的，原告应该出示，关于退租违约金明显过高，合同约定的与现在法律存在冲突，原告违约金的请求我们可以象征性的支付一到三万元；4、租赁房屋中还有被告的财产价值上百万，原告要的情况下，被告可以留下，原告不要的情况下，被告可以拉走。原告支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组：证据1、招商委托书，证据2、关于同意转租的意见，证据3、证明；第二组：证据1、房屋租赁协议书，证据2、被告授权委托书，证据3、原告水电费收取表，证据4、被告水电费缴纳“承诺书”，证据5、原告催交房租“通知书”，证据6、“关于龙潭茶楼终止房屋租赁合同的函”，证据7、每月水电费通知书。二被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：原告在二被告处消费欠款单据97页（229700元）。经组织质证，二被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对于第一组证据：证据1、招商委托书委托的不是原告；证据2、3、出证明的人没有产权证结合证据1，说明没有委托原告；对于第二组证据：证据1、2无异议，证据3、水电费收取表上涉及被告水电费的部分，没有被告的签字认可；证据4、不是被告出具的，是郑州龙潭会茶文化水电公司出具的；证据5、有一部分通知是我们的，有一部分通知的是龙潭汇商户的；证据6、是龙潭茶叶公司出具的，但是它是无权出具的；证据7、凡是法定代表人签字的都认，2014年5月8日通知的没有人签字。原告对二被告提交的证据发表以下质证意见：如果是法人代表张某某的签单我们都认，其他的不认可。依据原、被告的举证、质证意见及庭审陈述，本院对本案事实确认如下：2011年6月9日，原告（甲方）与河南信阳五云茶叶(集团）有限公司（以下简称五云公司，后变更名称为河南某某公司）下属信阳销售中心（乙方）签订房屋租赁协议书一份，主要约定：“乙方租赁原告位于郑州市纬五路10号院水利厅社区黄河路临街A22、A22--1，B20、B21、B22号商铺，出租房屋建筑面积共1795平方米，乙方租赁该房屋作为与茶相关产品及茶餐厅等方面的经营使用;租赁期限15年，自2011年8月9日起至2026年8月8日止;租金及支付方式：前三年每年租金300万元，租金从第四年开始每年递增5%，第六年开始根据整栋楼商铺租赁价格随行就市，以整栋楼商铺租赁合同的平均价格计算比整体房租低6%，协议签订后3日内交纳第一年租金，租金从2011年8月9日开始计算，以后每年4月8日前交纳当年年度租金。乙方应按时支付使用过程中发生的物业管理、水电、中央空调等费用，逾期交纳的，每逾期一天，按日万分之二向原告支付滞纳金。租赁期内，乙方如未经原告同意擅自退租的，应按照剩余租赁期租金总额的5%承担违约金等。”租赁合同签订当日，原告将上述房屋交付五云公司使用。五云公司经过装修，对外挂招牌为龙潭茶楼并开始经营。租赁合同前2年度，五云公司均按时支付了租金。第3年度2013年8月9日至2014年8月9日期间，五云公司拖欠租金20万元未支付。另外自2014年3月，五云公司开始拖欠水电费，经原告催要，2015年2月26日，被告龙潭公司设立的全资子公司郑州龙潭会茶文化有限公司给原告出具承诺书一份，内容为：“我公司承诺将于2015年3月31日前付清所欠耀华公司水电费，如未履行此诺言，后果自负。”但截止2015年3月31日，被告信阳毛尖集团并未付清所欠水电费，截止2015年4月，被告共计欠原告水电费297928元。2015年5月7日，原告向龙潭茶楼发出催缴租金书面通知，2015年6月11日，被告信阳毛尖集团的参股公司被告龙潭公司给原告出具一份《关于龙潭茶楼终止房屋租赁合同的函》，该函内容为：“漯河某某公司：我公司与贵公司签订房屋租赁合同，租赁位于郑州市纬五路10号院水利厅社区黄河路临街商铺，用于经营龙潭茶楼。党的十八大以来，高端消费、政务接待受到严厉打压，高端消费遭遇寒冬，在大环境下，龙潭茶楼难以幸免，连年巨额亏损。现由于房租高昂，经营压力巨大，龙潭茶楼无法维系，特提出终止房屋租赁合同，望贵公司给予谅解和配合。”原告收到该函后，未同意，后被告信阳毛尖集团不辞而别。自此之后上述租赁房屋一直闲置。根据上述租赁合同约定，租金从第四年开始每年递增5%，第四年度2014年8月9日至2015年8月8日期间的租金应为3150000元，第五年度2015年8月9日至2016年8月8日期间的租金应为3307500元，自2015年6月11日被告龙潭公司单方书面提出终止租赁合同起至2026年8月8日止，被告信阳毛尖集团未履行租赁合同剩余11年，因第六年度尚未发生租金数额无法确定，计算违约金年租金按时间最近的第五年度3307500元为基数，趋近的合理数额违约金应当为1819125元（3307500元×11年×5%）。另查明，一、上述租赁合同的产权人为河南水利建设投资有限公司，就水利厅社区黄河路沿街底层商铺的转租问题，2011年2月22日河南水利建设投资有限公司出具书面函同意原告转租。二、被告信阳毛尖集团提交的原告公司及相关人员在龙潭茶楼签单消费未结账款的有97笔，合计金额为229700元，被告提出折抵租金，原告表示同意折抵租金200000元。本院认为：原告与被告信阳毛尖集团签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。在合同有效期内，被告信阳毛尖集团拖欠租金及水电费未及时支付，原告提交有被告信阳毛尖集团关联公司出具的承诺书与终止房屋租赁合同函为证，被告信阳毛尖集团行为已构成违约，并导致合同不能继续履行，原告请求解除房屋租赁合同，经当庭询问被告信阳毛尖集团，被告信阳毛尖集团没有意见，该合同即自行解除。除签单消费折抵房屋租金外，被告信阳毛尖集团仍欠原告水电费297928元。被告信阳毛尖集团抗辩违约金过高，因合同约定逾期交付水电费违约金为日万分之二，折合年息7.2%，可按中国人民银行同期同类贷款利率计算；原告请求被告支付解除合同退租违约金1901812.50元，是按合同约定剩余租赁期租金总额的5%计算，实质是违约方对未履行的剩余租赁期租金损失的补偿，该违约金计算方法未超过剩余租金总额损失的30%，被告信阳毛尖集团应当支付原告合理违约金1819125元。原告请求被告龙潭公司承担还款及违约责任，无合同依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南某某公司偿还原告漯河某某公司水电费297928元及滞纳金（从2016年1月20起至实际付清欠款之日止，月息按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）应当于本判决书生效后10日内付清。二、被告河南某某公司支付原告漯河某某公司违约金1819125元应当于本判决书生效后10日内付清。三、驳回原告漯河某某公司其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26164元，原告负担50元，被告河南某某公司负担26114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　安淑云人民陪审员　　张素萍人民陪审员　　陈月云二〇一六年四月二十二日代理书记员　　刘鑫苗 百度搜索“”