（2015）铅民二初字第1138号

裁判日期: 2016-04-22

公开日期: 2016-06-20

案件名称

铅山县瑞康物业管理有限公司与毛国勤物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

铅山县人民法院

所属地区

铅山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

铅山县瑞康物业管理有限公司,毛国勤

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

江西省铅山县人民法院民 事 判 决 书（2015）铅民二初字第1138号原告铅山县瑞康物业管理有限公司。法定代表人谢峰，该公司经理。委托代理人徐文波，该公司法律顾问，特别授权代理。被告毛国勤。原告铅山县瑞康物业管理有限公司诉被告毛国勤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告铅山县瑞康物业管理有限公司委托代理人徐文波、被告毛国勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铅山县瑞康物业管理有限公司诉称，2009年10月，被告毛国勤入住滨江花城，并与原告签订了《滨江花城前期物业管理委托合同》，约定原告为滨江花城小区提供物业管理服务，物业费按照每月0.35元／㎡收取，被告系滨江花城小区XX-X-XXX的业主，房屋面积为133.4㎡，按约定被告应向原告缴纳2009年10月至2014年12月（共计63个月）的物业管理费用计人民币2，941元（133.4㎡×0.35元／㎡×63个月≈2，941元），被告拒绝付费，至起诉时已产生滞纳金3，529元（2，941×0.15×8个月≈3，529元）。为维护原告自身合法权益，原告起诉要求判令被告支付原告物业费2，941元及滞纳金3，529元（暂计至2015年8月），并判令滞纳金按每日5‰随本清，案件受理费由被告负担。原告为支持自己的主张，提供如下证据证明：营业执照复印件及组织机构代码证复印件、法人代表证明各一份，证明原告的主体资格；《前期物业管理委托合同》复印件一份、物价局收费标准批复复印件三份、物业管理收费标准告知书复印件、2009年物业服务定价成本监审听证会照片复印件、2014年1月1日签订的《滨江花城物业服务委托合同》复印件，证明原、被告双方存在有效合同关系、有明确的收费标准及约定了自逾期之日起按每天千分之五收取滞纳金；2005年8月31日收款收据复印件、入伙会签单复印件，证明原、被告之间成立了物业管理关系；关于收取物业费的告知复印件两份，证明被告在欠物业费的时候，原告贴出公告催缴过。被告毛国勤辩称，原告法定代表人变更，物业合同需要重新签订；物业服务不到位，小区只开小门不开大门造成安全隐患，原告几时打开小区大门，被告几时交物业费；不同意交滞纳金。被告未提供证据证明其主张。经审理查明，2006年11月15日，上饶宸瑞实业有限公司与原告铅山县瑞康物业管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》。2009年10月，被告毛国勤入住铅山县河口镇滨江花城小区XX栋X单元XXX室（面积为133.4㎡），此房屋属于多层住宅。2012年滨江花城小区成立了业主委员会，2014年1月1日，滨江花城业主委员会与原告签订了《滨江花城物业服务委托合同》，合同第十六条约定“委托管理期限为壹年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止”；第十九条约定“…物业管理服务费，标准如下：1、多层住宅收费标准为0.35元／㎡…业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金…”。原告铅山县瑞康物业管理有限公司于2014年3月22日、2014年10月22日分别发出《关于收取物业服务费的通知》催收物业费，被告至入住以来一直未付物业费。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定，上饶宸瑞实业有限公司与原告铅山县瑞康物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托合同》对该小区的业主具有约束力；2014年1月1日，滨江花城小区业主委员会与原告签订了《滨江花城物业服务委托合同》；所以原告铅山县瑞康物业管理有限公司与被告毛国勤存在合法有效的物业服务合同关系。关于物业管理收费标准，原告提供铅山县物价局2008年10月29日文件《关于滨江花城物业管理服务收费标准的批复》（铅价字（2008）48号）上载明“…同意滨江花城小区住宅物业管理公共性服务收费标准为0.35元／㎡每月…”，2009年10月9日，原告发出《关于执行县物价局批准滨江花城小区物业管理收费标准的告知书》载明，“从2009年10月份（四季度）起调整执行物业管理服务收费标准，即0.35元／㎡每月”。之后，铅价字（2010）04号、铅价字（2011）28号对于多层住宅的物业管理收费标准都没有改变。此物业管理收费标准合理，本院予以认定。原告已向滨江花城小区提供了物业服务，被告毛国勤至入住以来一直未付物业费，原告要求被告支付2，941元（133.4㎡×0.35元／㎡×63个月≈2，941元）物业管理费于法有据，本院予以支持。关于滞纳金，《滨江花城物业服务委托合同》约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，被告毛国勤逾期支付物业费已构成违约，原告铅山县瑞康物业管理有限公司有权要求被告毛国勤支付逾期付款违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告铅山县瑞康物业管理有限公司要求的违约金3，495元明显过高，本院调整为按未交物业服务费2，941元的30%计算逾期付款违约金，共计882.3元。被告毛国勤对其主张没有提供证据证明，同时其理由不是此物业服务合同条款，不构成对原告诉请的有效抗辩，本院不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告毛国勤向原告铅山县瑞康物业管理有限公司支付物业服务费人民币2，941元、逾期付款违约金人民币882.3元，该款限本判决生效后三日内付清；驳回原告铅山县瑞康物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告毛国勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费50元，上诉于江西省上饶市中级人民法院。自本判决内容生效之日起，权利人可向本院申请执行，申请执行的期限为二年。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。审　判　长　　毛　瑾代理审判员　　谭殿梅人民陪审员　　应香珍二〇一六年四月二十二日书　记　员　　朱　颖附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：